人口減少社会だからこそ考えたい土地活用を行う上でのポイントを解説

少子高齢化をうけて人口減少がますます進んでいくと予想されるなかで、今後の土地活用は成功することができないと言われていますが、実際のところそれは事実なのでしょうか？

ここでは、人口減少とともに注目するべき社会情勢から、これからも需要が高い活用方法は何かを検討するとともに、一番先が暗いと言われている住宅活用について、打開策はないのかを考えてみたいと思います。

人口減少は土地活用に影響するのか

人口減少で借り手が減ることは間違いない

人口減少が与える影響について、さまざまなメディアで取り上げられるようになってもう随分と久しいですね。

かつては「将来的には…」という枕詞がついていましたが、いまでは人口減少は正に現在進行形の問題と化しました。

総務省の「平成28年度版情報通信白書」によれば、日本の生産年齢人口（15歳～64歳）は1995年に、総人口も2008年にピークを迎えたのち減少しつづけ、2015年には総人口は1億2,520万人（うち生産年齢人口7,592万人）になったということです。

さらに国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、2030年の総人口は1億1,662万人（うち生産年齢人口6,773万人）、2060年の総人口は8,674万人（うち生産年齢人口4,418万人）と、実に2010年の総人口の32.3%減、生産年齢人口にいたっては45.9%減になるとされています。

また平成25年の「住宅・土地統計調査」では、空き家数が急増し820万戸にのぼると報告され、空き家が社会問題として注目されるきっかけになりました。

空き家といえば、戸建ての持家をイメージされるかもしれませんが、実は820万戸の空き家のうち、439万2,300戸は賃貸住宅の空き家です。

つまり、半数以上が賃貸アパートやマンションの空室ということです。

このような状況をみていくと、土地活用の中でも認知度が高く人気がある賃貸住宅経営であっても、いま始めたところで、このまま人口が減り続ければ「借り手になる可能性の人が減る＝需要がなくなる⇒いずれは空き家になる？」と及び腰になってしまいますね。

人口減少はエリアごとに見ることも大切

ここまでで、日本全体の人口は減少していて、この先もこの状態は続くであろうことは把握できました。

では、自身の所有地があるエリアについてはどうでしょうか？

土地活用において人口減少の問題をみるときは、日本全体の数値よりも、エリアごとの数値を把握することが大切です。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（平成25（2013）年3月推計）」から都道府県別総人口と指数をみてみます。

2010年を100とした場合、30年後の2040年に90以上をキープしているのは、東京都（93.5)、神奈川県（92.2）、愛知県（92.5）、滋賀県（92.8）、沖縄県（98.3）、80台後半までを含めると埼玉県（87.6）、千葉県（86.2）、福岡県（86.3）という結果になっています。

滋賀県と沖縄県以外は、現在も人口の集中している首都圏や都市部ですね。

大阪府も84.1ですから、まずまずといったところでしょう。

逆に人口減少が大きい（指数が60～70前半）のは、青森県（67.9）、岩手県（70.5）、秋田県（64.4）、山形県（71.5）、福島県（73.2）、和歌山県（71.8）、鳥取県（74.9）、島根県（72.6）、山口県（73.7）、徳島県（72.7）、高知県（70.2）、長崎県（73.5）となっています。

もともと人口が少なかった地方が、さらに人口を減らしていくということになります。

実は人口減少の影響は、「首都圏や都市部ではあまり大きくなく、地方は深刻である。」というのがおおかたの予想なのです。

都道府県別総人口と指数（平成22年＝100）

• 指数とは、平成22（2010）年の総人口を100としたときの総人口の値のこと。
• 減少県とは、5年前より総人口が減少した都道府県の数のこと。

人口減少と併せて世帯数も重要な数値

賃貸住宅においては人口よりも、部屋を借りてくれる集合体の単位、つまり世帯数が実際の顧客数となるため、重要視されます。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）（2014年4月推計）」をみてみます。

2010年→2035年の推計では、埼玉県、東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県では人口が減少しているにも関わらず、世帯数が増えると予想されています。

全国でみても-4.4%ですから、減少の割合は少なく、首都圏や都市部でその傾向は強いようです。

人口減少と併せて世帯数も重要な数値

注）四捨五入のため合計は必ずしも一致しない

人口減少で住宅としての土地活用は収益化できなくなるのか

都市部以外での住宅の土地活用は難しくなる

人口および世帯数の将来推計データをみていくと、土地を賃貸住宅として活用する場合、地方では入居者獲得に苦戦を強いられるであろうと予想できます。

高齢化社会を見越したサービス高齢者住宅は可能性がある

ただし、賃貸住宅の種類によっては今後の需要の伸びが期待される分野があります。

皆さんもよくご存知のように、日本における人口減少は、少子高齢化が大きく影響しています。

そこで注目されているのが、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）です。

「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」とは、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造などを有し、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する高齢者向け賃貸住宅のことです。

自立または軽度の要介護老人が入居可能で、生活相談員が常駐して、入居者の安否確認や生活支援サービスがおこなわれます。

高齢化社会が進むことで、サービス付き高齢者向け住宅の需要は、今後も増え続けると期待されています。

サービス付き高齢者向け住宅は、一般の賃貸住宅に比べると、立地の許容範囲が広いのが特徴です。

立地は良いに越したことはありませんが、必ずしも都市部・駅チカである必要はありません。

利用者の生活スタイル・サイクルが、いわゆる現役世代とは異なりますので、多少交通の便が悪いところ、日常生活にクルマが欠かせないような郊外の土地でも、買い物や通院のためのサービスが提供されるのであれば、需要が見込めます。

ただし、サービス付き高齢者住宅では、賃貸住宅としてよりも、介護・福祉事業としてそのサービス内容が重視されます。

質のよい住宅を建てても、契約したサービス事業者のサービス内容が悪ければ経営は上手くいかないでしょう。

現時点で根付いているサービスだけでなく、今後は業界全体のサービス拡大、底上げが重要な課題になってきます。

住宅以外で収益化が見込める土地活用の方法はあるのか

太陽光発電は地価の影響を受けずに運営ができる

人口や地価の影響を受けにくい活用方法として、太陽光発電経営があげられます。

遊休地では大量に太陽光発電パネルを敷き詰めて、発電された電力を売る「野立て太陽光発電」がおこなわれています。

太陽光発電の収益の根源となっているのが、「再生可能エネルギーの固定買取制度」です。

「再生可能エネルギーの固定買取制度」とは、太陽光や風力、バイオマスなどの再生可能エネルギーで発電された電力を一定期間、国が定めた金額据え置きで、電力会社が買取る制度です。

この制度を利用することで、太陽光を等しく受けることさえできれば、地域によらず安定した収入を得ることが可能です。

パネルに影を落とす建物が少ないことや、固定資産税や都市計画税が安く済むことを考えると、むしろ都市部でない田舎の方が有利な土地活用といえます。

トランクルームも需要が伸びている活用方法

トランクルームとは、個人や企業に物や資料を保管するための場所を貸すこと＝「レンタル収納スペース」のことです。

主な方法として、屋外型レンタル収納スペースの「コンテナタイプ」や、屋内型レンタル収納スペースの「ルームタイプ」があります。

核家族化が進み住居内に大きな収納スペースを取れないことから、トランクルームの需要は近年成長を続けている分野です。

トランクルームは土地の条件にあまり影響を受けずに運用ができます。

形がいびつな土地や日当たりの悪い土地でも、収納スペースが確保できれば対応可能です。

また、少々不便なところにあっても、クルマで来て荷物を出し入れする限りは、駐車スペースをとっておけば問題ありません。

需要の見込める地域としては、戸建て住宅が多い地域より、賃貸アパートやマンションといった少々手狭な住宅が多い地域や、事務所の多いところなどが挙げられます。

ただし、事務所といえども大企業であれば、社内に保管場所を確保しているところが多いですから、需要は見込めません。

事務所内に場所を確保できない会計事務所やクリニックなどの方が、ニーズが高いです。

本当に今後の住宅運営は成り立たなくなるのか

競争は厳しくなるものの、成立しなくはならないという見方もある

先ほど人口減少の影響で住宅としての土地活用は収益化できなくなる可能性が高い、特に地方ではかなり厳しいであろうというお話をしました。

しかしその一方で、借り手の取り合い競争は厳しくなるものの、誰がやっても経営が成り立たないということではないという意見もあります。

確かに、人口は減っても世帯数の減少が抑えられている状態であれば、賃貸住宅の需要は決してゼロにはなりません。

差別化できる、需要にあった住宅を提供できるかが鍵となる

どのような商売であってもそうですが、競争の中で選ばれるだけの時代のニーズにあったものを提供できていれば、顧客が途切れることはありません。

もちろん賃貸住宅においても、それは同じことです。

間取りひとつとっても、一世帯あたりの人数が少なくなれば、部屋数の多さよりもリビングや洗面、浴室が広く、空間にゆとりがあるものが好まれます。

シェアハウスやシェアオフィス、DIY可能な賃貸といったような、自由度の高さを売りにする物件も出てきています。

2017年6月には楽天とLIFULLが「楽天LIFULL STAY株式会社」を設立し、民泊ビジネスに参入すると発表したばかりです。

このようにこれからの賃貸住宅経営では、いかに他と差別化し、ニーズにあった住宅を提供できるかがポイントになります。

ひとり親世帯の増加により、賃貸需要の増加を予想する意見もある

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）」では、単独世帯やひとり親世帯が増加するとも予測しています。

これは未婚率、離婚率の上昇によるもので、これらの世帯は持ち家でなく賃貸住宅を選択するため、賃貸需要が増えるのではないかという意見もあります。

住宅に限らず、従来とは違った柔軟な土地活用が重要

人口減少・少子高齢化により、賃貸住宅経営に限らずあらゆる物事が、従来のやり方では難しくなっていくことは明白です。

身軽に動ける、働ける生産年齢人口の低下は、経済の担い手を失うということです。

例えば、今後需要が高まると期待されるサービス付き高齢者向け住宅では、高齢化で入居を希望する人口は増えるでしょうが、運営する生産年齢人口が減ってしまうことは大打撃です。

それをどう補うのかは大きな課題です。

介護ロボットや自動運転自動車の導入が必須になる可能性は否定できないでしょう。

このように今後も、社会的ニーズはどんどん変化していくはずですから、それらに柔軟に対応できるかが成功を掴むカギと言えます。

まとめ

土地活用は個人の力だけでおこなうことは大変困難です。

コンサルティング会社や不動産会社、ハウスメーカーなどさまざまな専門家や企業と共に戦略を練って実行していかなければなりません。

人口が減少すれば、これら専門家や企業も厳しい競争にさらされることになります。

それがために、高齢者を狙った悪質なやり方で、土地を借り上げるような業者も出てきているようです。

高齢になった親の事業や土地を引き継ぐ予定があるのであれば、早めに引継ついで、このような業者から身を守ることも検討した方がよいでしょう。

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