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マンションの相続税評価額の計算方法や、相続の手続きを解説!

 

マンションを相続するとき、どのように評価額を計算すればいいのか、その相続の手続きはどのようにしたらよいのか、わかりにくいことが多いですね。

土地と建物がある一戸建てと違い、「建物だけ」が相続財産であると思いがちですが、マンションを保有している場合でも土地の所有権を持っていることになります。

マンションの住民全員でマンションの敷地を保有していると考え、自分の保有している一室分の敷地と、共有部分の敷地を合計したものが「自分が持っている土地の所有権」となるのです。

ここでは、わかりにくい「マンションの相続税評価額の計算方法」や、「相続の手続き」について詳しく見ていきます。

目次

マンションの相続税評価額の計算は、土地と建物に分けて行う

マンションの相続税評価額を計算する場合、まず「土地部分」と「建物部分」に分けて計算し、最後にそれらを合算して求めます。

一戸建ての場合の土地と建物の割合は7対3程度と言われており、土地の部分の割合が多いのが特徴です。

それに反して、マンションは、所有する土地部分の割合がとても小さいのが特徴で、土地と建物の割合は、2対8程度、中には1対9という数字になるところもあります。

このようなこともあり、マンションの相続税評価額を計算するときには、ついつい「建物の評価額」にばかり目がいってしまいがちですが、少ないなりにもしっかりと「土地の所有権」がありますので、土地部分の相続税評価も忘れずに行なうことが必要です。

マンションの土地の相続税評価額は、国税庁発表の相続税路線価で計算する

自分が保有する「マンションの土地部分」の相続税評価をするには、まず、マンション全体の敷地の相続税評価額を計算する必要があります。

土地の相続税評価額を計算するときには、国税庁が毎年発表している「路線価」を使います。

「路線価」は、相続税や贈与税を計算する際に使われる指標で、相続や贈与を計算する場合におけるその土地の価値を表しています。

同じような指標に市町村が発表する「固定資産税路線価」がありますが、この指標は固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの計算の際に使われるものです。

相続税の計算に間違って使ってしまうと、実際の相続税評価額よりも安く見積もられてしまうので注意しましょう。

相続税路線価は、1㎡あたりの価格になり、計算式は、路線価(/㎡)×マンション全体の敷地面積=マンション全体の敷地の相続税評価額 となります。

マンションの敷地面積は、登記簿謄本や固定資産税納税通知書に記載されていますのでそれを参考にします。

ここでは、かなり高額な金額が算出されると思いますが、マンション一棟分の土地に相当する相続税評価額となりますので問題ありません。

そして、この金額に「自分の敷地権割合」を掛けます。

この「敷地権割合」は、マンションの登記簿謄本に記載されていますので確認しましょう。5700分の215、といったような書き方で記載されています。

マンション一棟分の土地の相続税評価額にこの「敷地権割合」を掛けると、自分の持分の土地の固定資産税が算出できます。

マンションの相続税評価額、建物の評価方法は?

次に、マンションの建物部分の相続税評価額を計算しなければなりませんが、これは毎年4~5月頃に送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されている建物の固定資産税評価額を見て確認すれば大丈夫です。

自分自身で計算する必要はありません。

毎年送られてくる通知書に書かれてある固定資産税評価額が、そのまま相続税計算時の評価額となります。

相続税路線価図の見方は?

ここで、あまり見慣れないであろう路線価図の見方について少し説明しておきます。

路線価図では、1000円単位で価格を表しているので、500という表記は500千円となり、50万円ということになります。

借地権割合のことはアルファベットで表されています。

借地権割合は地域や場所によって異なり、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%となっていて、数字で示された路線価の横に借地権割合を表すアルファベットが付いています。

路線価図は1000円単位で表されていますので、「400B」と書いてあったならば、路線価は1㎡あたり400千円=40万円となり、借地権割合はBなので80%ということになります。

マンションの相続の手続きは相続登記と呼ばれる登記変更をする

相続が発生して、亡くなった人(被相続人といいます)が所有していた家や土地、マンションなどの不動産を相続した場合、その名義を相続人に変更する必要があります。

これを「相続登記」といいます。

この相続登記には、「被相続人が亡くなってから○ヶ月以内に」などと、期限が決まっているわけではありません。

相続登記の時期はいつでもよいということになっています。

しかし、相続登記をしない場合、様々なデメリットが発生します。

まず、その相続した不動産を売却したり、貸したり、担保に入れてお金を借りたりするようなことができません。

また、相続したとなっても登記がされていないと、法的な保護を受けることができないので、相続人の権利が保証されないこととなります。

 

例えば、Aさんが相続すると決まっていても、登記がなされていないと法律上はAさんの所有物ではないことになります。

登記をしないで放置しておくと、他の相続人が勝手に自分名義に登記をしてしまうこともありえるのです。

そうなると、自分が全部相続するはずだったといくら主張しても、どうにもなりません。

どうしてこのようなことが起こるのかといいますと、基本的に、遺産分割をするにはすべての相続人の合意が必要ですが、法定相続分の分の登記であるならば、他の相続人の合意がいらないのです。

よって、自分の法定相続分だけ勝手に自分名義にして、その後売却してしまう、というパターンもありえます。

特に、遺産分割でもめた場合などはこのようなケースも考えられますので、迅速に相続登記を行なうことが必要となります。

マンションなど不動産の相続登記、その登記費用はどれくらい?

不動産の登記をする場合、その費用は「実費」と「司法書士報酬(手数料)」に分けられます。

必ずかかる費用は「実費」です。司法書士報酬に関しては、登記の手続きを依頼せずに自分で手続きをした場合、かからない費用となります。

実際は、不動産の登記は司法書士に依頼する場合が多くなってはいますが、手続き自体は自分自身でもできるため、頼まない人もいます。

その場合は実費のみとなり、登録免許税、登記簿謄本代、登記に必要な書類の取得費用、交通費、郵送費等がかかります。

しかし、その土地に色々な権利が付いている場合や、相続関係が複雑な場合、書類を集めること自体が困難な場合などは、専門家に依頼した方が確実ですので、よく考えて決めるようにしましょう。

司法書士に依頼する場合の料金ですが、5万円から、多くても10万円までというところが多いようです。

初回の相談は無料、というところが増えてきていますので、まずは相談に行ってみるのがよいでしょう。

そこで見積もりを提示されますので、そこで納得すれば依頼するという形になります。

実費について見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、登記の申請の時にかかる免許代のことをいいます。登記申請をするときに、法務局へ納めるものです。

登録免許税は、対象となる不動産の「固定資産税評価額×0.4%」と決められています。

例えば、3000万円の評価額の相続登記を行なう場合は、3000万円×0.4%=12万円となります。

固定資産税評価額は、市町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されています。

また、「固定資産税評価証明書」を取得すれば、そこにも記載されているので評価額を把握することができます。

登記簿謄本代

登記簿謄本とは、土地・建物・会社などの原本の内容を全て写して作った文書のことをいい、全部事項証明書のことです。

法務局で取得することができます。

登記が完了すると、間違いなく登記されているか、内容に間違いがないか確認をするために登記簿謄本を取得します。

取得費用は1通につき600円となっています。

登記をするために必要な書類の取得費用

 

  1. 被相続人の、出生から死亡までの連続した戸籍謄本等   1通450円前後
  2. 被相続人の住民票の除票                1通200円~400円ほど
  3. 相続人全員の戸籍謄本                 1通450円前後
  4. 不動産を相続する人の住民票              1通200円~400円ほど
  5. 相続人全員の印鑑証明書                1通200円~400円ほど
  6. 対象不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)       1通600円前後
  7. 対象不動産の固定資産評価証明書            1通350円~400円ほど