不動産売却時にローンを払えずに滞納していても大丈夫?

不動産売却時にローンを支払えずに滞納していると、競売にかけられる可能性があります。

競売にかけられてしまうと売主から見ると様々なデメリットがあるので、何とか「任意売却」をしなければいけません。

そもそもローンを滞納したらどうなるのか?

冒頭でも言った通り、ローンを滞納したら債権者が強制的に競売にかけます。

勿論、ローンを滞納した瞬間にいきなり競売になるのではなく、いくつかのステップを踏んでから競売という流れになります。

そのステップの中で競売から任意売却にもっていく努力をしなくてはいけません。

つまり、不動産売却をしようと思った時にローンを支払う事が出来ずに滞納している場合は「大丈夫」ではなく、余裕がない状態です。

迅速に債権者と交渉をする必要があります。

競売とは?

競売とは売主の意思に関係なく、裁判所が強制的に物件を売却する事を言います。

売却する事で得るお金は1円も売主の元へは返ってこずに全てローン返済に充てられてしまいます。

また、後述しますが競売での物件売却は売却金額が相場価格よりも下回ります。

そのため、競売による売却金額でもローンを返済しきれない場合には、そのまま借金として残ってしまいます。

競売のデメリット

  1.  売却金額が相場価格の4~5割程度まで下がってしまう
  2.  競売で売却した後に残った借金も一括返済が求められる
  3.  引越し費用などの補助金も一切出ない
  4.  周囲に自分の物件が競売かかったことを知られてします

競売になってしまうと売主にとってメリットは一切ありません。それどころか上記のような大きいデメリットがあります。

売却金額も相場価格から大きく下回った金額の売却になるので、借金が残ってしまう可能性は極めて高いです。

しかし、そもそもローンを滞納しているくらいですので、その借金を一括で返済できるお金はありません。

そうなると、最悪の場合には自己破産の手続きなどに陥ってしまうケースもあります。

ローンを滞納したらどういう流れか?

冒頭でローンを滞納しても、いきなり競売になるワケではないと言いました。ローンを滞納した後は以下のような流れになります。

1.催促状が届く

住宅ローンを2か月滞納すると、債権者である金融機関から連絡・催促状が届きます。言わずもがなですが、内容は「迅速に返済を行ってください」というものです。

2.代位弁済の手続きになる

催促状が届いた後もローンを支払わず3か月間滞納すると、金融機関は代位弁済の手続きに入ります。

金融機関が伝えてくる内容を簡単に言うと、「銀行から保証会社へ債権者が変わります(代位弁済の手続き)」という内容です。

保証会社は物件を競売にかけて、売却金額を銀行に返済するという手続きを開始します。競売が嫌なら、ローン残債を全額一括返済しなければいけません。

3.保証会社が債権者に変わる

債権者が金融機関から保証会社に変わります。その時に保証会社からは「金融機関から請求されて、ローンの返済を代わりに行いました。

当社(保証会社)に利息とローン残債分を迅速に一括返済してください。それが出来なければ競売にかけます」という内容の通知が来ます。

ここが競売前の最後の警告になります。

任意売却について

冒頭でも少し触れましたが、競売を避けて任意売却にもっていかなくてはいけません。

上述した競売のデメリットを見れば理解頂けると思います。

任意売却をする方法

結論から言うと、前項で話した「代位返済」される前に金融機関と任意売却について合意しておく必要があります。

正確に言うと、競売の手続きを開始した後や競売にかけられた後でも競売の取り下げ手続きをする事は可能です。

しかし、競売を取り下げて任意売却にもっていくのは非常に大変なため、競売になる前に動いておくことが何よりも重要な事です。

但し、住宅ローンを滞納している場合には、債権者である金融機関の合意が必要になってくるのです。

その点からもローンを滞納している場合には、自由に不動産売却が出来るわけではないと言えます。

金融機関の合意を得るのは非常に大変です。金融機関からしてみると、ローンの残債分は保証会社から返済されるので、面倒な任意売却よりも競売の方が楽だからです。

そのため、金融機関との交渉は自力でやりつつ、専門の不動産会社に相談してみる事をお勧めします。

任意売却のメリット

  1. 通常の売却とほぼ同じような流れで物件を売却できるので、相場価格で売れる
  2.  売却後に借金が残っても一括返済ではなく分割返済への交渉が可能
  3.  交渉次第では売却後の引越し費用も補助が出る可能性がある

このように、任意売却は通常の売却と同等の上、競売に比べて交渉の余地が大きい点が大きなメリットになります。

また、通常の売却なので周囲に物件を売却していることを知られはしますが、事情までは知られません。

まとめ

このようにローンを払えず滞納してしまうと、自由に売却が出来ません。

仮に金融機関の合意が得られて任意売却の流れになれば良いですが、競売する流れになってしまえば、その後の生活が困窮することを目に見えています。

そのため、ローン返済をしてしまい今後も返済の目処が立たない場合は、早めに行動しましょう。

金融機関と相談の場を設けるのも一つですし、不動産会社に相談するのも一つです。