任意売却・任意売買のメリットとデメリット

住宅を購入する際、購入する不動産物件を担保に金融機関から借り入れをして、住宅ローンを組むのが一般的です。

購入した物件には債権者(金融機関)の抵当権が設定されます。

抵当権は、ローンを払うことが出来なくなった場合に強制的に物件を売却し、その売却代金からローンの残代金を回収することが出来る権利です。

この強制的な売却を競売といい、裁判所を通して行われます。

強制的に行われるため、債務者(住宅オーナー)にとって融通が利かずストレスの多い手続きになります。

任意売却とは、不動産を売却した代金がローン残高に足りない場合でも抵当権を抹消を認めてもらい、競売にかけずに物件を売却することを指します。

任意売買、略して任売(にんばい)とも呼ばれます。

競売と違って裁判所が介入しないため、債務者が自分の判断(=任意)で行うことができます。

任意売買は債権者との抵当権抹消の交渉や手続きなど、債務整理の専門知識とスキルが必要です。

そのため、一般的な不動産業者とは別に任意売却専門業者が存在しています。

任意売却(任意売買)の流れ

任意売却にて不動産を売却する流れは次のようになります。

(1)住宅ローンなどの返済が滞納したら、任意売却の検討をする

(2)任意売却の依頼先を選定する

(3)不動産の調査・査定をしてもらう

(4)売却依頼先が決まったら、専任媒介契約を締結する

(5)債権者などに任意売却の報告をする

(6)債権者などの同意があったら、正式に販売活動を開始する

(7)購入申し込みがあったら債権者などと交渉する

(8)売買契約を締結する

(9)決済 (抵当権抹消&所有権移転)

(1)住宅ローンなどの返済が滞納したら、任意売却の検討をする

住宅ローンなどの返済が滞納すると、債権者から支払督促状などが送られてきます。

督促状には、返済方法の見直し提案や、このままだと物件が競売へかけられるという警告が書かれています。

この督促状を無視し続けると競売になってしまいます。

競売と比較した任意売却のメリットとデメリットを参考に、任意売却を検討しましょう。

(2)任意売却の依頼先を選定する

任意売却は債務整理の一種であり、専門的な知識とスキルが必要です。

高度な法律知識が必要な手続きのため、任意売却を扱っている弁護士や司法書士もいます。

個人で行うこともできますが、専門の業者に依頼することをおすすめします。

(3)不動産の調査・査定をしてもらう

売却依頼先に不動産の調査や査定をしてもらい、自分の不動産の市場価値を把握しましょう。

査定方法については一般的な不動産取引とかわりはありません。

(4)売却依頼先が決まったら、専任媒介契約を締結する

任意売却の場合、契約形態は「専任媒介契約」のみになります。

一般的な不動産取引のように何社も同時に売却依頼することができません。

(5)債権者などに任意売却の報告をする

専任媒介契約を締結したら、売却依頼先が債権者や連帯保証人などに対して任意売却の依頼を受けたことについて報告を行います。

売却依頼先の業者の指示に従い、債権者に任意売却したい旨を伝えましょう。

これ以降の債権者との交渉は売却依頼先が窓口になります。

(6)債権者などの同意があったら、正式に販売活動を開始する

債権者や連帯保証人などから任意売却の許可が出来たら、すぐに販売活動が行われます。

任意売却専門業者であれば、不動産流通機構「REINS(レインズ)」に物件の情報が公開されます。

チラシや広告、インターネット不動産サイトへの登録など、一般的な不動産取引と同様に広く購入希望者を募集します。

(7)購入申し込みがあったら債権者などと交渉する

購入申し込みがあると、売買希望価格を元に債権者への「返済配当計画書」を作成して、交渉を行います。

返済配当計画書には、「売買価格」「仲介手数料」「引っ越し費用」などの金額が記載されています。

売買金額から「仲介手数料」「引っ越し費用」を差し引いた残金を、優先順位(抵当権順位)で配当することになります。

返済配当計画書と購入申込書を元に抵当権者へと交渉に入ります。 

このとき、任意売却後の残債の返済条件の交渉も行います。

(8)売買契約を締結する

債権者などから返済配当計画の同意が得られれば、買主と売買契約を締結します。

(9)決済 (抵当権抹消&所有権移転)

決済場所は、買主が融資を受ける金融機関の最寄りの支店になります。 

売買代金の全額を買主から受け取り、金銭の受け渡しが確認出来たら、所有権移転に必要な書類を司法書士に渡します。

この決済の場所に、各債権者が顔を揃えることになります。 

市税などを滞納していと役所から担当者が出席することもあります。

任意売却(任意売買)のメリット

任意売却は、競売に比べて次のようなメリットがあります。

市場価格に近い価格で売却が可能である

競売での落札価格は市場価格の5~7割と言われています。

競売では市場価格からかけ離れた価格での売却になりますが、任意売却では市場価格や相場に近い価格が期待できます

そのため売却後のローン残債の返済負担が大きく変わってきます。

引越し時期・条件・明渡し等において融通が利く

競売では落後に強制的に立退きを迫られたり、従わなければ不法占拠者と見なされて法的措置を取られることもあります。。

任意売却であれば、引越し時期や条件面で債権者との交渉し要望を受け入れてもらうことが可能です

近所に知れる事がなくプライバシーを守ることができる

競売では、裁判所の執行官等が物件の調査を始めます。

落札目当ての不動産業者が物件周辺を嗅ぎ回ることもあり、近所に事情が知ら良くない噂が立つ例があります。

任意売却では通常の住み替えと同じような販売活動が行われる為、プライバシーも侵害されることがありません

売却価格から引越し代等の諸費用を確保することができる

競売では、引越し代等の請求をする事は出来ず、売却代金はすべて返済金等に充てられます。

任意売却では売却代金から引越し代等の諸費用(余剰金)が配分されるよう、債権者と交渉することができます

債務者自身の意思で売却を決めるため、精神面でのダメージが少ない

競売は裁判所が介入して強制執行されるため、債務者の意向を無視して進められます。

大切な我が家を取り上げられる形になり、精神的なダメージは相当のものになります。

一方、任意売却のあくまでも債務者の意思を尊重して話し合いが行われます

物件売却をポジティブにとらえることが出来るため、その後の人生にも大きな影響を与えます。

任意売却(任意売買)のデメリット

任意売却には、リスクとデメリットも存在します。

債権者から任意売却の同意を得られない場合がある

債権者は必ずしも任意売却に同意してくれるとは限りません

初めから任意売却を認めていない金融機関もあれば、売買価格の交渉が成立せず終了してしまうケースもあります。

債務者の態度が悪く信用がない、売却依頼を受けた業者に以前トラブルがあったなどの理由で、任意売却の申し出が拒絶されることもあります。

ローン返済を滞納してしまう場合でも、誠意ある説明をしておきましょう。

任意売却をするには連帯保証人などの同意が必要

共有名義の所有者はもちろん、連帯保証人や連帯債務者などからも任意売却への同意が必要です

離婚した元配偶者などがこれにあたるケースが見られ、交渉にストレスがつきまとうことになります。

また保証人などが行方不明で見つからない、連絡が取れないといった場合も問題になります。

同意を得られない場合には競売を選ぶことになります。

競売の場合、申立てがあれば裁判所が強制的に物件の売却を行うので、連帯保証人などなどの同意は必要ありません。

住宅ローン滞納3ヶ月以上なると、信用情報機関のブラックリストに載る可能性がある

任意売却が認められる要件として、あえて数ヶ月(3~6ヶ月)に渡り住宅 ローンの支払いを止める必要があります。

住宅ローンを一定期間以上滞納すると、その旨が信用情報機関に登録されてしまいます。

つまり、ブラックリストに名前が載り、その後の5~6年程度は新たなローンが組めない可能性が高くなります

競売の場合でも、ローンを滞納すれば同じようにブラックリストに登録されます。

競売にかけられる期間内で売却できない場合がある

任意売却にはタイムリミットがあります。

競売の開札日(入札書の入った封書を開封する日)の前日までに任意売却を決定し、競売を取り下げなければなりません

買主探しや売買価格の交渉から始まり、買主が決まった後も債権者の任意売却を認めるかどうかの判断や抵当権等抹消に相応の時間がかかります。

これらの過程で予想以上に期間がかかってしまうと、強制的に競売にかけらてしまうことも考えられます。

購入希望者の内覧に立ち会いするなどの手間がかかる

競売の場合、物件の内覧は必要ありません。

物件が売却されるまでの手続きは強制的に進められ、債務者がやらなければならないことは特にありません。

一方、任意売却では購入希望者の要望に応じて、内覧の立ち会いなどの手間が発生します

これは一般的な不動産売買でも同じことです。

まとめ

任意売却は競売に比べて手間がかかるというデメリットはありますが、売却前後の生活に関して債務者のコントロールがきくという大きなメリットがあります。

物件も相場に近い価格で売れるため、売却後の返済計画も立てやすくなります。

住宅ローンを払えない状況に陥ってしまった場合、面倒くさいから競売を待とうと後ろ向きな気持ちになるかもしれません。

ここで奮起し自らの手で物件の売却を行うことで、人生の再出発に良い影響を与えることが出来ます。

任意売却のメリット・デメリットを十分把握したうえで、より良い解決方法を選んで頂きたいと思います。