相続税の路線価とは？相続における土地の計算方法を解説！

不動産の「時価」を決める４つの方法とは？

土地の評価方法には「売買取引価格（実勢価格）」「公示価格」「路線価」「固定資産評価額」の４つがあります。

売買取引価格（実勢価格）

「売買取引価格（実勢価格）」は、一般的な市況の価格です。自宅や不動産を売りに出した場合に値段がつくと思いますが、その価格帯と思ってもらえばよいでしょう。

公示価格

「公示価格」は国土交通省が示す土地（地価公示標準地）の価格のことをいいます。

毎年３月下旬頃に決定され、１月１日の評価を元にして決められています。この公示価格は、公共事業用地の取得価格を算出するための基準とされています。

「公示価格」が決められていない地域では、「都道府県基準地価」が設けられています。

国土交通省が示す土地（地価公示標準地）と同じように、都道府県が示す土地（地価調査基準値）のことを指していて、公示価格が決められていない地域での公共事業用地の取得価格の基準となっています。

毎年７月１日時点での評価となり、発表は９月下旬頃です。

路線価

「路線価」とは、国税庁が示す土地（全高の主要な市街地の道路）の値段です。

相続税や贈与税の土地の評価は、「路線価方式（または倍率方式）」ています。

毎年１月１日時点での評価となり、発表は８月上旬頃です。路線価を調べたいときは、国税庁が運営している「路線価図等閲覧コーナー」で調べることができます。

路線価というものは、通常、売買取引価格の７０％～８０％くらいになります。

固定資産評価額

「固定資産評価額」とは、市町村が示す土地の値段となります。

この「固定資産評価額」は、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など、土地や家屋にかかる税金の基準となっています。

毎年支払っている固定資産税なども、この「固定資産評価額」をもとに決定されています。

この価格は、公示価格や路線価と違って、毎年発表されるわけではありません。

この価格は毎年ではなく、３年ごとに見直されます。

このことを「評価替え」といい、直近では平成２７年度が評価替えの年でした。次回は３年後となるので、平成３０年が次の評価替えの年となります。

この固定資産評価額を調べたい場合は、その固定資産（土地や家屋）がある市町村の税務課（東京都２３区の場合は都税事務所）に行き、固定資産課税台帳というものを閲覧して調べます。

しかし、近年は個人情報保護の観点から、閲覧できる人は限られているようです。

市町村によって若干の違いはあるようですが、閲覧できる人は「その固定資産（土地・家屋）の納税者、その配偶者と生計を一にする親族」「固定資産の共有者（連帯納税義務者）各人」「所有者の相続人」「固定資産税の納税管理人」破産管財人」「清算人」「納税者から縦覧することについて委任を受けている者」となっています。

相続税では不動産を路線価で評価する

相続税を計算する際は、土地の評価方法としては「路線価」が採用されます。路線価は「相続税路線価図」が国税庁のホームページに公開されているので、誰でも閲覧することができます。

「一般財団法人　資産評価システム計算センター」では、固定資産路線価、相続税路線価の両方が一度に検索できますので、こちらを参考にしても良いでしょう。

相続において、不動産の評価を「路線価」で行うということは、現金で相続するよりも「土地」を相続する方が節税になるということを意味します。

例えば、４０００万円の現金を相続する場合と、４０００万円で購入した土地を相続する場合を考えてみましょう。

現金にはそのまま４０００万円に相続税がかかってきてしまいますが、４０００万円で購入した場合は「実勢価格が４０００万円」ということです。

実勢価格の７０％～８０％で算出される路線価は、「２８００万～３２００万」となります。

よって、相続税を計算する場合は、「２８００万～３２００万」×相続税率ということになりますので、大幅に節税できることとなります。

土地を取得する場合は、登録免許税や不動産取得税などがかかってきてしまいますが、それを差し引いても土地での相続が有利だと判断するならば、生前の相続対策として土地を購入しておくことも一案といえます。

相続税路線価、固定資産税路線価との違いは？

相続税路線価とは、国税庁が発表している「公示価格」のことを指しており、固定資産税路線価とは、市町村が発表している「固定資産評価額」のことを指しています。

この二つの価格の一番の違いは、価格にあります。「路線価」は実勢価格の７０％～８０％であるのに対して、固定資産評価額は実勢価格の６０％～７０％です。

また、路線価は主要な市街地の道路のみ設置されています。

ですから、路線価がない土地の場合、それにかわる指標として「固定資産税評価額」を用いて税金を算出することになっています。

しかし、この固定資産税評価額は、売買取引価格の６０％～７０％となっていますから、売買取引価格の７０％～８０％とされる路線価よりも低い水準です。

それをそのまま相続税や贈与税の評価額として使用した場合、路線価を使って税金を算出された人の方がより割高な税金を払うことになってしまいますから平等ではなく、適切とはいえません。

よって、この差を埋めるため、相続税や贈与税を算出するときには「固定資産税評価額」を何倍かにして、路線価と同じような水準にしてから税金を計算する「倍率方式」が採用されています。

相続において、この土地は固定資産評価額の何倍になるのか、という「倍率」が国税庁より発表されていますので、それを参考にすると良いでしょう。

相続税路線価と公示価格の違いとは？

この二つの価格の違いは「用途」が異なるということです。

公示価格とは国土交通省が発表している価格であり、主に公共事業においての土地取得や、不動産の取引などにおいて参考にされている価格です。

相続税路線価とは、国税庁が発表している価格であり、主に相続や贈与税を計算する際に使われる価格です。

また、実勢価格との比較において価格の違いもあります。

「公示価格」は実勢価格の９０％ほど、「相続税路線価」は実勢価格の７０％～８０％となるように計算されています。

相続税の計算のときに、間違って「公示価格」を参考にしてしまうと、実際よりも高く相続税が見積もられてしまうことになりますので注意しましょう。

相続税の路線価を使って相続税を計算する方法は？

相続税における土地の評価を計算する場合、

路線価（千円／平方メートル）×面積（平方メートル）×補正率＝評価額

で計算されます。

補正率、というのは、専門的でありますが、角地、二方道路、三方道路、不整形地、間口が狭小な宅地などにかけられるものです。

このように、土地の形態によって補正率を掛け合わせなくてはなりませんので、正確な評価額を知りたい場合は、不動産鑑定士などの専門家に算出してもらう方が良いでしょう。

土地の評価は難しく、計算式通りにはいきません。その土地が角地か、平面か、間口が広いか、私道に面しているかなどの条件によって、大きく評価が変わってくるからです。

しかし、大まかな評価額は路線価を見るとわかります。

平成２７年度の税制改正により、相続税の基礎控除が大幅に減額されました。

今までなら「資産総額１億以上」の場合相続税がかかるとされてきましたが、改正後は「資産総額５０００万円以上の人」は相続税を収めなければならない可能性が出てきています。

都心で一戸建てなどを所有している場合、「資産総額５０００万円以上」というのは、決して高いラインとはいえません。

誰でも資産総額５０００万円以上の評価をされる可能性があるといえるでしょう。

相続はまだまだ先という家庭でも、自分の持っている不動産の今の「相続時の価値」を知っておくことは無駄にはなりません。

一度、国税庁のホームページで確認することをお勧めします。

国税庁のHP

• 相続税