共同名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義とは、複数名で共同で一つの不動産を所有している状態です。

相続した不動産や夫婦で住宅ローンを組んだ場合などに共有名義にすることがあります。

名義人ごとに「持ち分」と呼ばれる割合が定められています。

例えば「土地の持ち分1/2」の場合、土地全体の所有権のうち1/2を持っていることになります。

誤解が多いですが、「その土地の半分の面積を所有している」わけではないことに注意が必要です。

持ち分がある共有者は、持ち分割合に関係なく所有者の1人として権利を持っています。

自分の持分ち割合が大きいからといって、持ち分割合が小さい人の権利を妨害することはできません。

共有名義の不動産を利用したり処分したりするのも権利の行使です。

権利を持っている所有者全員の意思がなければ、共有名義の不動産を売却することはできません。

共有名義の不動産を売却したい場合はいくつかのハードルを乗り越えなければならないのです。

共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する場合、次の3つのパターンが考えられます。

• 自分の持ち分を売却する
• 分筆して売却する
• 所有者全員の同意を得て売却する

どの方法も問題点や注意していただきたいことがあります。

順番に見ていきましょう。

持ち分を売却する場合の注意点

共有名義の不動産全体を売却するには全員の同意が必要ですが、個人の持ち分を売却するのは自由です。

持ち分を売却する相手によって、2つのパターンに分かれます。

他の共有所有者に売却する

自分は利用していないが他の共有所有者が利用している不動産の場合に適した方法です。

二人の兄弟で相続した土地に兄だけが家を建てて住んでいて、弟の持ち分を兄に売却するといったケースがこれにあたります。

兄の単独所有となった土地は、今後兄が全体を自由に利用・処分することができるようになります。

注意したいのは、無償で名義変更すると贈与と見なされ贈与税がかかることです。

「実質的に住んでいる兄のものだから」と無償で持ち分を譲渡すると、後から高額な贈与税の納付を求められてしまいます。

第三者に売却する

自分の持ち分を売却するのは法律的に問題はありませんが、実際にはなかなか買い手がつきません。

全体を自由に使えない不動産をわざわざ購入しようとする人はいないでしょう。

中には持ち分買い取りを行う専門業者もいます。

専門業者は買い取った持ち分を手掛かりに、土地全体の権利を取得できるよう他の共有所有者へ働きかけます。

親密な間柄の共有者の中に突然第三者が入り込み権利の主張を行えば、当然のごとくトラブルの種になります。

第三者に持ち分を売却するのは、権利関係が複雑ですでにトラブルになりどうしても解決できないケースを除いて、あまりおすすめできません。

分筆して売却する場合の注意点

分筆とは、1つ土地を2つ以上に分割してしまうことです。

共有名義の土地をそれぞれの持ち分に応じた面積で分け合い、それぞれを単独の土地にしてあらためて所有権の登記を行います。

分筆後はそれぞれ単独所有の土地になるので、売却も自由に行うことができます。

分筆には費用がかかる

分筆のためには土地を測量して境界を確定し、新しくできる土地の分筆登記・所有権移転登記の手続きをとります。

土地家屋調査士や司法書士の費用、登録免許税などが必要です。

平等に分割するのは難しい

1つの土地をを持ち分に応じた価値に分けるのは大変難しい作業です。

例えば、同じ面積でも道路に接する土地と接しない土地に分けてしまうと、道路に接していない土地の価値は非常に低くなります。

そもそも建物・マンションは分割できない

共有名義の不動産が家屋やマンションの区分所有権の場合、そもそも分割して分け合うことが不可能です。

※ただし2棟以上の建物が一個の建物として登記されている場合には、建物分割登記が可能です。

建物が建っている土地を分筆する場合も注意が必要です。

建物が地上権・賃借権によって保護されていると、取り壊してその土地を自由に使うということができません。

せっかく分筆してもスムーズに売却するのは難しくなるでしょう。

全員の同意を得て売却する場合の注意点

共有所有者全員が売却に同意している場合でも、手続きに注意が必要です。

共有者全員の協力が必要

共有者全員の同意と言っても、「売却してもいいよ、勝手にどうぞ」では済みません。

少なくとも次のような手間が発生します。

• 共有者全員の実印と印鑑証明を用意
• 共有者全員が直筆で契約書に署名
• 売買契約時・決済時に共有者全員が同席

共有者全員の足並みが揃えば問題ありませんが、非協力的な者がいたり同席が不可能であったりするととたんに困難になります。

代表者を決める場合は委任状を作成

共有名義者全員が契約に関わるのが困難な場合、代表者を決めて委任状を作成します。

委任状に決まったフォーマットはありませんが、トラブルを避けるため内容を詳細に記載することが望まれます。

該当する不動産の概要

委任状には実印を使い印鑑証明書も添付します。

加えて住民票の写しと本人確認書類（運転免許証など）のコピーを求められることもあります。

委任状と添付書類が揃い手続き上では問題のない状態でも、委任した共有者全員の売却意思は確認されるのが普通です。

共有名義の不動産を勝手に売却すると重大なトラブルとなるため、それくらい慎重に取引が行われます。

売却の利益・経費も持ち分どおり分配

共有名義の不動産を売却して得た代金や経費は、持ち分に応じて全員に分割されます。

持ち分が1/2の土地を5000万円で売却したら、2500万円が分配されます。

利益が出たときに課税される譲渡所得税も、共有者全員がそれぞれ確定申告して納税することになります。

分配が持ち分通りに行われなかった場合、贈与と見なされ課税されることがあるので注意しましょう。

委任状によって代表者となった1名が代金を受ける場合も、あくまで共有者の代表として受け取ったと見なされます。

受け取った代金を他の共有所有者に分配することに対しては贈与税はかかりません。

共有名義になる前に売却することもできる

これまで見たきたように、共有名義の不動産を売却するには何かと手間がかかります。

共有所有者が増えれば増えるほど意見をまとめるのは難しく、家族間に確執を生んでしまいます。

このような問題を回避するため、相続した不動産を共有名義で登記する前に売却し代金を分配する方法があります。

ただし被相続人の名義で売却することはできないので、代表者を決めて一度単独名義で登記してから売却します。

これを換価分割と言い、遺産分割協議書にその旨を明記すれば、代表者から他の相続人への分配に対して贈与税はかかりません。

まとめ

共有名義の不動産は自由に利用したり処分したりできないので、トラブルの原因になりがちです。

相続を繰り返すことで共有所有者が増えていくと、全員をまとめるのは困難になりせっかくの不動産を有効利用できません。

共有名義の不動産は早めに売却して他の資産に換えるか、権利関係を整理しておくことが望ましいと言えます。

今回は3つの方法をご紹介しましたが、理想的なのは所有者全員の同意を得ての売却でしょう。

ある程度広さのある土地であれば、分筆して売却というのも現実的な手段です。

どの方法をとるにしても、他の共有所有者との話合いは欠かせません。

全員が納得いく形での売却が成功するようお祈りします。