相続税対策では、不動産は生前贈与する方が良い？節税の方法を解説！

相続税では「貸家建付地」の評価は更地の場合より低い

土地を相続する場合、その土地の評価額が相続財産として加算されます。マンションやアパートを建てると、その土地は、相続税法では「貸家建付地」として評価されます。

この「貸家建付地」では、更地の場合に比べて、およそ２割低い評価となっているので、更地を相続する場合よりも節税できることとなります。

マンションやアパートを建てることは相続税対策になるの？

利用していない土地に賃貸マンションを建設し、家賃収入を生み出す「事業」として土地を利用した場合、この土地にかかる固定資産税も「経費」として扱うことができます。

相続財産の総額は「（プラスの財産－非課税の財産）－（マイナスの財産＋葬儀費用）＋相続開始前3年以内に贈与された財産」で算出できるので、賃貸マンションを建設するために借り入れをした場合、その借り入れ額分を相続財産から引くことができますので、相続財産を減らすことができ、結果として相続税の節税につながります。

収益物件は「相続時精算課税制度」で生前贈与し、相続税を節税

贈与税には「相続時精算課税制度」というものがあります。

これは、「贈与する側は６０歳以上の父母または祖父母であること」、「贈与される側は贈与者の推定相続人である２０歳以上の子供や孫であること」という条件にあてはまれば、生前の贈与を２５００万円まで非課税にできる制度です。

この制度を使い、アパートやマンションなどを贈与してもらうことで、大幅な相続税の節税になるのです。この非課税制度のメリットは、大きく分けて三つあります。

1. ２５００万円という多額の贈与が非課税になる
2. 相続時、土地が値上がりしていても、土地の評価は贈与時の評価額で行う
3. 収益部分は相続税の対象とならない

この「相続時精算課税制度」で忘れてはならないのが、相続が発生したときには、この非課税制度を使って贈与された財産は、相続財産として加算されるということです。

それならば生前贈与する意味がないのではと思う人も多いと思います。

しかし、相続時に差し戻しされるとしても、収益物件に関しては、この制度を使うメリットがあるのです。例を使って考えていきましょう。

（例）マンションの所有者Aさんが、息子Bにこの非課税制度を使って土地とマンションを贈与した。

「貸家建付地」の評価額は１億円。年間の収益は３００万円。

１０年後にAさんが亡くなった。土地が値上がりしたので、「貸家建付地」の評価は１億３０００万円となっていた。