ローンを組む際には通常保証人を立てるなどしてローンが返済されない場合に備えた対処をします。
住宅ローンは数十年に渡って返済していくものなので、さらにその必要性は大きいと言えるでしょう。
しかし、数十年に渡るローンの保証人となると引き受けてくれる人も限定されますし、引き受けてくれる人がいない場合にはローンが貸し出せないことになってしまい、貸し出す側に取っても借りる側に取っても不利益です。
そこで、多くの金融機関では住宅ローンを実行する際、保証人を立てる代わりに保証会社をつけます（審査次第では保証会社をつけても、保証人を立てる必要があることもあります）。
この時、保証会社には保証料を支払う必要があります。
住宅ローンの内、住宅金融支援機構のフラット35は、住宅金融支援機構自体が保証会社の役割を果たすため保証会社を付ける必要がなく、そのため保証料を支払う必要がありません。
また、民間金融機関の住宅ローンでも、保証会社をつけずに住宅ローンを実行するプロパー融資制度が用意されている場合もあります。
ここでは、保証料の相場として、みずほ銀行の保証料と、多くの金融機関で利用されている全国保証、信用金庫で利用されているしんきん保証基金の３つの保証料に触れてみます。
みずほ銀行ではみずほ信用保証を保証会社として融資を実行します。
保証料は審査により以下の枠の中で金額が定められます。
| 5年 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 45,800円 ～ 160,290円 |
85,440円 ～ 299,090円 |
119,820円 ～ 419,450円 |
148,340円 ～ 519,280円 |
172,540円 ～ 604,060円 |
191,370円 ～ 669,820円 |
206,110円 ～ 721,470円 |
借入期間35年の住宅ローンを3,000万円分借りた場合、618,330円〜2,164,410円の保証料がかかる計算になります。
次は、多くの金融機関で利用されている全国保証を保証会社として融資を行う場合の保証料です。
全国保証の保証料は、通常保証料と超過保証料に分けられており、通常保証料は融資のうち担保価格の100%以内の保証料、超過保証料は担保価格を超過した分の保証料となります。
| Aコース | Bコース | Cコース | Dコース | Eコース | Fコース | |
| 20年 | 通常保証料 | 6,632円 | 11,369円 | 14,211円 | 19,896円 | 28,423円 |
| 超過保証料 | 28,423円 | 42,635円 | 71,059円 | 99,482円 | 127,906円 | |
| 30年 | 通常保証料 | 9,005円 | 15,437円 | 19,297円 | 27,016円 | 38,594円 |
| 超過保証料 | 38,594円 | 57,892円 | 96,478円 | 135,082円 | 173,677円 | |
| 35年 | 通常保証料 | 9,976円 | 17,102円 | 21,378円 | 29,929円 | 42,756円 |
| 超過保証料 | 42,756円 | 64,134円 | 106,891円 | 149,648円 | 192,404円 |
利用する商品コースに応じて６つのコースがあります。
Aコースで借入期間35年、借入額3,000万円の住宅ローンを借りた場合299,280円、超過分がある場合、100万円につき42,756円の保証料がかかることになります。
しんきん保証基金は信用金庫の住宅ローンで利用されている保証会社で、担保評価額の内、何％の融資を受けるかで、住宅プランA、B、C、借換200の4タイプに分かれます。
それぞれのタイプ、借入期間毎の保証料は以下の通りです。
| 住宅プランA | 住宅プランB | 住宅プランC | 住宅プラン借換200 | |
| 10年 | 3,800円 | 7,200円 | 11,800円 | 9,900円 |
| 20年 | 7,100円 | 13,600円 | 22,200円 | 18,600円 |
| 30年 | 9,700円 | 18,600円 | 30,500円 | 25,400円 |
| 35年 | 10,800円 | 20,600円 | 33,700円 | 28,200円 |
住宅プランAで借入期間35年、借入額3,000万円の住宅ローンを借りた場合378,000円の保証料がかかることになります。
住宅ローンを借りる際の保証料には上記のように借入時に一括前払いする方法と、毎月の金利に上乗せして分割払いする方法があります。
分割払いで上乗せされる金利は金融機関によって異なります。
みずほ銀行だと住宅ローン金利に0.2%上乗せすることで利用でき、全国保証やしんきん保証基金であれば0.08%〜0.40%といった設定がされていることが多いようです。
審査結果次第では保証料の分割払いが利用できない場合もありますし、分割払いを利用する場合でも上乗せ金利が高くなる場合や安くなる場合もあります。
ここでは、保証料の一括前払いをする場合と分割払いをする場合どちらがお得となるかを比べてみます。
みずほ銀行の2016年9月現在の変動金利の金利は0.60%となっています。
みずほ銀行で3,000万円借りた場合の保証料は618,330円〜2,164,410円でした。
審査により618,330円と、2,164,410円と決定した場合で、一括前払い方式を選択した場合と分割払いを選択した場合とで比べてみましょう。
一括前払い方式で、保証料618,330円を借入額に含めた場合、借入額はおよそ3,062万円になります。
3,062万円を借入期間35年、金利0.60%で借りた場合、月々返済額は80,845円です。
一方、保証料が2,164,410円だった場合借入額はおよそ3,217万円となります。3,217万円を借入期間35年、金利0.60%で借りた場合、月々返済額は84,938円です。
一方、分割払い方式で金利0.20%上乗せして、3,000万円を借入期間35年、金利0.80%で借りた場合、月々返済額は81,918円となります。
一括前払い方式で、保証料が618,330円だった場合と比べると、1,073円のプラスとなりますが、2,164,410円だった場合と比べると3,020円のマイナスとなることが分かります。
みずほ銀行では審査の結果保証料が安かった場合には一括前払い方式の方が少し安く、保証料が高かった場合には分割払いの方がかなり安いことが分かります。
全国保証では、取り扱う金融機関によって金利が異なりますが、ここでは仮に変動金利が1.0%で利用できる場合を想定します。
全国保証の住宅ローンを3,000万円借りた場合の保証料は一番安いAコースで299,280円、一番高いEコースで1,282,680円です（超過保証料除く）。
借入額3,000万円の住宅ローンで一括前払い方式を選択した場合、Aコースだと借入額3,030万円で月々返済額が85,532円、Eコースだと3,129万円で月々返済額が88,327円となります。
全国保証で分割払い方式を利用する場合、上乗せ金利は金融機関ごと、審査ごとに異なりますが、ここでは0.20%の上乗せと仮定します。
分割払い方式を選択した場合で、0.20%の上乗せがあった場合、借入期間35年、借入額3,000万円、金利1.2%の住宅ローンは87,510円となります。
一括前払い方式と比べると、Aコースで1,978円のプラス、Eコースで817円のマイナスとなります。
みずほ銀行と比べると一番安い保証料タイプのものでは一括前払い方式がかなりお得に、一番高い保証料タイプのものでも少しプラスとなってしまう程度であることが分かります。
しんきん保証基金でも金融機関によって金利が異なるため、ここでは仮に変動金利1.0%を想定して考えます。
しんきん保証基金の住宅ローンを3,000万円借りた場合の保証料は一番安いAプランで378,000円、一番高いCプランで1,179,500円です。
借入額3,000万円の住宅ローンで一括前払い方式を選択した場合、Aプランだと借入額3,038万円で月々返済額が85,758円、Cプランだと3,180万円で月々返済額が89,766円となります。
しんきん保証基金も全国保証と同様、上乗せ金利は金融機関や審査によって異なりますが、ここでは0.20%の上乗せを想定します。
分割払い方式を選択した場合で、0.20%の上乗せがあった場合、借入期間35年、借入額3,000万円、金利1.2%の住宅ローンは87,510円となります。
一括前払い方式と比べると、Aプランで1,752円のプラス、Eコースで2,256円のマイナスとなります。
しんきん保証基金の場合、保証料の安いプランを利用すると一括前払い方式が安く、保証料の高いプランを利用すると分割払い方式が安くなります。
実際には、利用プランごとに保証料の上乗せ金利が異なることが多いためその都度計算してみると良いでしょう。
今回は、住宅ローンの保証料で一括前払い方式分割払い方式のどちらがお得かを実際に計算して比べてみました。
当然のことですが、審査の結果高い保証料を支払わなければならない場合には分割払い方式の方がお得に、そうでない場合には一括前払い方式がお得になる結果と成っています。
実際には、保証料の上乗せ金利も審査結果によって異なることが多いため、審査結果が出たら、今回計算したのと同じ要領で計算して比較してみると良いでしょう。
