たくさんある土地活用で有効な選択はどれ？活用方法を比較して検討

土地活用の方法にはどんな選択肢があるの？

土地を売る

土地売却

土地を別の資産へ変換します。

土地を貸す

定期借地

事業者に長期間土地を貸出し、初期費用なしで安定した収入が望めます。

土地を自己活用する

賃貸住宅経営（戸建て）

集合住宅には向かない狭い土地でも対応可能です。

賃貸住宅経営（アパート）

最もポピュラーな土地活用方法です。

賃貸住宅経営（マンション）

最もポピュラーな土地活用方法です。

オフィス経営

オフィスビルは建築基準法の規制が緩く建設しやすいです。

商業施設経営

テナント次第で高収益が望めます。

医療施設経営

社会貢献度の高い土地活用です。

高齢者住宅経営

サービス付き高齢者向け住宅は、市場拡大分野です。

土地を共同活用する

等価交換

借金をすることなく、賃貸物件を建てることができます。

土地信託

信託銀行に土地を預けて、土地活用をお任せします。

以降では、運用の目的を3つのカテゴリに分けて、おススメの運用方法をご紹介します。

初期費用を抑えた低リスクな土地活用がしたい

土地活用をするにあたり、あまり借金はしたくないという方もいらっしゃると思います。

賃貸住宅経営やビル経営では、建物を建てるための資金が必要ですから、高額な融資を受けるところからのスタートになってしまいます。

初期費用を抑えるには、自らあまり建物を建てないようなタイプの土地活用がおすすめです。

定期借地

「定期借地」とは、所有者自身が土地を活用して事業を起こすのではなく、事業者と期限を決めて土地を貸す契約を交わし、契約満了まで地代収入を得るという方法です。

よく知られている方法では、土地をディベロッパーに貸し、ディベロッパーがそこに分譲マンションを建てて販売、契約期間満了後、土地が更地で返還されるというやり方があります。

自ら建物を建てたり運用したりするものではないので、そのために必要な資金を調達する必要がありません。

一度契約すると長期に渡り、地代として安定した収入が得られるので、低利リスクな活用方法といえます。

定期借地には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類があります。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

契約期間を過ぎれば土地が返ってくる

一般定期借地権、事業用定期借地権では、契約満了時に土地を更地で返すことが義務付けられています。

土地をそのまま取られてしまう心配がありません。

保証金がすぐに入る

借主と契約を結ぶことができれば、すぐに保証金が入ってきますので、それを投資に回すこともできます。

契約によっては前払いで地代を受け取ることも可能です。

節税効果が期待できる

固定資産税や相続税が減税されるケースがあります。

例）借地人が住居用の建物を建てた場合、固定資産税が軽減されます。

デメリット

貸し出し期間が長い

一般定期借地権で50年以上、事業用定期借地権で10年以上50年未満、建物譲渡特約付借地権で30年以上の契約期間が義務付けられています。

契約期間中は土地所有者であっても、その土地を自由に使用することはできませんので、短期・中期で土地活用を検討している場合には向いていません。

建物譲渡特約付借地権は建物買取が必要

建物譲渡特約付借地権は、契約期間満了時に土地所有者が建設された建物を買い取らなくてはなりません。

業用定期借地権は利用者限定

事業用定期借地権は、建設される建物の用途を事業用に限っているので、貸し出す対象が限られてしまいます。

駐車場経営

平面駐車場であれば、更地に駐車スペースを区割りするだけでも始められます。

アスファルトで整地したり、コインパーキングにするのであれば、多少の費用はかかりますが、建物を建てることに比べれば負担はかなり少なくて済みます。

駐車場経営は融資を受けると、返済と税金で利益が消えてしまうからと、手持ちの資金で始めるひとが多いです。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

ランニングコストが安い

初期費用だけでなく、ランニングコストも安く済みます。

未舗装の駐車場であれば、砂利の追加やロープの張り替え費用ぐらいですから随分と小額です。

用地転用が容易

金融機関からの借入れが少なくて済みますから、土地の転用が容易にできます。

借地借家法の影響も受けませんので、借主の退去も契約書に明記しておけば、1～3ヶ月前の事前通知で対応できます。

デメリット

収益性が低い

ローリスク、ローリターンの土地活用方法です。

節税効果が低い

アパート・マンションなどの住宅用賃貸に比べると、節税効果は低いです。

トランクルーム経営

トランクルームとは、所有地にコンテナを置く、または建物のなかを仕切るなどして収納スペースとして貸し出すものです。

コンテナ式であれば、建物を用意する必要がありませんし、古い建物が建ったままならば、その建物に手を加えて利用できます。

コンテナを置ける数や、建物の改修程度によって初期費用にも幅が出てきますが、

300万円～1,000万円程度が相場のようです。

やはり建物を建てることに比べれば負担はかなり少なくて済みます。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

ランニングコストが安い

駐車場と同様、ランニングコストも安く済みます。

コンテナ式であれば、照明をつけた場合の電気代ぐらいですから随分と小額です。

土地の形状や場所を選ばない

駐車場にするには形がいびつな土地でも、コンテナを置くのであれば対応可能です。

また、少々不便なところにあっても、クルマで来て荷物を出し入れする限りは問題ありません。

需要拡大

毎年10％以上の成長を続けている分野で、今後も市場の拡大が期待できます。

デメリット

税制優遇がない

更地扱いになりますから、税制面でのメリットはほとんどありません。

集客が難しい

メジャーな分野とはいい難いところがありますので、宣伝・広告の仕方に工夫をして、より多くのひとに存在を知ってもらう必要があります。

太陽光発電経営

再生可能エネルギーとして認知度も高い太陽光発電。

遊休地では大量に太陽光発電パネルを敷き詰めて、発電された電力を売る「野立て太陽光発電」がおこなわれています。

皆さんも土地に架台を組んでその上にソーラーパネルが設置されている施設を、一度はご覧になったことがあるかと思います。

野立て太陽光発電システムの導入単価は、おおむね1kwあたり30万円程度です。

30kW～50kw分のソーラーパネルだと、初期費用は1,000万円～1,800万円程度になります。

日照条件によりますが、2017年の産業用買取価格は21円/kwですから、ざっと見積もって5～10%の利回り（表面利回り）が期待できそうです。

システムを導入するために費用がかかるので、駐車場経営のようにはいきませんが、アパート、マンション経営では億単位の資金が必要になることを考えると、初期費用を抑えた低リスクの活用方法といえそうです。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

原材料の調達コストがない

発電に要するのは太陽光です。

火力や原子力発電のように、発電するための原材料を調達してくる必要がありません。

田舎でも大丈夫

第三者に売ったり、貸したりする方法では人口が少ない土地では不利ですが、太陽光発電は太陽の光が十分に当たる土地であれば問題ありません。

買取制度がある

国によって定められた固定買取制度があります。

この制度が太陽光発電がもたらす収益の根源になっています。

補助金制度がある

自治体によっては、太陽光発電設備設置に関して補助金制度を設けているところがあります。

デメリット

天候に大きく左右される

当然ですが、雨や曇天では発電ができませんね。

買取金額が下がっている

太陽光発電の買取金額が年々下がっています。

これからの固定買取制度の動向に注視する必要があります。

資産運用のために土地活用がしたい

土地を上手く活用して、より高い利益を得ることが主な目的であれば、資産運用・不動産投資の意味合いが強くなります。

土地の立地条件や事業計画に大きな収益が見込めれば、たとえ自己資金が少なくても事業向けのローンを利用して、多額の融資を受けることができます。

支出を抑えて規模の小さな建物を建てるより、多額の融資を受け収益性の高い建物を建てる方が、はるかに多くの利益を生み出す可能性があります。

あえてリスクをとって、いわゆるレバレッジ効果を狙う方法を選択するのも手です。

賃貸住宅経営

アパートやマンションなどの集合賃貸住宅を建てて家賃収入を得る方法です。

活用方法としては一番認知度が高く、資産運用の王道とも言えるものです。

単純に土地のみを貸すよりも、複数戸から家賃を得ることが可能ですので収益性が高くなります。

インフレにより物価が上昇しても家賃をアップすることで物価変動の影響を受けづらいのもメリットです。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

空室リスクの分散

たとえ空室があっても他の部屋が埋まっていれば家賃収入は入ってきます。

節税効果がある

住宅用地は固定資産税や相続税の減税対象です。

（税金対策については、後ほど詳しく触れます）

デメリット

多額の費用がかかる

1棟運営ともなると、建築費などの初期費用だけでなく、管理費・修繕費なども多額になります。

それらが継続的に発生しますし、将来的には老朽化対策も必要です。

空室リスク

空室リスクは分散できるといえども、空室の割合が増えれば赤字経営になる可能性があります。

転用がしづらい

ほとんどの場合、多額の借入れをして建物を建てていますから、それが完済できるまでの間、長きに渡り転用ができません。

商業施設経営

オフィスビル、商業ビルや店舗などを建てて事業者に貸す方法です。

住宅用賃貸に比べると家賃を高く設定できるので、高い収益が見込めます。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

立地条件の制約が少ない

事業用ビルの場合、アパート・マンションに比べると建築基準法の規制が緩いので建設しやすいです。

デメリット

テナント次第

立地の問題もありますが、商業ビルであれば入っているテナントの人気に経営状態が大きく影響を受けます。

景気に左右されやすい

景気が悪化するとより賃料が安いビルヘ引っ越したり、事務所を閉じる会社が出てくるため、景気悪化による空室リスクが高いです。

節税効果が低い

節税対策に不向きというわけではありませんが、アパート・マンションといった住宅用地に比べると節税効果が低くなります。

税金対策になる土地活用がしたい

2015年に相続税の制度が改正されたことをきっかけに、相続税対策として土地活用を検討するひとが増えました。

また、空き家の問題も他人事ではなくなってきていますね。

更地と住宅用地では課せられる固定資産税や都市計画税が大きく変わってしまうといえども、空き家をいつまでもそのまま放置しておくことはできません。

これらの問題に悩まされているのなら、なるべく節税効果の高い活用方法を選択しましょう。

賃貸住宅経営

賃貸住宅経営は節税効果が高い活用方法です。

不動産取得税

賃貸住宅を建てると、軽減措置が適用できます。

[建物]:1戸当たりの床面積が40㎡以上240㎡以下の場合、1戸あたり1,200万円を課税標準から控除

[土地]:次のうちいずれか大きい額を税額から減額

a.45,000円

b.住宅の床面積の2倍（1戸につき200㎡限度）に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額

固定資産税、都市計画税

賃貸住宅を建てると、住宅用地の課税標準の特例措置を適用できます。

[建物]:1戸当たりの床面積が40㎡以上280㎡以下の場合、床面積120㎡までの部分について、3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅で5年間、一般の住宅で3年間にわたって固定資産税を2分の1に軽減

[土地]:1戸当たりの敷地面積が200㎡以下の場合、固定資産税の課税標準額を6分の1、都市計画税の課税標準額を3分の1に軽減

相続税

相続した場合、小規模宅地等の特例で評価額が減額されます。

所得税

給与など他の所得があれば、不動産所得と損益通算できます。

不動算所得が赤字になった場合、確定申告で給与所得と損益通算することで、税金が還付されます。

住民税

住民税は所得税を元に算出されますから、所得税を減税できればおのずと住民税も少なくなります。

さらに、オーナーの住まいと賃貸用の住まいをひとつの住居のなかで共存させる賃貸併用住宅の場合は、住宅ローンを利用して住宅ローン減税が適用できるケースがあります。

高齢者住宅経営

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）といわれるものです。

バリアフリー賃貸住宅で自立または軽度の要介護老人が入居可能、生活相談員が常駐して、入居者の安否確認や生活支援サービスを行います。

少子高齢化に対応する有効な土地活用方法として、国が普及を促進しています。

一定の基準を満たし登録をおこなえば、「サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制」により優遇措置を受けることができます。

不動産取得税

要件を満たしていれば軽減措置を適用できます。

◇要件

・平成27年4月1日から平成31年3月31日までの間に新築している

・貸家である

・1戸あたり（共用部分を含む）床面積30㎡以上210㎡以下

・主体構造部が耐火構造であるまたは総務省令で定める建築物である

・国又は地方公共団体から建築費補助を受けている

・10戸以上である

◇軽減される額

・住宅：1戸あたり1,200万円を課税標準から控除

・土地：次のうちいずれか大きい額を税額から減額

a.45,000円

b.住宅の床面積の2倍（1戸につき200㎡限度）に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額

固定資産税

要件を満たしていれば減額措置を適用できます。

◇要件

・不動産取得税と同じ

◇減額される額

[建物]:新築後の5年間、床面積120㎡までの部分について固定資産税を3分の2に軽減

[土地]:住宅用地の課税標準の特例措置を適用できます

相続税

相続した場合、小規模宅地等の特例で評価額が減額されます。

所得税/法人税

新築後の5年間、通常の建物の減価償却費に上乗せして割増償却することができます。

割増償却率は耐用年数と取得時期によって変わります。

上記以外のメリットとデメリット

メリット

市場拡大分野である

超高齢化社会を迎え、今後ますます需要が拡大される分野ですので、安定した収入が見込めます。

空室リスクが少ない

一般の賃貸住宅より入居者の年齢層がかなり上になりますから、転勤・転職での転居の可能性は少ないです。

補助金が受けられる

国土交通省から住宅施設の建設工事費に係る補助金を受けることができます。

デメリット

介護・福祉事業である

賃貸住宅としてよりも、介護・福祉事業としてそのサービス内容が経営の要になります。

サービス事業者の一括借上げ（サブリース）になりますので、そのサービス業者のレベルに大きく影響されます。

多額の費用がかかる

200坪〜500坪ほどの敷地を要するので、その建設費用がかなりかかります。

5億〜10億弱になることも少なくありません。

まとめ

土地所有者が気に入った活用方法であっても、規制により実現が難しい場合もあります。

また、客観的に見ると採算の取れない、あまり好ましくない方法を選択してしまう可能性もあります。

複数の専門家に相談して、様々な意見を参考にすることも、土地活用を成功させるための重要なステップです。

ぜひ、いろいろなところに出向いて、話を聞いてみるようにしてください。