定期借地経営の仕組みやメリット・デメリットについて解説

土地活用をするにあたって、できるだけリスクをとらずに、安定した収入を得たいと思うのは当然のことですね。

しかし、リスクのない土地活用はないと思い込んでいらっしゃいませんか?

土地活用の方法にはさまざまなものがありますが、「定期借地権」を使った活用方法は、ローリスクで土地を有効に使えると人気が高いものです。

あまり聞きなれない言葉かもしれませんが、本気で土地活用を検討されているのなら、知っておいて損はありません。

ここでは定期借地権には、どういった特徴があるのか、メリットやデメリットはどんなところにあるのかを解説したいと思います。

定期借地とは?

定期借地経営の仕組み

「定期借地」とは、所有者自身が土地を活用して事業を起こすのではなく、事業者と期限を決めて土地を貸す契約を交わし、契約満了まで地代収入を得るという方法です。

平成4年に施行された「借地借家法」により、地主が土地を貸すメリットが大きくなったことで、リスクの少ない土地活用方法として定着してきています。

 

「借地借家法」はそれまでの「借地法」と「借家法」に代わり、新しく定められた法律です。

「借地法」は借地上に借地人の建物がある限り、地主が契約更新を拒むことが難しい、借地人保護の色合いの強い法律だったため、土地は貸したら最後、永久に返ってこないという認識が大半を占めていました。

そのため遊んでいる土地があったとしても、返ってこないなら土地は貸したくない、しかし事業を起こすほどの資金もない、という地主が増えたのです。

結果、実質利用できる土地がないという、土地不足問題が発生してしまいました。

 

「借地借家法」では契約期間を設けることを義務付け、期間が満了したら土地を返却することが基本です。

これにより、土地所有者の心理的ハードルがグッと下がり、定期借地権を利用したビジネスが活発になりました。

 

具体的な活用方法としてよく知られているものに、「定期借地権付き分譲住宅」や「定期借地権付き分譲マンション」が挙げられます。

皆さんもこれらの売出し広告を、折り込みチラシや看板などで、目にしたことがあるかもしれません。

土地を購入する必要がないので、通常の分譲住宅(マンション)より価格が低めに設定されています。

 

まず、土地所有者(オーナー)は、デベロッパーやハウスメーカーなど事業者に、定期借地権を利用して土地を貸し出します。

土地を借りた事業者は、土地の造成や区割り、建物の建設をおこない、定期借地権付き分譲住宅として売り出します。

この場合の建築費用や売れ残りリスクは、事業者が負います。

オーナーは、事業者(もしくは住宅購入者)が支払う一時金と、毎月、住宅購入者が支払う地代を受け取ることができます。

事業者は分譲住宅の代金と業務代行手数料などを受け取ります。

貸し出し期間が満了したら、購入者の費用で建物が取り壊され更地になった状態で、オーナーに土地が返還されます。

 

契約期間は長期になりますが、オーナーは自ら土地を造成したり、建物を建てたり、運営したりする必要がなく、そのための資金を調達する必要もありません。

一度契約すると長期間、地代収入が得られるので、リスクの低い活用方法といえます。

定期借地経営はどんな人におすすめ?

定期借地経営の仕組みの特徴を考えると、定期借地経営は以下のようなひとに向いているといえます。

1.土地を手放さずに土地活用をしたいひと

先祖から脈々と受け継がれてきた土地を、自分の代で手放すわけにはいかないという方もいらっしゃるでしょう。

定期借地は契約期間が満了したら、必ず土地は返ってくるので安心です。

2.できるだけ借金をせずに土地活用をしたいひと

土地活用といえば、誰もが思いつく方法に賃貸住宅経営があります。

賃貸住宅経営を行う場合は、よほどのお金持ちでもない限り、銀行などの金融機関から融資を受けて、建物を建てます。

定期借地であれば、土地を借りた事業者が建築費用を負担しますから、オーナーは借金をする必要がありません。

3.経営や運営といった事業をやりたいわけではないひと

税金対策や空き家・空き地対策などで必要に迫られて土地活用を考えているが、事業を起こしたいわけでもないし、それに伴うリスクも負いたくない。

定期借地は、土地を貸して地代を受け取るだけのいたってシンプルなものです。

事業リスクは、土地を借りた事業者が負います。

4.所有地の立地条件があまりよくないひと

駅から離れた場所に所有しているという場合、賃貸アパート・マンション・オフィスビルなどはあまり需要が見込めません。

しかし、一般の価格より安く購入できる戸建て分譲住宅であれば、需要が見込めます。

コンビニエンスストアやドラッグストアなどのロードサイド店舗も有望です。

5.固定資産税を減らしたいひと

土地を借りた事業者が住宅地として活用した場合、小規模宅地の特例を適用できますので、固定資産税や都市計画税が格段に軽減されます。

固定資産税は更地の1/6、都市計画税は1/3になります。

例えば未利用地で年間100万円あった税額も、1/5以下になる計算です。

6.相続税対策をしたい人

定期借地権がついている土地の評価額には、減額措置が適用できます。

また、遺産を分割する、相続税を納税するための対策にも効果を発揮します。

平成10年8月の国税庁の個別通達「一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いの見直し」により、底地の評価額が大幅に引き下げられ、節税額が大幅にアップしました。(従来は20%の評価減)

定期借地権の種類

定期借地権には「一般定期借地権」、「事業用定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。

一般定期借地権

借地権の存続期間は50年以上で、用途制限はありませんが、契約満了時に借主は、土地を更地にして返還しなければなりません。

次の3つの特約が有効になります。

 

  1. 契約の更新をしない
  2. 借地権の存続期間中に、建物を再建しても存続期間を延長しない
  3. 建物買取請求をしない

 

契約は公正証書などの書面でおこないます。

 

利用されるケースとしては、「定期借地経営の仕組み」でご説明した、定期借地権付き分譲住宅や定期借地権付き分譲マンションなどがあります。

事業用借地権

借地権の存続期間は10年以上50年未満で、事業用建物所有に限ります(住居用には使用できません)。

契約満了時に借主は、土地を更地にして返還しなければなりません。

次の3つの特約が有効になります。

 

  1. 契約の更新をしない
  2. 借地権の存続期間中に、建物を再建しても存続期間を延長しない
  3. 建物買取請求をしない

 

契約は公正証書でおこなわなければなりません。

 

利用されるケースとしては、コンビニエンスストアやファミリーレストラン、ガソリンスタンドのようなロードサイト店舗などがあります。

建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間は30年以上で、用途制限はありません。

30年経過した時点で、土地は返還されますが、建設された建物は土地所有者が買い取らなくてはなりません。

借地人また借家人は継続して、借家として建物に住むことができます。

次の特約が有効になります。

 

1.30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡する

 

契約は口頭でもかまいません。

 

30年までは一般定期借地権と同様、経営や運営を借主である事業者がおこないますが、30年経過して土地が戻り、建物を買い取ってからは、土地所有者が大家として経営や運営をおこなうことになります。

利用されるケースとしては、賃貸マンションや賃貸オフィスなどがあります。

定期借地経営のメリットとデメリット

経営管理が必要ない

土地所有者は事業者と期限を決めて土地を貸す契約を交わし、地代を受け取るだけです。

経営管理は事業者がおこない、そのリスクを負うのも事業者です。

例えば、定期借地権付き分譲マンションを売り出しても買うひとがいなかったらどうしようという心配や、その後の地代の徴収や値上げの交渉、苦情やトラブルついて、どう対応すればいいのかと頭を悩ませる必要もありません。

契約期間が満了すれば土地が必ず戻ってくる

長いものなら50年以上の契約期間ですが、更新がありませんから、期間が満了すれば必ず土地は返還されます。

かつての借地法では土地を取られてしまうという心配がありましたが、借地借家法ではその心配がありません。

期間満了後に利用予定があっても安心です。

また、予定がまだ決まっていなくても、時期が明確であればプランを立て易いという利点もあります。

借金や借入の必要がない

土地を貸す契約を結ぶだけなので、運用資金を調達してくる必要がありません。

借金を作らずに、土地から収益を上げることができます。

建築費・修繕費といった費用負担がない

賃貸住宅や賃貸オフィスビルを自分で経営するのであれば、建築費などの初期費用だけでなく、管理費・修繕費などのランニングコストも必要です。

継続的に発生するそれらの費用のほかに、将来的には老朽化対策も施さなければなりませんので、費用負担は大きいです。

定期借地では、自分の建物があるわけではありませんから、建築費用、修繕費用といった費用負担がありません。

収入が安定している

一度契約すると長期に渡り、地代として安定した収入が得られます。

また、一時金(保証金)が入りますから、それを運用して利益を得るという方法も選択できます。

契約期間中は土地を返却してもらうことができない

一度契約すると、基本的に途中解約はできません。

契約期間中に別の用途で使いたいと思ったとしても、土地を返却してもらうことは不可能です。

いずれの定期借地権でも、契約期間は何十年と長いですから、短期・中期で土地活用を検討している場合には向いていません。

収益性が高い活用方法ではない

定期借地による地代収入は、賃貸住宅や賃貸オフィスビルの賃料収入に比べると、大幅に安くなります。

 

少々データは古いですが、「平成21年度定期借地権付住宅の供給実態調査報告書」(国土交通省土地水資源局土地市場課)によりますと、土地価格に対する定期借地権付の地代の割合は、戸建住宅で1.2%、分譲マンションで1.8%です。

 

土地活用で高い収益を望むのであれば、向いている方法とは言えません。

借入を希望する人に制限がかかる

契約期間を過ぎたあと、土地を返却しなければならないという特徴から、借入希望者の幅を狭めてしまう可能性があります。

特に、事業用定期借地権は使途が事業用に限られますから、その傾向が強くなります。

また、定期借地権付き分譲住宅(マンション)にした場合、契約期間が残り少なくなると、入居者が建物の維持管理費を惜しむようになり、建物の劣化を早めてしまう懸念もあります。

まとめ

定期借地の一番の魅力は、わずらわしさを感じずに、低リスクで土地を活用できるところですね。

収益性の高い活用方法ではありませんが、長い目でみて安心して土地を保有し続けられるというのもよいところです。

使う予定があるわけではないが、容易に手放すわけにもいかない土地をもっている方には、お勧めの方法だと思います。

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