マンションの相続税評価額の計算方法や、相続の手続きを解説！

マンションの相続税評価額の計算は、土地と建物に分けて行う

マンションの相続税評価額を計算する場合、まず「土地部分」と「建物部分」に分けて計算し、最後にそれらを合算して求めます。

一戸建ての場合の土地と建物の割合は７対３程度と言われており、土地の部分の割合が多いのが特徴です。

それに反して、マンションは、所有する土地部分の割合がとても小さいのが特徴で、土地と建物の割合は、２対８程度、中には１対９という数字になるところもあります。

このようなこともあり、マンションの相続税評価額を計算するときには、ついつい「建物の評価額」にばかり目がいってしまいがちですが、少ないなりにもしっかりと「土地の所有権」がありますので、土地部分の相続税評価も忘れずに行なうことが必要です。

マンションの土地の相続税評価額は、国税庁発表の相続税路線価で計算する

自分が保有する「マンションの土地部分」の相続税評価をするには、まず、マンション全体の敷地の相続税評価額を計算する必要があります。

土地の相続税評価額を計算するときには、国税庁が毎年発表している「路線価」を使います。

「路線価」は、相続税や贈与税を計算する際に使われる指標で、相続や贈与を計算する場合におけるその土地の価値を表しています。

同じような指標に市町村が発表する「固定資産税路線価」がありますが、この指標は固定資産税や不動産取得税、登録免許税などの計算の際に使われるものです。

相続税の計算に間違って使ってしまうと、実際の相続税評価額よりも安く見積もられてしまうので注意しましょう。

相続税路線価は、１㎡あたりの価格になり、計算式は、路線価（/㎡）×マンション全体の敷地面積＝マンション全体の敷地の相続税評価額　となります。

マンションの敷地面積は、登記簿謄本や固定資産税納税通知書に記載されていますのでそれを参考にします。

ここでは、かなり高額な金額が算出されると思いますが、マンション一棟分の土地に相当する相続税評価額となりますので問題ありません。

そして、この金額に「自分の敷地権割合」を掛けます。

この「敷地権割合」は、マンションの登記簿謄本に記載されていますので確認しましょう。５７００分の２１５、といったような書き方で記載されています。

マンション一棟分の土地の相続税評価額にこの「敷地権割合」を掛けると、自分の持分の土地の固定資産税が算出できます。

マンションの相続税評価額、建物の評価方法は？

次に、マンションの建物部分の相続税評価額を計算しなければなりませんが、これは毎年４～５月頃に送られてくる「固定資産税納税通知書」に記載されている建物の固定資産税評価額を見て確認すれば大丈夫です。

自分自身で計算する必要はありません。

毎年送られてくる通知書に書かれてある固定資産税評価額が、そのまま相続税計算時の評価額となります。

相続税路線価図の見方は？

ここで、あまり見慣れないであろう路線価図の見方について少し説明しておきます。

路線価図では、１０００円単位で価格を表しているので、５００という表記は５００千円となり、５０万円ということになります。

借地権割合のことはアルファベットで表されています。

借地権割合は地域や場所によって異なり、A＝９０%、B＝８０%、C＝７０%、D＝６０%、E＝５０%、F＝４０%、G＝３０%となっていて、数字で示された路線価の横に借地権割合を表すアルファベットが付いています。

路線価図は１０００円単位で表されていますので、「４００B」と書いてあったならば、路線価は１㎡あたり４００千円＝４０万円となり、借地権割合はBなので８０％ということになります。

マンションの相続の手続きは相続登記と呼ばれる登記変更をする

相続が発生して、亡くなった人（被相続人といいます）が所有していた家や土地、マンションなどの不動産を相続した場合、その名義を相続人に変更する必要があります。

これを「相続登記」といいます。

この相続登記には、「被相続人が亡くなってから○ヶ月以内に」などと、期限が決まっているわけではありません。

相続登記の時期はいつでもよいということになっています。

しかし、相続登記をしない場合、様々なデメリットが発生します。

まず、その相続した不動産を売却したり、貸したり、担保に入れてお金を借りたりするようなことができません。

また、相続したとなっても登記がされていないと、法的な保護を受けることができないので、相続人の権利が保証されないこととなります。

例えば、Aさんが相続すると決まっていても、登記がなされていないと法律上はAさんの所有物ではないことになります。

登記をしないで放置しておくと、他の相続人が勝手に自分名義に登記をしてしまうこともありえるのです。

そうなると、自分が全部相続するはずだったといくら主張しても、どうにもなりません。