離婚時に不動産を売却することになった場合の注意点

離婚協議において、養育費や慰謝料と共に問題になるのが財産分与です。

中でも難しいのが不動産の問題です。

両親から受け継いだ家屋ではなく夫婦で購入したマイホームの場合は、思い切って売却する人も多いです。

いろいろなことが思い出される家に住み続けるのは、精神的な負担となるためでしょう。

ただし、離婚を機に不動産を売却する場合にはいくつか注意が必要です。

離婚時に不動産を売却することのメリット

離婚後のマイホームの取り扱いについて、夫または妻のどちらか一方が住み続ける場合、さまざまな心配事に悩まされることになります。

住んでいない側の不動産の名義や連帯債務はどうなるの?

家計が別になりローンが払えなくなるのでは?

再婚後の権利関係はどうする? 相続が発生したら?

万が一、競売に掛けられて追い出されることがあるかも?

特に住宅ローンが残っている不動産の場合、ローン滞納のリスクを抱えたまま住み続けるのは非常に不安です。

離婚時に不動産を売却する場合の注意点

1.売却するには住宅ローンを完済を前提とする

離婚時にマイホームの売却を考えている場合、住宅ローンは返済の途中であることが多いと思います。

住宅ローンが残っていると不動産に抵当権が設定されているため、そのまま売却することはできません

売却代金でローンを完済し、債権者(金融機関)から抵当権を抹消してもらう必要があります。

売却査定額がローン残高を上回る場合は、一般的な不動産売買で売却し代金をローン返済に充てれば問題はありません。

ローン返済後の余剰代金は財産分与の対象となり、夫と妻とで折半することになります。

2.住宅ローンを残したまま不動産を売却するメリット・デメリットを知る

問題は不動産の売却査定額が住宅ローンの残高を下回る場合です。

抵当権が設定されたままの不動産は、通常の不動産売買では取引されません。

このような場合の選択肢として「任意売却」があります。

任意売却とは、不動産を売却した代金がローン残高に足りない場合でも抵当権を抹消を認めてもらい、競売にかけずに物件を売却することを指します。

任意売却の手続きにはローン滞納の要件があり、ブラックリストに載るなどのリスクもある方法です。

専門家を交えて夫婦で話し合い、任意売却のメリット・デメリット良く把握した上で売却を進めましょう。

3.離婚後も「連帯保証人」ははずすことができない

任意売却でマイホーム売却に成功しても、売却額とローン残高の差額分の債務は残ります。

借金については、財産分与の対象になりません。

つまりローンを組んだ名義人や連帯保証人は、そのまま責任を負いつづけることになります。

任意売却後も、元夫が破産し連帯保証人の元妻へ残債の一括返済の請求が行われる場合があります。

任意売却後の返済計画や、自己破産を選ぶかどうかの話し合いもしっかり行っておきましょう。

まとめ

離婚後の種々のトラブルを避けるため、住宅ローンが残ったマイホームは売却してしまうのが一番良い方法と言えます。

物件の売却価格が住宅ローン残高を下回る場合でも、任意売却という方法があります。

任意売却にはメリット・デメリットがあること、任意売却後も債務が残ることを把握した上で手続きを進めましょう。

離婚の際の財産の整理はストレスの多い仕事になりますが、将来のことを考え先手を打つことが大切です。