固定資産税評価額の基礎知識や計算方法、相続税評価額との違いを解説

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固定資産評価額は、不動産や家屋の固定資産税を計算するために必要な基準です。

固定資産税は、不動産や家屋の実勢価格を元に計算されるのではなく、この「固定資産税評価額」を元に計算されます。

ここでは、固定資産税や固定資産評価額についてみていきましょう。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税を課税する対象となる資産の評価額のことをいいます。

通常、固定資産税の税額は、「固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)」で算出されます。

また、「固定資産税評価額」は、固定資産税のほかにも不動産取得税、登録免許税など、土地や家屋にかかる様々な税金の基準にもなっています。

固定資産税は時価ではなく、固定資産税評価額で計算されるので注意

固定資産税は、時価ではなく固定資産税評価額によって算出されます。

固定資産税評価額とは、国ではなく市町村が決定する「固定資産税路線価」をもとに計算された土地の価格であり、実際販売されている実勢価格(時価)の、およそ60%から70%程度になるように調整されています。

固定資産税の税額は、「固定資産税評価額×1.4%」で求められるので、例えば4000万円で買った土地の場合、だいたいの額は(4000万円×70%)×1.4%=39万2000円となります。

もしも実勢価格そのままの価格に標準税率を掛けると、4000万円×1.4%=56万円となり、税金が高く算出されてしまいます。

固定資産税を計算する場合は、「固定資産税評価額」に標準税率を掛けるということを忘れないようにしましょう。

土地の場合、固定資産税評価額と課税標準額は異なる場合がある

固定資産税には、税金を低く抑えるための様々な特例が設けられています。

例えば、小規模住宅用地の特例が適用されると、固定資産税評価額が6分の1に減額されます。

固定資産税評価額を6分の1にしたものに標準税率の1.4%を掛けて、特例適用後の固定資産税額が決まります。

このように、固定資産税評価額に税金軽減の特例を適用した場合の数値を「課税標準額」といいます。

建物の場合だと、一般的には「固定資産税評価額」と「課税標準額」は同じになりますが、土地の場合は上記のような特例を適用した場合、同じ金額となりませんので注意しましょう。

固定資産税評価額の計算方法。固定資産税路線価を使って計算します

固定資産税評価額を計算する式は、「(正面)路線価×奥行価格補正率×面積」となります。

奥行価格補正率とは、間口や奥行きの状況、土地の形を考慮するためのものです。

奥行きが長かったり、土地の形が整っていなかったりする場合はその分の評価を減額することになります。

このようにして計算した「固定資産税評価額」に標準税率の1.4%を掛けることによって、固定資産税が算出されます。

固定資産税評価額の調べ方は?

土地の固定資産税評価額を調べるためには、その計算に必要な「固定資産税路線価」を知る必要があります。

これは、市町村役場で自由に閲覧できるところもあれば、情報保護の観点から、限られた人しか閲覧できないところもあり、その自治体によって対応が分かれていますので、閲覧したい場合は確認し、制限されている場合は必要書類(委任状など)を持参するようにしましょう。

固定資産税評価額、建物はどのように評価される?

家屋の固定資産税評価額の計算方法は、再建築価格方式を採用しています。

この再建築価格方式とは、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費(再建築費評点)を求め、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価(経年減点補正率)を考慮して、その家屋の価格を決定します。

計算式は、「単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点一点当たりの価額」となっていますが、とても専門的で難しく、また再建築価格は路線価のように公表されていないため、自分で試算することは難しくなっています。

自分の住んでいる家屋の固定資産税評価額を知りたい場合は、固定資産税の納付書と共に送られてくる課税明細書に記載されていますので、そこで確認しましょう。

固定資産税路線価は、相続税路線価とは別のもの

固定資産税路線価とは市町村が定めているものですが、相続税路線価とは、国税庁が定めているものであり、相続税や贈与税を計算するときに使用します。

公示価格が敷地そのものについての単価なのに対し、路線価は一定の距離をもった「路線・道」に対して価格が決められています。

その路線に面する土地は、すべて同じ価格という考えかたをとっており、例えば20万円の路線価に面した土地100㎡の相続税評価額の計算は、20万円(/㎡)×100(㎡)=2000万円となります。

しかし、土地の形は一定ではありません。

間口が狭かったり、正方形や長方形などのきれいな形ではなく、台形状や平行四辺形状の土地など、使いにくいような形をしている場合、評価が下がります。

それを「補正率」といい、「(相続税)路線価×面積×補正率」という計算式で、おおよそのその土地の相続税評価額を算出できます。

固定資産税評価額と、相続税評価額は違う?

固定資産税評価額と相続税評価額では、目的や計算方法に違いがあります。

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税、登録免許税など、土地や家屋にかかる様々な税金の基準となる金額です。

また、固定資産税は市町村が徴収する税金であるため、市町村が決めた土地の価格である「固定資産税路線価」をもとにして固定資産税評価額を計算します。

相続税評価額は、相続税や贈与税の計算の際に使われます。

これらの税は国が徴収する税金であるため、国税庁が定めた土地の価格である「路線価」を元に計算されています。

また、実勢価格との比較においても違いがあります。

相続税路線価は実勢価格の7割から8割、固定資産税路線価は実勢価格の6割から7割になるように設定されているので、同じ不動産を評価した場合、相続税評価額の方が高くなるということになります。

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する上で、とても重要なものとなっています。

相続税評価額とはまた違うものですので注意が必要です。

相続税は国が決定する税金であり、固定資産税は市町村が決定する税金であるということを覚えておきましょう。