土地活用

人口減少社会だからこそ考えたい土地活用を行う上でのポイントを解説

少子高齢化をうけて人口減少がますます進んでいくと予想されるなかで、今後の土地活用は成功することができないと言われていますが、実際のところそれは事実なのでしょうか?
ここでは、人口減少とともに注目するべき社会情勢から、これからも需要が高い活用方法は何かを検討するとともに、一番先が暗いと言われている住宅活用について、打開策はないのかを考えてみたいと思います。

少子高齢化をうけて人口減少がますます進んでいくと予想されるなかで、今後の土地活用は成功することができないと言われていますが、実際のところそれは事実なのでしょうか?

ここでは、人口減少とともに注目するべき社会情勢から、これからも需要が高い活用方法は何かを検討するとともに、一番先が暗いと言われている住宅活用について、打開策はないのかを考えてみたいと思います。

人口減少は土地活用に影響するのか

人口減少で借り手が減ることは間違いない

人口減少が与える影響について、さまざまなメディアで取り上げられるようになってもう随分と久しいですね。

かつては「将来的には…」という枕詞がついていましたが、いまでは人口減少は正に現在進行形の問題と化しました。

総務省の「平成28年度版情報通信白書」によれば、日本の生産年齢人口(15歳~64歳)は1995年に、総人口も2008年にピークを迎えたのち減少しつづけ、2015年には総人口は1億2,520万人(うち生産年齢人口7,592万人)になったということです。

さらに国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、2030年の総人口は1億1,662万人(うち生産年齢人口6,773万人)、2060年の総人口は8,674万人(うち生産年齢人口4,418万人)と、実に2010年の総人口の32.3%減、生産年齢人口にいたっては45.9%減になるとされています。

また平成25年の「住宅・土地統計調査」では、空き家数が急増し820万戸にのぼると報告され、空き家が社会問題として注目されるきっかけになりました。

空き家といえば、戸建ての持家をイメージされるかもしれませんが、実は820万戸の空き家のうち、439万2,300戸は賃貸住宅の空き家です。

つまり、半数以上が賃貸アパートやマンションの空室ということです。

このような状況をみていくと、土地活用の中でも認知度が高く人気がある賃貸住宅経営であっても、いま始めたところで、このまま人口が減り続ければ「借り手になる可能性の人が減る=需要がなくなる⇒いずれは空き家になる?」と及び腰になってしまいますね。

人口減少はエリアごとに見ることも大切

ここまでで、日本全体の人口は減少していて、この先もこの状態は続くであろうことは把握できました。

では、自身の所有地があるエリアについてはどうでしょうか?

土地活用において人口減少の問題をみるときは、日本全体の数値よりも、エリアごとの数値を把握することが大切です。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口(平成25(2013)年3月推計)」から都道府県別総人口と指数をみてみます。

2010年を100とした場合、30年後の2040年に90以上をキープしているのは、東京都(93.5)、神奈川県(92.2)、愛知県(92.5)、滋賀県(92.8)、沖縄県(98.3)、80台後半までを含めると埼玉県(87.6)、千葉県(86.2)、福岡県(86.3)という結果になっています。

滋賀県と沖縄県以外は、現在も人口の集中している首都圏や都市部ですね。

大阪府も84.1ですから、まずまずといったところでしょう。

逆に人口減少が大きい(指数が60~70前半)のは、青森県(67.9)、岩手県(70.5)、秋田県(64.4)、山形県(71.5)、福島県(73.2)、和歌山県(71.8)、鳥取県(74.9)、島根県(72.6)、山口県(73.7)、徳島県(72.7)、高知県(70.2)、長崎県(73.5)となっています。

もともと人口が少なかった地方が、さらに人口を減らしていくということになります。

実は人口減少の影響は、「首都圏や都市部ではあまり大きくなく、地方は深刻である。」というのがおおかたの予想なのです。

都道府県別総人口と指数(平成22年=100)
地域総人口(1,000人)
平成22年
-2010
平成27年
-2015
平成32年
-2020
平成37年
-2025
全国128,057126,597124,100120,659
北海道5,5065,3615,1784,960
青森県1,3731,3061,2361,161
岩手県1,3301,2661,2061,140
宮城県2,3482,3062,2692,210
秋田県1,0861,023959893
山形県1,1691,1161,0621,006
福島県2,0291,9131,8741,780
茨城県2,9702,9222,8532,764
栃木県2,0081,9741,9261,867
群馬県2,0081,9711,9201,858
埼玉県7,1957,2067,1336,991
千葉県6,2166,1926,1225,987
東京都13,15913,34913,31513,179
神奈川県9,0489,1489,1229,010
新潟県2,3742,2972,2102,112
富山県1,0931,0641,028986
石川県1,1701,1531,1281,096
福井県806785760731
山梨県863838809776
長野県2,1522,0912,0191,938
岐阜県2,0812,0351,9781,908
静岡県3,7653,6963,6013,480
愛知県7,4117,4707,4407,348
三重県1,8551,8211,7731,715
滋賀県1,4111,4201,4141,398
京都府2,6362,6152,5672,499
大阪府8,8658,8088,6498,410
兵庫県5,5885,5325,4225,269
奈良県1,4011,3701,3301,280
和歌山県1,002961917869
鳥取県589567544520
島根県717687655622
岡山県1,9451,9131,8681,811
広島県2,8612,8252,7672,689
山口県1,4511,3991,3401,275
徳島県785756723686
香川県996969937900
愛媛県1,4311,3831,3291,269
高知県764730693655
福岡県5,0725,0464,9684,856
佐賀県850828803775
長崎県1,4271,3711,3131,250
熊本県1,8171,7761,7251,666
大分県1,1971,1691,1341,094
宮崎県1,1351,1071,0731,034
鹿児島県1,7061,6501,5881,522
沖縄県1,3931,4101,4171,414
減少県38414647
地域総人口(1,000人)
平成42年
-2030
平成47年
-2035
平成52年
-2040
全国116,618112,124107,276
北海道4,7194,4624,190
青森県1,0851,009932
岩手県1,0721,005938
宮城県2,1412,0621,973
秋田県827763700
山形県949893836
福島県1,6841,5871,485
茨城県2,6612,5462,423
栃木県1,8001,7251,643
群馬県1,7871,7111,630
埼玉県6,7966,5626,305
千葉県5,8065,5925,358
東京都12,95712,66312,308
神奈川県8,8338,6078,343
新潟県2,0091,9021,791
富山県940892841
石川県1,0601,019974
福井県700668633
山梨県741704666
長野県1,8511,7611,668
岐阜県1,8301,7461,660
静岡県3,3433,1933,035
愛知県7,2137,0466,856
三重県1,6491,5801,508
滋賀県1,3751,3451,309
京都府2,4182,3252,224
大阪府8,1187,7947,454
兵庫県5,0884,8884,674
奈良県1,2231,1611,096
和歌山県820769719
鳥取県494468441
島根県588555521
岡山県1,7491,6821,611
広島県2,5992,4992,391
山口県1,2081,1391,070
徳島県649611571
香川県860818773
愛媛県1,2061,1411,075
高知県616576537
福岡県4,7184,5594,379
佐賀県745714680
長崎県1,1851,1181,049
熊本県1,6031,5381,467
大分県1,0501,004955
宮崎県991947901
鹿児島県1,4541,3861,314
沖縄県1,4051,3911,369
減少県474747
地域指数(平成22年=100)
平成37年
-2035
平成52年
-2040
全国94.283.8
北海道90.176.1
青森県84.667.9
岩手県85.770.5
宮城県94.184
秋田県82.264.4
山形県8671.5
福島県87.773.2
茨城県93.181.6
栃木県9381.9
群馬県92.581.2
埼玉県97.287.6
千葉県96.386.2
東京都100.193.5
神奈川県99.692.2
新潟県8975.4
富山県90.277
石川県93.783.3
福井県90.778.5
山梨県89.977.2
長野県9077.5
岐阜県91.779.8
静岡県92.480.6
愛知県99.292.5
三重県92.481.3
滋賀県99.192.8
京都府94.884.4
大阪府94.984.1
兵庫県94.383.6
奈良県91.478.3
和歌山県86.771.8
鳥取県88.374.9
島根県86.772.6
岡山県93.182.8
広島県9483.6
山口県87.973.7
徳島県87.472.7
香川県90.477.6
愛媛県88.775.1
高知県85.670.2
福岡県95.786.3
佐賀県91.280
長崎県87.673.5
熊本県91.780.7
大分県91.479.8
宮崎県91.179.3
鹿児島県89.277
沖縄県101.598.3
減少県
  • 指数とは、平成22(2010)年の総人口を100としたときの総人口の値のこと。
  • 減少県とは、5年前より総人口が減少した都道府県の数のこと。

人口減少と併せて世帯数も重要な数値

賃貸住宅においては人口よりも、部屋を借りてくれる集合体の単位、つまり世帯数が実際の顧客数となるため、重要視されます。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)(2014年4月推計)」をみてみます。

2010年→2035年の推計では、埼玉県、東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県では人口が減少しているにも関わらず、世帯数が増えると予想されています。

全国でみても-4.4%ですから、減少の割合は少なく、首都圏や都市部でその傾向は強いようです。

人口減少と併せて世帯数も重要な数値
都道府県世 帯 数 (1,000世帯)
201020152020
全  国51 84252 90453 053
北海道2 4182 4282 392
青森県511505492
岩手県483475463
宮城県900911916
秋田県389380365
山形県388383374
福島県719708711
茨城県1 0871 1031 102
栃木県744755754
群馬県754763760
埼玉県2 8372 9382 983
千葉県2 5122 5802 604
東京都6 3826 6636 789
神奈川県3 8303 9974 086
新潟県837839828
富山県382384380
石川県440446445
福井県275276273
山梨県327328325
長野県793792780
岐阜県736738730
静岡県1 3971 4121 405
愛知県2 9303 0323 081
三重県703709705
滋賀県517534542
京都府1 1201 1451 150
大阪府3 8233 9353 968
兵庫県2 2522 3032 310
奈良県523527522
和歌山県393389380
鳥取県211210205
島根県261257250
岡山県753759754
広島県1 1831 2021 200
山口県596591576
徳島県302299292
香川県390391386
愛媛県590586574
高知県321317309
福岡県2 1072 1602 171
佐賀県294295292
長崎県557553542
熊本県686689681
大分県480482475
宮崎県459461454
鹿児島県727724707
沖縄県519549569
都道府県世 帯 数 (1,000世帯)
202520302035
全  国52 43951 23149 555
北海道2 3212 2252 103
青森県472449423
岩手県446426405
宮城県907891868
秋田県346327306
山形県362348334
福島県687660630
茨城県1 0871 0611 028
栃木県745728707
群馬県748729704
埼玉県2 9772 9262 843
千葉県2 5852 5282 444
東京都6 8146 7526 614
神奈川県4 1064 0603 966
新潟県808783755
富山県371360346
石川県440431417
福井県268261252
山梨県318308295
長野県761736706
岐阜県716695672
静岡県1 3811 3451 300
愛知県3 0883 0593 006
三重県692674652
滋賀県545542535
京都府1 1381 1101 071
大阪府3 9283 8233 679
兵庫県2 2832 2292 153
奈良県510492470
和歌山県366350332
鳥取県199192183
島根県240229218
岡山県741722698
広島県1 1811 1481 103
山口県555528498
徳島県282270257
香川県377364348
愛媛県555532505
高知県296281265
福岡県2 1522 1112 047
佐賀県286279270
長崎県523501475
熊本県667648626
大分県463449431
宮崎県442427408
鹿児島県683655622
沖縄県581587587
都道府県増 加 率 (%)
2010

2035年
2010

2015年
2015

2020年
全  国-4.420.3
北海道-130.4-1.5
青森県-17.3-1.2-2.7
岩手県-16.1-1.6-2.5
宮城県-3.61.20.5
秋田県-21.4-2.4-3.9
山形県-14-1.2-2.4
福島県-12.4-1.70.5
茨城県-5.41.5-0.1
栃木県-51.5-0.1
群馬県-6.71.2-0.4
埼玉県0.23.61.5
千葉県-2.72.71
東京都3.64.41.9
神奈川県3.54.42.2
新潟県-9.90.2-1.3
富山県-9.40.4-1.1
石川県-5.31.2-0.1
福井県-8.20.4-1
山梨県-9.80.4-1
長野県-11-0.2-1.5
岐阜県-8.70.3-1
静岡県-71.1-0.5
愛知県2.63.51.6
三重県-7.30.9-0.7
滋賀県3.53.21.6
京都府-4.42.20.4
大阪府-3.82.90.8
兵庫県-4.42.20.3
奈良県-10.10.8-0.9
和歌山県-15.6-0.9-2.4
鳥取県-13.2-0.7-2.1
島根県-16.5-1.4-2.9
岡山県-7.30.8-0.6
広島県-6.71.6-0.2
山口県-16.4-0.9-2.5
徳島県-14.9-0.8-2.3
香川県-10.70.3-1.3
愛媛県-14.4-0.6-2.1
高知県-17.5-1.1-2.8
福岡県-2.82.50.5
佐賀県-8.20.3-1
長崎県-14.7-0.7-2.1
熊本県-8.80.4-1.1
大分県-10.40.3-1.4
宮崎県-11.10.3-1.5
鹿児島県-14.5-0.4-2.4
沖縄県13.15.83.6
都道府県増 加 率 (%)
2020

2025年
2025

2030年
2030

2035年
全  国-1.2-2.3-3.3
北海道-2.9-4.2-5.5
青森県-4-4.9-5.8
岩手県-3.7-4.4-5
宮城県-0.9-1.8-2.6
秋田県-5.1-5.7-6.3
山形県-3.3-3.8-4.1
福島県-3.3-3.9-4.6
茨城県-1.4-2.4-3.1
栃木県-1.3-2.2-2.9
群馬県-1.6-2.6-3.4
埼玉県-0.2-1.7-2.8
千葉県-0.7-2.2-3.3
東京都0.4-0.9-2
神奈川県0.5-1.1-2.3
新潟県-2.4-3-3.7
富山県-2.2-3-3.8
石川県-1.2-2.2-3.1
福井県-2-2.6-3.3
山梨県-2.2-3.2-4.1
長野県-2.4-3.3-4.1
岐阜県-2-2.8-3.4
静岡県-1.7-2.6-3.4
愛知県0.2-0.9-1.8
三重県-1.7-2.6-3.4
滋賀県0.5-0.5-1.2
京都府-1.1-2.4-3.5
大阪府-1-2.7-3.8
兵庫県-1.2-2.4-3.4
奈良県-2.3-3.5-4.4
和歌山県-3.6-4.5-5.3
鳥取県-3.1-3.7-4.3
島根県-3.8-4.4-5
岡山県-1.8-2.6-3.3
広島県-1.6-2.8-3.8
山口県-3.8-4.8-5.6
徳島県-3.4-4.3-5
香川県-2.4-3.4-4.3
愛媛県-3.3-4.2-5.1
高知県-4-4.9-5.9
福岡県-0.9-1.9-3
佐賀県-2-2.6-3.2
長崎県-3.3-4.2-5.2
熊本県-2.1-2.8-3.5
大分県-2.4-3.2-4
宮崎県-2.7-3.4-4.3
鹿児島県-3.5-4.1-5
沖縄県210.1

注)四捨五入のため合計は必ずしも一致しない

人口減少で住宅としての土地活用は収益化できなくなるのか

都市部以外での住宅の土地活用は難しくなる

人口および世帯数の将来推計データをみていくと、土地を賃貸住宅として活用する場合、地方では入居者獲得に苦戦を強いられるであろうと予想できます。

高齢化社会を見越したサービス高齢者住宅は可能性がある

ただし、賃貸住宅の種類によっては今後の需要の伸びが期待される分野があります。

皆さんもよくご存知のように、日本における人口減少は、少子高齢化が大きく影響しています。

そこで注目されているのが、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)です。

「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」とは、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造などを有し、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する高齢者向け賃貸住宅のことです。

自立または軽度の要介護老人が入居可能で、生活相談員が常駐して、入居者の安否確認や生活支援サービスがおこなわれます。

高齢化社会が進むことで、サービス付き高齢者向け住宅の需要は、今後も増え続けると期待されています。

サービス付き高齢者向け住宅は、一般の賃貸住宅に比べると、立地の許容範囲が広いのが特徴です。

立地は良いに越したことはありませんが、必ずしも都市部・駅チカである必要はありません。

利用者の生活スタイル・サイクルが、いわゆる現役世代とは異なりますので、多少交通の便が悪いところ、日常生活にクルマが欠かせないような郊外の土地でも、買い物や通院のためのサービスが提供されるのであれば、需要が見込めます。

ただし、サービス付き高齢者住宅では、賃貸住宅としてよりも、介護・福祉事業としてそのサービス内容が重視されます。

質のよい住宅を建てても、契約したサービス事業者のサービス内容が悪ければ経営は上手くいかないでしょう。

現時点で根付いているサービスだけでなく、今後は業界全体のサービス拡大、底上げが重要な課題になってきます。

住宅以外で収益化が見込める土地活用の方法はあるのか

太陽光発電は地価の影響を受けずに運営ができる

人口や地価の影響を受けにくい活用方法として、太陽光発電経営があげられます。

遊休地では大量に太陽光発電パネルを敷き詰めて、発電された電力を売る「野立て太陽光発電」がおこなわれています。

太陽光発電の収益の根源となっているのが、「再生可能エネルギーの固定買取制度」です。

「再生可能エネルギーの固定買取制度」とは、太陽光や風力、バイオマスなどの再生可能エネルギーで発電された電力を一定期間、国が定めた金額据え置きで、電力会社が買取る制度です。

この制度を利用することで、太陽光を等しく受けることさえできれば、地域によらず安定した収入を得ることが可能です。

パネルに影を落とす建物が少ないことや、固定資産税や都市計画税が安く済むことを考えると、むしろ都市部でない田舎の方が有利な土地活用といえます。

トランクルームも需要が伸びている活用方法

トランクルームとは、個人や企業に物や資料を保管するための場所を貸すこと=「レンタル収納スペース」のことです。

主な方法として、屋外型レンタル収納スペースの「コンテナタイプ」や、屋内型レンタル収納スペースの「ルームタイプ」があります。

核家族化が進み住居内に大きな収納スペースを取れないことから、トランクルームの需要は近年成長を続けている分野です。

トランクルームは土地の条件にあまり影響を受けずに運用ができます。

形がいびつな土地や日当たりの悪い土地でも、収納スペースが確保できれば対応可能です。

また、少々不便なところにあっても、クルマで来て荷物を出し入れする限りは、駐車スペースをとっておけば問題ありません。

需要の見込める地域としては、戸建て住宅が多い地域より、賃貸アパートやマンションといった少々手狭な住宅が多い地域や、事務所の多いところなどが挙げられます。

ただし、事務所といえども大企業であれば、社内に保管場所を確保しているところが多いですから、需要は見込めません。

事務所内に場所を確保できない会計事務所やクリニックなどの方が、ニーズが高いです。

本当に今後の住宅運営は成り立たなくなるのか

競争は厳しくなるものの、成立しなくはならないという見方もある

先ほど人口減少の影響で住宅としての土地活用は収益化できなくなる可能性が高い、特に地方ではかなり厳しいであろうというお話をしました。

しかしその一方で、借り手の取り合い競争は厳しくなるものの、誰がやっても経営が成り立たないということではないという意見もあります。

確かに、人口は減っても世帯数の減少が抑えられている状態であれば、賃貸住宅の需要は決してゼロにはなりません。

差別化できる、需要にあった住宅を提供できるかが鍵となる

どのような商売であってもそうですが、競争の中で選ばれるだけの時代のニーズにあったものを提供できていれば、顧客が途切れることはありません。

もちろん賃貸住宅においても、それは同じことです。

間取りひとつとっても、一世帯あたりの人数が少なくなれば、部屋数の多さよりもリビングや洗面、浴室が広く、空間にゆとりがあるものが好まれます。

シェアハウスやシェアオフィス、DIY可能な賃貸といったような、自由度の高さを売りにする物件も出てきています。

2017年6月には楽天とLIFULLが「楽天LIFULL STAY株式会社」を設立し、民泊ビジネスに参入すると発表したばかりです。

このようにこれからの賃貸住宅経営では、いかに他と差別化し、ニーズにあった住宅を提供できるかがポイントになります。

ひとり親世帯の増加により、賃貸需要の増加を予想する意見もある

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の世帯数の将来推計(都道府県別推計)」では、単独世帯やひとり親世帯が増加するとも予測しています。

これは未婚率、離婚率の上昇によるもので、これらの世帯は持ち家でなく賃貸住宅を選択するため、賃貸需要が増えるのではないかという意見もあります。

住宅に限らず、従来とは違った柔軟な土地活用が重要

人口減少・少子高齢化により、賃貸住宅経営に限らずあらゆる物事が、従来のやり方では難しくなっていくことは明白です。

身軽に動ける、働ける生産年齢人口の低下は、経済の担い手を失うということです。

例えば、今後需要が高まると期待されるサービス付き高齢者向け住宅では、高齢化で入居を希望する人口は増えるでしょうが、運営する生産年齢人口が減ってしまうことは大打撃です。

それをどう補うのかは大きな課題です。

介護ロボットや自動運転自動車の導入が必須になる可能性は否定できないでしょう。

このように今後も、社会的ニーズはどんどん変化していくはずですから、それらに柔軟に対応できるかが成功を掴むカギと言えます。

まとめ

土地活用は個人の力だけでおこなうことは大変困難です。

コンサルティング会社や不動産会社、ハウスメーカーなどさまざまな専門家や企業と共に戦略を練って実行していかなければなりません。

人口が減少すれば、これら専門家や企業も厳しい競争にさらされることになります。

それがために、高齢者を狙った悪質なやり方で、土地を借り上げるような業者も出てきているようです。

高齢になった親の事業や土地を引き継ぐ予定があるのであれば、早めに引継ついで、このような業者から身を守ることも検討した方がよいでしょう。

ABOUT ME
ぐっち
デザインとライティングの二足のわらじで活動中のぐっちです☆ nanairoでは主にお金や節約術に関する記事を執筆しています!