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土地やマンションなどの不動産で相続税対策を!その方法とは?

 

土地やマンション、戸建などの不動産を購入すると、相続税対策になるということを知っていますか?

税制が改正され、基礎控除が大幅に減額されたため、今後は、相続税を収めなければならない人が増えると予想されています。

できるだけ納める税金を少なくするためにも、相続税対策は重要となってきているのです。

様々な相続税対策がありますが、ここでは、土地やマンションなどの不動産を有効に活用した相続税対策を紹介します。

相続は身近なものではないと言えますが、知識をつけておくといざというとき役にたちます。

それでは詳しく見ていきましょう。

目次

現金ではなく土地やマンションなどの不動産で相続すると節税に!

不動産を相続する場合、その評価額は時価ではなく、「相続税路線価」という指標を用いて計算することになります。

相続税路線価は、一般的には時価の7割から8割になるように設定されていますので、不動産を相続した場合の方が相続財産評価額を少なくすることができます。

例えば、3000万円を現金で相続する場合を考えてみましょう。

この場合は、3000万円に相続税率を掛けて相続税を計算します。

相続税率は国税庁のページで見ることができます。

3000万円×15%―50万円(控除額)=400万

となり、相続税額は400万円です。

3000万円の不動産を相続する場合はどうなるでしょうか。

相続税路線価は、実勢価格(時価)の7割から8割と言われていますので、それらを掛けて評価額を求めます。

7割の場合、相続税評価額は3000万円×70%=2100万円となるので、この2100万円に相続税率を掛けて計算します。

相続税=2100万円×10%=210万円となります。

8割で計算した場合でも、3000万円×80%=2400万円となり、この2400万円に税率をかけますので、

2400万円×10%=240万円になります。

このように、相続税が大きく節税できることとなります。相続財産が多ければ多いほど、効果は大きくなります。

賃貸用マンションは相続税評価額が下がるので相続税対策になる

相続税評価額の計算では、賃貸用の土地の評価額の計算方法は、通常の土地の計算方法と異なります。

貸家が建てられている土地は「貸家建付け地」と呼ばれています。

相続税評価額を求めるための計算式は、
 

貸家が建てられている土地の評価額 = 更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)

借家権割合とは、建物の借家権の割合のことです。

相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって定められており、一律30%となっています。

借地権割合は、土地の所有者から、土地を利用する権利だけを譲ってもらうことをいいます。

賃貸で家を貸している自己所有の土地の場合、貸しているのはあくまでも上の建物だけで、土地は貸していないということになります。

しかし、上に建物があるため、その土地を自由に売却したりすることができません。

この場合、そのような事情を考慮した評価額となります。

これらの理由から、

貸家を建てている自己所有の土地の評価額は「更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)」

の式であらわされることになっています。

借地権も財産であり、相続税の対象となっています。

この「借地権割合」は、路線価図に記載されているので、賃貸用に使っている土地の相続税評価額を計算する際には必ずチェックしましょう。

地域によって違いがありますが、借地権割合は、だいたい60%から70%の地域が多くなっています。

路線価図の見方を紹介しておきます。

路線価図では、土地の価格は1000円単位で表されており、借地権割合のことはアルファベットで表されています。

借地権割合は地域や場所によって異なり、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%の表記となっていて、数字で示された路線価の横に借地権割合を表すアルファベットが付いています。

路線価図は1000円単位で表されていますので、「400C」と書いてあったならば、路線価は1㎡あたり400千円=40万円となり、借地権割合はCなので70%ということになります。

ここで、例を用いて計算してみましょう。

通常の評価額だと1500万円の土地に貸家が建てられている場合、どのように評価するでしょうか。

借地権割合は60%とします。

貸家が建てられている土地の評価額 = 更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)

の式にあてはめていきます。

貸家が建てられている土地の評価額=1500万×(1-0.6×0.3)=1500万円×(1-0.18)=1500万円×0.82=1230万円 となります。

通常と比べ、だいぶ評価が下がりました。このように、相続財産の評価額を圧縮できたこととなります。

賃貸用マンションの建物部分の相続税評価も大幅減額!相続税対策に!

賃貸用のマンションの場合、建物部分の評価の計算式は、
 

「建物の固定資産税評価額 × (1-借家権割合(30%)×賃貸割合)」

マンション一室を賃貸している場合は、賃貸割合は「1」となりますので、

固定資産税評価額×(1-0.3×1)=固定資産税評価額×0.7となります。

つまり、賃貸マンションの場合、相続税評価額の70%分となるということです。

(マンション1棟を保有していて、そのうちの一室が自宅用だった場合などは、賃貸割合が1ではなく、他の数値となってきます。)

この計算式を見てもわかるように、貸家の場合、建物の評価において30%減額してもらえることとなっています。

もともと、建物の相続税の評価額は建築代金の6割から7割で評価されます。

その額からさらに3割減の評価となりますので、結果的には、貸家の相続税評価額は建築代金の50%ほどと言われています。

5000万円で購入した物件を貸家にした場合、おおまかな計算ですが、相続の際は約2500万円で評価されるということになりますので、相続財産の評価額が圧縮できたこととなります。

マンション購入で相続税対策ができる。その理由とは?

近年、タワーマンションを購入することで相続税対策をする人が増えているようです。

これは「タワーマンション節税」と呼ばれています。なぜ節税できるのでしょうか?その仕組みはこのようになっています。

時価(購入額)と評価額の開きに着目し、高額物件を安く申告することを「タワーマンション節税」と呼びます。

タワーマンションの場合、高層階にはプレミアムがついています。

同じ面積の住居であっても、高層階はより高い値段で取引されており、1億円以上で売買されていることが多いのです。

しかし、相続税評価額としては、そのプレミアム部分は加味されず、低層階と同じ評価額となります。

低層階の同じ面積の住居の相続税評価額が2500万円だった場合、同じ面積の高層階の1億円の住居も、相続税評価額は2500万円となるのです。

およそ7500万円も相続資産が圧縮できたこととなります。時価の3割前後の安い評価額で申告を行えることがメリットとなっています。

タワーマンション節税は相続税対策として効果があるが追徴課税に注意

このように大きなメリットがあることから、このような相続対策を積極的に進める税理士が増えていることもあり、タワーマンション節税が活況です。

しかし、最近では国税庁も監視の強化に乗り出しています。

平成27年の税制改正で、相続税の基礎控除が大幅に減額されたように、国としても富裕層に対する課税を積極的に行なう姿勢を見せています。

一定額以上の海外の資産を報告することも義務となりました。

そのような中で、節税対策のためのタワーマンション購入にも監視の目を光らせています。

実際、追徴課税され、その取り消しが認められなかった例を紹介しておきます。
 

父親が死亡する1ヶ月ほど前に、タワーマンションの高層階を、親族が代理人となり3億円で購入。父親が亡くなったときは、その物件を国税庁の通達に従い評価、結果6000万円として申告しました。

そして、相続の4ヶ月後に業者に依頼し、3億円で購入した物件を購入時とほぼ同額で売却。