法律

土地やマンションなどの不動産で相続税対策を!その方法とは?

土地やマンション、戸建などの不動産を購入すると、相続税対策になるということを知っていますか?

税制が改正され、基礎控除が大幅に減額されたため、今後は、相続税を収めなければならない人が増えると予想されています。

できるだけ納める税金を少なくするためにも、相続税対策は重要となってきているのです。

様々な相続税対策がありますが、ここでは、土地やマンションなどの不動産を有効に活用した相続税対策を紹介します。

相続は身近なものではないと言えますが、知識をつけておくといざというとき役にたちます。

それでは詳しく見ていきましょう。

現金ではなく土地やマンションなどの不動産で相続すると節税に!

不動産を相続する場合、その評価額は時価ではなく、「相続税路線価」という指標を用いて計算することになります。

相続税路線価は、一般的には時価の7割から8割になるように設定されていますので、不動産を相続した場合の方が相続財産評価額を少なくすることができます。

例えば、3000万円を現金で相続する場合を考えてみましょう。

この場合は、3000万円に相続税率を掛けて相続税を計算します。

相続税率は国税庁のページで見ることができます。

3000万円×15%―50万円(控除額)=400万

となり、相続税額は400万円です。

3000万円の不動産を相続する場合はどうなるでしょうか。

相続税路線価は、実勢価格(時価)の7割から8割と言われていますので、それらを掛けて評価額を求めます。

7割の場合、相続税評価額は3000万円×70%=2100万円となるので、この2100万円に相続税率を掛けて計算します。

相続税=2100万円×10%=210万円となります。

8割で計算した場合でも、3000万円×80%=2400万円となり、この2400万円に税率をかけますので、

2400万円×10%=240万円になります。

このように、相続税が大きく節税できることとなります。相続財産が多ければ多いほど、効果は大きくなります。

賃貸用マンションは相続税評価額が下がるので相続税対策になる

相続税評価額の計算では、賃貸用の土地の評価額の計算方法は、通常の土地の計算方法と異なります。

貸家が建てられている土地は「貸家建付け地」と呼ばれています。

相続税評価額を求めるための計算式は、

貸家が建てられている土地の評価額 = 更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)

借家権割合とは、建物の借家権の割合のことです。

相続税の計算をする場合の借家権割合は、国税庁が公示する財産評価基本通達によって定められており、一律30%となっています。

借地権割合は、土地の所有者から、土地を利用する権利だけを譲ってもらうことをいいます。

賃貸で家を貸している自己所有の土地の場合、貸しているのはあくまでも上の建物だけで、土地は貸していないということになります。

しかし、上に建物があるため、その土地を自由に売却したりすることができません。

この場合、そのような事情を考慮した評価額となります。

これらの理由から、

貸家を建てている自己所有の土地の評価額は「更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)」

の式であらわされることになっています。

借地権も財産であり、相続税の対象となっています。

この「借地権割合」は、路線価図に記載されているので、賃貸用に使っている土地の相続税評価額を計算する際には必ずチェックしましょう。

地域によって違いがありますが、借地権割合は、だいたい60%から70%の地域が多くなっています。

路線価図の見方を紹介しておきます。

路線価図では、土地の価格は1000円単位で表されており、借地権割合のことはアルファベットで表されています。

借地権割合は地域や場所によって異なり、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%の表記となっていて、数字で示された路線価の横に借地権割合を表すアルファベットが付いています。

路線価図は1000円単位で表されていますので、「400C」と書いてあったならば、路線価は1㎡あたり400千円=40万円となり、借地権割合はCなので70%ということになります。

ここで、例を用いて計算してみましょう。

通常の評価額だと1500万円の土地に貸家が建てられている場合、どのように評価するでしょうか。

借地権割合は60%とします。

貸家が建てられている土地の評価額 = 更地の評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合)

の式にあてはめていきます。

貸家が建てられている土地の評価額=1500万×(1-0.6×0.3)=1500万円×(1-0.18)=1500万円×0.82=1230万円 となります。

通常と比べ、だいぶ評価が下がりました。このように、相続財産の評価額を圧縮できたこととなります。

賃貸用マンションの建物部分の相続税評価も大幅減額!相続税対策に!

賃貸用のマンションの場合、建物部分の評価の計算式は、

「建物の固定資産税評価額 × (1-借家権割合(30%)×賃貸割合)」

マンション一室を賃貸している場合は、賃貸割合は「1」となりますので、

固定資産税評価額×(1-0.3×1)=固定資産税評価額×0.7となります。

つまり、賃貸マンションの場合、相続税評価額の70%分となるということです。

(マンション1棟を保有していて、そのうちの一室が自宅用だった場合などは、賃貸割合が1ではなく、他の数値となってきます。)

この計算式を見てもわかるように、貸家の場合、建物の評価において30%減額してもらえることとなっています。

もともと、建物の相続税の評価額は建築代金の6割から7割で評価されます。

その額からさらに3割減の評価となりますので、結果的には、貸家の相続税評価額は建築代金の50%ほどと言われています。

5000万円で購入した物件を貸家にした場合、おおまかな計算ですが、相続の際は約2500万円で評価されるということになりますので、相続財産の評価額が圧縮できたこととなります。

マンション購入で相続税対策ができる。その理由とは?

近年、タワーマンションを購入することで相続税対策をする人が増えているようです。

これは「タワーマンション節税」と呼ばれています。なぜ節税できるのでしょうか?その仕組みはこのようになっています。

時価(購入額)と評価額の開きに着目し、高額物件を安く申告することを「タワーマンション節税」と呼びます。

タワーマンションの場合、高層階にはプレミアムがついています。

同じ面積の住居であっても、高層階はより高い値段で取引されており、1億円以上で売買されていることが多いのです。

しかし、相続税評価額としては、そのプレミアム部分は加味されず、低層階と同じ評価額となります。

低層階の同じ面積の住居の相続税評価額が2500万円だった場合、同じ面積の高層階の1億円の住居も、相続税評価額は2500万円となるのです。

およそ7500万円も相続資産が圧縮できたこととなります。時価の3割前後の安い評価額で申告を行えることがメリットとなっています。

タワーマンション節税は相続税対策として効果があるが追徴課税に注意

このように大きなメリットがあることから、このような相続対策を積極的に進める税理士が増えていることもあり、タワーマンション節税が活況です。

しかし、最近では国税庁も監視の強化に乗り出しています。

平成27年の税制改正で、相続税の基礎控除が大幅に減額されたように、国としても富裕層に対する課税を積極的に行なう姿勢を見せています。

一定額以上の海外の資産を報告することも義務となりました。

そのような中で、節税対策のためのタワーマンション購入にも監視の目を光らせています。

実際、追徴課税され、その取り消しが認められなかった例を紹介しておきます。

父親が死亡する1ヶ月ほど前に、タワーマンションの高層階を、親族が代理人となり3億円で購入。父親が亡くなったときは、その物件を国税庁の通達に従い評価、結果6000万円として申告しました。

そして、相続の4ヶ月後に業者に依頼し、3億円で購入した物件を購入時とほぼ同額で売却。

という事例です。

この場合、3億円の現金を相続すると、3億円全額に対して相続税がかかってきます。

しかし、タワーマンションを購入したことにより、3億円→6000万円まで相続財産の評価を下げることができました。

プレミアム部分は評価の対象外なので、低層階の同じ広さのマンションと同じ価値であると判断され、相続税評価額が6000万円という金額になったわけです。

どれくらいの節税になったのか、相続税率をあてはめて計算してみます。

3億円にかかる相続税は、単純計算すると、3億円×45%―2700万円(控除額)=1億8000万円です。

それに対し、マンションの評価額である6000万円にかかる相続税は、6000万円×30%―700万円(控除額)=1100万円となりますので、富裕層にとって、タワーマンション節税がどれほど有効な手段かというのがわかるかと思います。

また、マンションの売却益についても、所得税がかかるのは購入額や取引コストを引いた残りです。

購入コストとして3億円かかっていたわけですから、3億円で売却しても利益はないこととなり、利益がゼロなら税金はかかりません。

この場合、追徴課税を受けた親族は取り消しを求めましたが、「税負担を避けるため、判断能力のない父親の名義を無断で使ってマンションを契約した」として、相続前後の短期間だけ所有したマンションを通常の通達で評価するのは不公平としました。

このように、相続前後の短期間の売買では、追徴課税される場合もあるようです。

しかし、タワーマンションの高層階は値崩れがしにくく、年月がたっても資産価値を保てる傾向にあります。

相続に備えて大分早めに購入しておくならば、タワーマンション節税は、やはり効果が非常に大きい相続税対策になると言えるでしょう。

相続税の申告額を間違えた場合でも脱税になるの?

相続のときの相続税を少しでも減らそうと皆知恵を絞っているわけですが、相続税対策が脱税とされることがあるのでしょうか?

相続税を過少申告した場合、もしも意図的ではなく、間違えて少ない金額で申告した場合は脱税とはなりません。

脱税は、「相続財産を隠蔽または仮想した場合」と定義されているので、相続財産の評価や計算を間違ったりして過少申告になった場合は、修正申告はしなければなりませんが、重加算税は課せられません。(延滞税はかかります)

脱税とは、相続財産を意図的に隠して申告しなかった場合です。

こういった場合には、追加で計上しなければならない相続税の本税部分に対して、重加算税が課せられることとなります。

重加算税の税率は35%と40%とに分けられています。

相続税の申告書を提出していた場合は35%、提出しておらず無申告だった場合は40%となります。

もしも申告漏れの相続財産が5億円あり、追加で発生する相続税が3億円とします。

申告があった場合は35%ですので、3億円×35%=1億500万円となり、3億円+1億500万=4億500万円が追徴課税となります。

申告がなく無申告だった場合は、3億円×40%=1億2000万円となり、3億円+1億2000万円=4億2000万円が追徴課税額となります。

相続財産を隠蔽するとはどういうことをいうの?

相続財産を隠蔽または仮装するとは、「国税庁の事務運営指針」において定められています。

おおまかに説明すると以下のようになります。

  1. 財産に関する書類について改ざん、偽造、変造、虚偽の表示、破棄又は隠匿をしていること。
  2. 相続財産を隠匿し、架空の債務をつくり、又は事実をねつ造して課税財産の価額を圧縮していること。
  3. 取引先その他の関係者と通謀してそれらの者の帳簿書類について改ざん、偽造、変造、虚偽の表示、破棄又は隠匿を行わせていること。
  4. 相続人等が、自ら虚偽の答弁を行い又は取引先その他の関係者をして虚偽の答弁を行わせていること及びその他の事実関係を総合的に判断して、相続人等が課税財産の存在を知りながらそれを申告していないことなどが合理的に推認し得ること。
  5. 相続人等が、その取得した課税財産について、例えば、被相続人の名義以外の名義、架空名義、無記名等であったこと若しくは遠隔地にあったこと又は架空の債務がつくられてあったこと等を認識し、その状態を利用して、これを課税財産として申告していないこと又は債務として申告していること。

相続税を脱税した場合、刑事罰があるの?逮捕されることはある?

相続税を脱税した場合、刑事罰の対象になる可能性があります。つまり、逮捕される可能性があるということです。

脱税行為がとても悪質であると判断されると、重加算税に加え、500万円以下の罰金又は5年以下の懲役が科される場合があります。

もしも相続税法違反の罪が確定すれば、犯罪者になってしまい、一生それがつきまといます。

また、医者などの国家資格保有者は、その免許を停止されることとなります。

相続税を脱税したと税務署からみなされた場合、単にお金だけの問題では済まないこととなりますので、必ずきちんと申告することが大切です。

資産が多く、効果的な相続税の節税対策をしたい場合は、それが脱税行為でないと確認するためにも、きちんとした税理士に相談して行うのが良いでしょう。

相続税の脱税、時効はあるの?

相続税には時効が存在します。

よって、脱税していた場合でも時効を過ぎると重加算税は課せられませんし、犯罪行為の罪にも問われないこととなります。

時効は、「悪意で相続税を申告していなかった場合」と「申告することを知らなかった場合」で分けて設定されています。

相続税を申告しなければならないという事実を知らなかった相続人に対しての時効は5年となっています。

それに反して、相続税の申告をしなければならないと知っていたのに、申告しなかった相続人に対しては7年となっています。

わざと申告していないわけですから、より悪質と判断され、時効も2年長く定められています。

相続税の申告をしないでおいて、見つかったら申告すればいいのでは、という安易な考えは禁物です。

なにより、相続税の脱税行為は犯罪です。一歩間違えれば犯罪者になってしまう恐れがあるのです。

また、税務署の相続税担当者はプロですから、相続税の申告をしなくても、被相続人の生前の所得の申告や財産の申告記録を見たり、不動産の所有者をチェックしたりして、財産の相続があったことはほぼ把握できます。

つまり、ほぼ見つかると考えた方が良いので、素直に申告をすべきです。

相続税の脱税にならないためには?相続に強い税理士に相談しよう!

相続税を脱税するつもりはなかったのに、「隠蔽して脱税を行った」と判断されてしまったら、相続に詳しい税理士に相談するのが良いでしょう。

重加算税は、相続税を「意図的に隠蔽」した場合に課せられますが、それを判断するのは税務署です。

実際は隠蔽していないのに、「隠蔽していた」とされて重加算税が課せられてしまう場合もあります。

そのような場合、泣き寝入りすることはありません。その決定に対し、不服を申し立てることができます。

本当に隠蔽していなかった場合は、それを主張し、認められれば重加算税の決定を覆すことができますが、それには「隠蔽または仮装していない」ことを、こちら側が立証する必要があります。

専門家でない人間が立証するのはなかなか大変です。このような場合は、相続に強い税理士に相談すると良いでしょう。

相続に関して詳しい税理士だと、今まで扱ってきた案件の経験はノウハウもありますし、立証も経験している場合もありますから、頼りになる存在となるでしょう。

まとめ

不動産の相続税対策はとても効果的ですが、不動産を購入する場合は不動産取得税や登録免許税、また固定資産税などの費用がかかってきますので、様々な計算をした上で、トータルで考えて損がないようにしなければなりません。

相続に詳しい税理士だと色々なノウハウも持っていますので、一度相談してみるのが良いでしょう。

脱税とみなされると、犯罪行為をしたこととなってしまいます。特に資産が大きい場合は、安易に自分で相続対策をせず、しっかりと税理士と相談して、合法な対策をするようにしましょう。

ABOUT ME
kumi
元証券会社勤務で現在は3人の子供を育てながらライターとして活動中。nanairoでは主に、お金・節約術に関する記事を執筆しています。