住宅ローン減税を受けるための条件と還付時期は?借り換えは使える?

所得税や住民税の減税によって、住宅購入者の経済的な負担を軽減してくれる国の優遇制度が、「住宅ローン減税」です。

住宅ローン減税にはそれなりに国の負担も伴うので、住宅を購入したすべての人が受けられるわけではありません。

制度が適用されるためにはいくつかの条件をクリアする必要があります。

こちらでは住宅ローン減税を受けるための条件や、実際の還付時期をご紹介します。また、借り換えの際の取り扱いについてもご紹介していきます。

住宅ローン減税を受けるための条件

住宅ローン減税は住宅を取得するために返済期間10年以上の住宅ローンを組んだ人に対し、年末時点の借入残高の1%の金額を10年間、所得税から控除する制度です。

最大控除額は年間40万円なので、10年間で最大400万円もの税金が節約できます。とても大きな金額ですね!

所得税から控除しきれない金額は、一部住民税から控除することができます。住民税からの控除上限額は、年間最大136,500円です。

住宅ローン減税を受けるための条件には物件そのものに対する項目と、購入者に対する項目があります。

購入者の年収が3000万円を超える年は、控除が利用できません。物件に関しては一定の条件を満たすことで、控除枠がさらに拡大されます。

物件に対する条件

  1. 床面積が50平方メートル以上
  2. 床面積の半分以上を自分が住むために使っている
  3. 耐震性能を有する(中古住宅の場合)
  4. 工事費が100万円以上(増改築等の場合)

床面積は登記上の数値と同じで、戸建て住宅の場合は壁芯、マンションなどの共同住宅の場合は内寸によって測定します。

夫婦の共同名義で所有する場合、2人の所有分を合わせて50平方メートル以上あれば問題ありません。

購入した場合は引渡しから、建築した場合は工事の完了から半年以内に申請者自らが居住する必要があります。

実際に住んでいるかどうかは、住民票によって確認されます。別荘や賃貸用の住宅は対象にならないということです。

賃貸併用住宅や店舗併用住宅などの場合も、床面積の半分以上が住居であれば適用が受けられます。

中古住宅の耐震性は、建築基準法の変遷があることから築年数によって判断されます。

木造住宅の場合は築年数20年以下、耐火建築物(鉄筋コンクリート造など)の場合は25年以下であることが条件です。

ただし築年数がそれを上回っていても、「耐震基準適合証明書」「既存住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険に加入」のいずれかが確認できれば、適用が受けられます。

申請時期と還付時期

住宅ローン減税を利用した場合、給与所得者は給与から天引きされていた所得税が還付されます。

初年度の還付金支払時期は、確定申告を終えて1~1か月半後です。還付金の支払い手続きが完了すると、税務署から「国税還付金振込通知書」が送付されます。

自営業者の場合は基本的に、確定申告によって税額が決まってから納付を求められるので、申告時点では所得税を納めていません。

そのため、還付ではなく納めるべき税金の額が減るという形になります。

住宅ローン減税の適用を受ける場合、初年度は住宅取得の翌年2月16日から3月15日の間に申請手続きを行います。

確定申告の際、所定の書類を添えて提出することで申請できます。

所得税還付の申請自体は、5年後の12月31日まで可能です。ただし上記の期日を過ぎると、所得税から控除しきれない金額を住民税から控除するという措置は受けられません。

優遇制度をしっかりと活用するためには、やはり期日内に手続きを完了することが大切です。

住宅ローン減税の適用を受けるためには、10年間毎年申請が必要です。ただし給与所得者は2年目以降、勤務先の年末調整によって住宅ローン減税の処理ができるようになります。

その場合、通常の年末調整と同じく12月や1月の給与で清算されることになります。

自営業者の場合、2年目以降も毎年の確定申告時に合わせて書類を提出しましょう。

認定住宅の特例は

「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」を新築したり購入したりした場合、控除枠が年間最大50万円に拡大されます。

10年間で、最大500万円の控除が受けられるということです。この制度を、「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」といいます。

この場合は一般的な住宅ローン減税の書類に加え、「認定通知書の写し」および「住宅用家屋証明書の写し」または「住宅建築証明書」も提出します。

ただし、この特例を利用すると「認定住宅新築等特別税額控除」が受けられません。

認定基準に適合するための工事に必要となる標準的な割り増し費用の10%を、原則としてその年の所得税額から控除する制度です。

一般的にはこの控除よりも住宅ローン減税を利用したほうが、オトクになります。

しかしその年に特別多くの収入があった人や、住宅ローンよりも現金での支払額が多い人は、この制度を利用したほうがオトクになることも。

この控除を利用する場合も、手続きは確定申告で行います。事前に税額のシミュレーションをして、どちらの制度を利用するか検討しましょう。

還付金の受け取り方法

所得税の還付金を受け取る方法は、預貯金口座への振込もしくは郵便局での受け取りです。

預貯金口座への振込を希望する場合は、「還付される税金の受取場所」という欄に金融機関の名称や支店名、口座種別、口座番号などを記載してください。

郵便局名を記入すると、手続きが完了した時点で自宅に「国庫金送金通知書」が送られてきます。

本人確認書類を添えて通知書を郵便局に提出すると、窓口で現金を受け取ることができます。

所得税から控除しきれない金額を住民税から減税する場合は、還付されるわけではありません。

住民税は前年の所得に応じて翌年の6月以降に課税されるので、翌年分の住民税から減額されます。

住宅ローン減税が適用される場合は、住民税の通知書に記載されています。「税額控除額欄」を確認してください。

借り換えをした場合は

2016年現在では「マイナス金利政策」の影響もあり、金利が極端に低い住宅ローンが多数登場しています。金利の違いは総支払額に大きな影響を与える要素。

新築取得時に借りた住宅ローンに比べ、金利が低い住宅ローンを見つけた場合、条件によっては短期間で借り換えをする人もいるかもしれません。

基本的に住宅ローン減税の対象となる融資は、住宅の取得などに直接必要な借入金だけです。

つまり、原則的には借り換えをした住宅ローンは控除の対象となりません。

しかし次の2つの条件に当てはまる場合は、控除の対象となります。

  1. 借り換えであることが明らかであること
  2. 新しい住宅ローンの返済期間が10年以上であるなど、住宅ローン減税の要件に当てはまること

知人から借り入れていたお金を金融機関の住宅ローンに借り換えたり、返済期間が10年未満だったものを10年以上に借り換えたりした場合も適用を受けられます。

減税期間は居住した年から10年間と固定されており、借り換えをしても延長されることはないので注意してください。

まとめ

こちらでは住宅ローン減税を受けるための条件や還付時期、借り換えへの適用についてご紹介しました。

還付までには一定の期間がかかります。特に確定申告期間の終了間際になって手続きを行うと、税務署が混みあって余計に時間がかかります。

早めに手続きを終わらせておくと、窓口で書類の確認もしてもらいやすいので安心です。