東京スター銀行は、1999年に東京相和銀行の事業を引き継ぎ開業した銀行です。
東京スター銀行は、銀行の利便性を上げるべく色々な取り組みをするのが特徴です。
たとえば、日本初の24時間稼働ATMを取り入れたり、テレホンバンキングの利便性を向上させたりしました。
また、純資産は1,000億円を超え、総資産は2兆7,000億円の超える大規模の銀行でもあります。
もちろん、そんな東京スター銀行も住宅ローンを提供しています。
住宅ローンを選ぶときは金利だけで選ぶのではなく、金融機関の独自サービスにも目を向けましょう。
今回は、東京スター銀行の住宅ローンについて解説します。
東京スター銀行の住宅ローンは、「スターワン住宅ローン」という商品名となっています。
東京スター銀行の住宅ローンの特徴は大きく分けて5つあります。
その中でも「預金連動型住宅ローン」と「返済休暇」というのが、東京スター銀行ならではの特徴になります。
東京スター銀行の最大の特徴は、「預金連動型住宅ローン」です。
預金連動型住宅ローンとは、東京スター銀行の口座残高と同額の住宅ローン残債には金利がかからないタイプの住宅ローンです。
つまり、東京スター銀行に預けている金額分は無利息で借り入れができるということです。
たとえば、東京スター銀行に預金が1,000万円あり、住宅ローンを4,000万円借り入れたとします。
この状況だと、4,000万円の借入のうち1,000万円分は金利がかからないということです。
1,000万円の部分に金利がかからないとうことは、その分は無利息で借り入れができているということです。
たとえば、金利0.8％、借入期間35年で住宅ローンを組むとします。
この条件の時に1,000万円を借り入れると金利分は1,468,317円分かかっています。
この150万円近くの金利がかからずに住宅ローンを借り入れできるということです。
このような仕組みの住宅ローンは他の銀行では中々ありません。
また、普通預金以外には積立預金や外貨建て預金も対象になります。
さらに、普通預金分はいつ引き出しても問題ないので、特に自分のお金を銀行に拘束されるワケではありません。
保証料とは、保証会社に支払う金額のことです。
保証会社は保証人の代わりをしてくる会社のことを指すので、借入者が返済不能になったときは代わりに残債を支払います。
その対価として保証会社に費用を支払わなければいけないのです。
保証料がかかる場合には、借入金額の2％程度の金額がかかることもあります。
つまり、3,000万円を借り入れた場合には60万円程度の保証料がかかるということなので、保証料が無料ということはこの数十万円が浮くということです。
また、東京スター銀行の住宅ローンなら繰り上げ返済手数料も無料です。
繰り上げ返済とは「5年後に200万円」など、元本を一気に返すことです。
元本を一気に返せば借入期間が短縮するか、返済額を減額させられます。
繰り上げ返済手数料も1～3万円、もしくは返済額の1％程度の費用がかかる場合があります。
団体信用生命保険とは、借入者が死亡もしくは高度障害になったときに残債が補てんされる保険です。
東京スター銀行の住宅ローンなら、この団体信用生命保険の保険料が無料です。
さらに無料というだけでなく、入院時の保障特約と就業不能時の特約が付保されています。
つまり、病気や怪我で入院した場合には、入院費用保険金10万円が支払われます。
また、就業不能時にも補てんされます。
これらが無料で付保されるので、無料で保険に入っているということです。
東京スター銀行の住宅ローンなら返済休暇があります。
返済休暇とは、指定した期間の元本の返済を1円まで減額できるサービスです。
つまり、期間を指定してその期間分は返済額の減額できるということです。
たとえば、出費がかさむタイミングや手持ち資金を抑えておきたいときには、返済休暇を利用すれば出費を抑えることができます。
その分は後々繰り延べされて支払う必要がありますが、自分自身のキャッシュフローをコントロールできます。
東京スター銀行なら、金融に関する専門知識をもったファイナンシャル・アドバイザーが資産形成のサポートをしてくれます。
特に住宅ローンは期間の長いローンです。
そのため、出産や転職など人生の転機に直面することが多いです。
そのようなときに、老後の資金や今後の収入・支出の増減を想定して、今後のキャッシュフローを想定してくれます。
キャッシュフローを想定できれば、住宅ローンの金利種類なども選びやすくなります。
東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」の一番の特徴は、何といっても預金連動型住宅ローンである点です。
そして、この点がスターワン住宅ローンの一番のメリットになっています。
スターワン住宅ローンの場合、住宅ローンを組んでいる額のうち、東京スター銀行に預金している分について、金利負担が無くなる仕組みとなっています。
それなら住宅ローンを組む額を少なくするか、繰り上げ返済するかすればいいのにと思ってしまいますが、ここにスターワン住宅ローンのメリットがあるんです。
預金している金額分の住宅ローンに対して金利がかからないのはメリットの一つとして当然あります。
それより大きいメリットは、住宅ローン控除を受けながら金利を節約できる点にあるんです。
住宅ローンの金利負担よりも減税額の方が大きくなる「実質マイナス金利」になるほどのインパクトがあります。
住宅ローン減税とは、平成31年6月までは、10年間の間、住宅ローン残高の1%が所得税から控除される仕組みのことを言います。
控除額は最大40万円までと決まっていますが、この仕組みをうまく活用すれば、金利負担よりも節税額の方が上回ることも難しくありません。
10年間の控除期間が終わってから繰り上げ返済を行うのがベストなプランです。
一方で、スターワン住宅ローンのデメリットはどのようなところにあるのでしょうか。
実は、先ほどのメリットを受けることができるかできないかでメリットがデメリットに代わってしまいます。
住宅ローン控除を受けるには、所得税をしっかりと支払うだけの一定の収入が必要になります。
住宅ローン控除は、あくまでも自分で支払った所得税・住民税から控除が行われて還付される仕組みとなっています。
そのため、所得税を年間40万円以上払っている人は、住宅ローン控除が最大40万円まで適用されますから、たくさんローンを組めばそれだけ控除の効果も大きくなります。
しかし、所得税を年間10万円しか払ってない人は10万円以上の控除を受けることはできません。
東京スター銀行は、他のネット銀行と比較すると金利が高めに設定されていることもあり、住宅ローンを組んだ上でまとまった金額を預金する資金が無ければ、メリットを享受できない可能性もあります。
つづいて、東京スター銀行の住宅ローン申し込みの流れです。
東京スター銀行の住宅ローンの申し込みの流れ自体は、事前審査の前に個別相談会があることです。
個別相談会は電話で予約をしてから東京スター銀行の支店に行きます。
相談会は土日祝日も行っているので、働いている方も相談会への参加はしやすいです。
事前審査とは、源泉徴収票や運転免許証など、最低限の書類で金融機関が住宅ローンの審査をすることです。
最低限といっても、きちんと収入証明や身分証明をしているので、事前審査で通れば大抵の場合は本審査も問題なく承諾されます。
東京スター銀行の住宅ローン事前審査は相談会のときに支店で行うのが一般的です。
つまり、相談会で色々と相談しながら決められるということです。
東京スター銀行の事前審査結果は1週間以内に回答してくれます。
事前審査の結果が承認であった場合には本審査に進みます。
東京スター銀行では、基本的には事前審査に承認したら、本審査の書類が郵送で送られてきます。
郵送なので、時間に縛られずに空いている時間を見つけて手続きすることができます。
本審査は、事前審査と比べると、「課税証明書」や「住民票」などの公的な証明書が必要になります。
時間があるときに用意しておくと、この後の手続きが楽になります。
事前審査と本審査では、基本的には審査基準は同じです。
年収からの返済率を確認したり、返済遅延などの個人情報を確認したりします。
そのため、事前審査に承認すれば、大抵の場合は本審査も通ります。
ただ、たとえば事前審査から本審査の間に転職したり、他の借入を起こしたりしたら否決になる可能性があります。
本審査で承認がでれば、最後に住宅ローンの本契約である「金銭消費貸借契約」を結びます。
この金銭消費貸借契約は、東京スター銀行は店舗で契約を結びます。
店舗で行うことで不備もなく契約手続きが進みます。
金銭消費貸借契約が遅れるということは融資実行が遅れるということです。
それは、つまり引渡がおくれることを意味します。
買主の都合で引渡が遅れると違約になる場合もあるので、その点店舗で契約を結べるのは安心材料になります。
東京スター銀行の住宅ローン金利プランは、変動金利タイプと固定タイプがあります。
金利の利率については以下の通りです。
| 金利タイプ | 固定期間 | スターワン住宅ローン 基準金利(年率） |
引き下げ後の お借り入れ金利 |
|---|---|---|---|
| 変動金利型 | 6ヵ月 | 2.30% | 1.20% |
| 固定金利型 | 3年 | 2.80% | 1.05% |
| 5年 | 2.85% | 1.10% | |
| 10年 | 2.70% | 1.40% |
変動金利とは、固定期間「6か月」とある通り、半年ごとに金利を見直します。しかし、半年ごとに返済額変わるワケではなく、半年ごとに見直した分を5年毎に返済額に反映します。つまり、6か月ごとに金利は変動するものの、実際に返済額は5年ごとに変わるということです。
また、変動金利は「1.25倍ルール」というルールがあります。
この1.25倍ルールは、その名の通り1.25倍の制限があるということです。
具体的には、どれだけ金利が変動しようが、返済額自体が1.25倍以上増えることはないということです。
これは、金利が急上昇したことのリスクヘッジの意味があります。
一方、固定金利型は所定の期間が終われば、終わった時点で金利を切り替えます。
たとえば、固定型5年であれば、5年間は1.10％の金利です。
5年経過したら、その時の金利で再度変動を組むか固定金利を組むかを決めるということです。
東京スター銀行の諸費用は非常にシンプルで「手数料」のみです。
また、細かく言うと印紙代と登記費用も掛かってきます。
印紙代とは、経済取引に必要な書類にかかる「印紙税」という税金の事です。
印紙税は金銭消費貸借の書類に貼付する必要があります。
以下の通り、例えば3,000万円の借入であれば2万円の印紙代がかかります。
これは金銭消費貸借契書に印紙を貼付して、割り印することで納税したと見なされます。
一方、登記費用とは登録免許税という税金と、登記を行う司法書士に支払う報酬のことです。
住宅ローンにおける登録免許税とは、抵当権を設定する費用になります。
登録免許税は物件評価額の0.1％程度になり、司法書士報酬は5万円程度の金額です。
詳細金額については、金融機関に算出してもらいましょう。
| 借入価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
東京スター銀行の特徴をまとめると以下の通りです。
冒頭でいったように東京スター銀行は、新たにチャレンジをする金融機関です。
だからこそ、東京スター銀行ならでは預金連動型ローンという、住宅ローンを提供しているのです。
東京スター銀行に口座をもち、メイン銀行にすれば金利は大幅に軽減されます。
また、東京スター銀行は、全国にATM1,000か所以上あります。
コンビニやスーパーなどの商業施設などにもあるので、メインバンクでも十分使いやすい金融機関です。
その点も加味して住宅ローンを組む金融機関を選びましょう。
