不動産売却の際に知っておきたい不動産会社との契約の種類

不動産会社との契約には3つの種類がありますが、どのタイプを選べば良いのか正解はありません。

契約タイプ毎の特徴や仲介手数料など、不動産会社から見て積極的に活動したくなる方法はどの方法か考えて契約すると売却活動をスムーズに進められるでしょう。

不動産売却の際、不動産会社と契約を結ぶまでの流れ

ここでは、不動産会社との契約の種類についてお話しする前に、不動産会社と契約を結ぶまでの流れについてご説明します。

不動産売却の方法は3つある

不動産を売却しようと思ったら、まず不動産売却の方法をどうするのか決める必要があります。

不動産売却の方法は、大きく以下の3つの方法があります。

  • 個人間売買
  • 不動産会社仲介による売買
  • 不動産会社への直接売却

個人間売買

個人間売買は、自分で買主を見つけて不動産を売却する方法です。

知り合いのつてで売却する場合、個人間売買を選ぶこともありますが、不動産の売却は、所有権など権利関係が複雑だったり、無事引き渡しできたとしても引き渡し後にトラブルが発生したりと個人で売却を進めるのは難しい部分もあります。

個人間売買のメリットは不動産会社に仲介手数料を支払わなくて良い点ですが、面倒やトラブルを避けるためには不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

不動産会社仲介による売買

不動産仲介による売買は、不動産を売却するにあたりもっとも一般的な方法で、不動産会社と仲介契約を結んで、不動産会社が売却活動を行い売却を進めます。

不動産会社に仲介に入ってもらえば、何らかのトラブルが起こったとしても、仲介に入った不動産会社の責任となることもありますし、そうでなくともアドバイスを貰うことはできるでしょう。

仲介を依頼した場合、成約報酬としての仲介手数料を支払う必要がありますが、売却活動に伴い発生した人件費や広告費を支払う必要はありません。

不動産会社への直接売却

不動産会社に仲介を依頼して売却する方法では、場合によっては相場よりも高値で売却することもできますが、相場より安くしても売れないということもあります。

また売却まで1カ月で済むこともあれば3年かかっても売れない物件もあるなど売却が決まるまで精神的にも大変な期間が続きます。

一方、不動産会社に直接売却する方法では、不動産会社と売主との間で売却価格がまとまれば即金で現金を手に入れることが可能です。

ただし、不動産会社は購入した不動産に何らかの手を加えて再販することが目的のため、一般的に相場よりも2割~3割程売却価格が低くなってしまいます。

最初は仲介で売却を進めて、売れないようであれば不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もあります。

不動産売却の際の契約までの流れ

不動産売却の方法には大きく3つの方法があるとお伝えしましたが、そのほとんどが不動産会社と仲介契約を結んで売却する方法です。

そのため、ここでは不動産会社と仲介契約を結ぶまでの流れをお伝えします。

不動産会社と仲介契約を結ぶまでの流れは、以下の通りです。

  • 価格査定
  • 不動産会社と面談して査定結果を聞く
  • 気に入った不動産会社があれば媒介契約を結ぶ

価格査定

価格査定の方法には、訪問査定と机上(簡易)査定の2つの方法があります。

訪問査定は、実際に現場を見て査定を行いますが、机上査定では電話やメールで物件の概要を伝え、現場を見ずに査定が行われます。

都心のマンションの場合同じようなマンションも多く、また同じマンション内で過去の売買データが蓄積されていることの多いことから、机上査定でも精度の高い査定を受けられます。

とはいえ、実際には水回りの傷み具合など実際に見てみないと分からないため売却を進めたいのであれば訪問査定を依頼すると良いでしょう。

なお、価格査定は原則無料なので複数の不動産会社に価格査定を依頼して査定結果を見比べてみるのも大事なことです。

不動産会社と面談して査定結果を聞く

不動産会社に査定をしてもらったら、できればキチンと面談して査定結果を聞くようにしましょう。

というのも、価格査定はその価格だけを聞くのではなく、査定価格の根拠や媒介契約を結んだらどのように売却を進めていくかの方が大切だからです。

最近では一括査定サイトで簡単に売却査定を依頼することができるようになったこともあり、不動産会社の中にはとりあえず高い査定価格を出して、とりあえず媒介契約を結ぼうとする会社もあります。

査定結果を聞く際にはその会社に不動産売却を任せてもよいものかどうか対応も含めて確認しておきましょう。

気に入った不動産会社があれば媒介契約を結ぶ

査定結果を聞いて気に入った不動産会社があれば媒介契約を結びます。

媒介契約には後述しますが3つの種類があり、同時に複数の不動産会社と契約を結べる契約とそうでない契約があります。

事前にどの契約方法を選ぶか決めておくと良いでしょう。

不動産会社が提示する査定価格の考え方

不動産会社に査定を依頼すると査定結果とともに査定価格を聞くことになります。

査定価格で気を付けなければならないことは、査定価格=売却価格ではないということです。

査定価格を聞いて適切な不動産会社を決める際には以下の3つの価格について理解しておくと良いでしょう。

  • 査定価格
  • 売出価格
  • 売却価格

査定価格

査定価格は、不動産会社に査定を依頼して、不動産会社が「このくらいの価格なら売れるでしょう」と判断した価格のことです。

多くの不動産を売却してきた実績を持つ不動産会社であれば精度の高い査定ができるだろうと考えるものですが、一括査定サイトなど複数の不動産会社に簡単に査定を依頼できるようになった昨今では意図的に高い査定価格を出してくる不動産会社もいることに注意が必要です。

というのも、多くの売主は自分の持っている不動産の価値を高く見積もっているものですが、実際には思ったより安いと感じることも少なくありません。

そんな中、複数の不動産会社の査定結果を聞いて、1社だけ高い査定価格を提示してくる不動産会社がいればその不動産会社と契約したいと考える人も多いでしょう。

しかし、相場からかけ離れた価格で売却を始めても売れなければ値下げをして売るしかなく、また無駄に売れない期間を過ごさないといけないばかりか、物件に売れ残り感が出てしまうと売れる物件も売れなくなってしまう可能性があります。

査定価格を聞く際には、価格の高い低いではなく、その根拠をしっかりと聞くことが大切です。

売出価格

売出価格は、査定価格を聞いて気に入った不動産会社と媒介契約を結んだ後、実際に広告に載せて売却を進める価格のことです。

売出価格は、一定期間で売れなければどんどん値下げをしていくことになります。

ただ、売れないようであれば値下げをすることも大切ですが、なぜ売れていないのか分析もせずにただ値下げを要求してくるような不動産会社であれば、不動産会社の変更も検討すると良いでしょう。

売却価格

売却価格は、実際に売買契約が成立した時の価格です。

売出価格を広告に掲載して、見学した結果気に入ってくれたとしても、ほとんどの場合買主は最後の値引き要求をしてきます。

不動産の売却価格は、少しでも高く売りたい売主と、少しでも安く売りたい買主が納得できる価格で決まるものなので、最後まで気を抜かずに交渉を重ねていきましょう。

なお、売出しから1カ月など、早い段階で購入希望者が現れた時の値引き交渉に関しては、その後もっと高い価格でも購入したい購入希望者が現れる可能性もあるため、お断りすることも含めて、よく検討する必要があります。

不動産会社との契約の種類は3種類

不動産会社に価格査定を依頼し、査定結果を聞いて気に入った会社があれば媒介契約を結びますが、媒介契約には以下の3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は、不動産会社との媒介契約の内の1つで、一般媒介契約だけ同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが許されています。

また、他の2つの媒介契約では不動産会社が売主にその販売活動状況について一定期間毎に報告する義務がありますが、一般媒介契約にはその義務がなく、またレインズと呼ばれる不動産物件情報サイトに物件を登録する義務がありません。

また一般媒介契約では自分で買主を見つけることもできます。

一般媒介契約では複数の不動産会社が売却を進めてくれるため、より多くの人に物件情報を伝えることができる可能性が高まりますが、反面、不動産会社からしたら自社で契約を取れず、費用を回収できないことも考えられるため積極的に販売活動を行わない可能性もあります。

レインズとは

レインズとは、正式名称を不動産流通指定機構と言い、国道交通大臣が指定した公益法人が運営する不動産物件情報システムのことです。

登録されると全国の不動産会社に物件情報を伝えることができることから、売却を進めるにあたって是非活用したいシステムです。

専任媒介契約

専任媒介契約では、1つの不動産会社としか媒介契約を結ぶことができません。

専任媒介契約は2週間に1回以上売主に販売活動状況を報告する義務がある他、契約から7営業日以内にレインズに物件を登録する義務や、3カ月の契約期限があります。

また、専任媒介契約は自分で買主を見つける自己発見取引は可能です。

専任媒介契約では複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶより情報の拡がり方は遅くなる可能性がありますが、他の不動産会社に契約を取られる心配がないことや、2週間に1度の活動状況報告義務があることから積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高まります。

3カ月の契約期限

一般媒介契約には契約期限はありませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約には上限3カ月の契約期限が設けられています。

3カ月経過後も再契約することは可能ですが、不動産会社としては3カ月以内に成約となるよう動いてくれるはずです。

売主としては、3カ月間の活動をしっかりしてくれていれば契約更新をすることもできますが、良い活動内容とは言えないようであれば他の不動産会社を探す等、売却活動を見直す1つの目安と考えておくと良いでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約をさらに厳しくしたような内容の契約で、1社としか媒介契約を結べない他、1週間に1回以上の販売活動情報報告義務や、契約から5営業日以内にレインズに登録する義務があります。

また、専任媒介契約とは異なり、自分で買主を見つける自己発見取引も禁止されています。

実務では専属専任媒介契約が選ばれることはあまりありませんが、専任媒介契約より短い周期で活動報告を行う義務があるため、より積極的に販売活動を行ってくれることを期待できます。

一度に複数の不動産会社に仲介を依頼するのと一社にだけ仲介を依頼するのはどちらが良い?

一般媒介契約は一度に複数の不動産会社に仲介を依頼することができますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができません。

どちらを選べば良いのかに正解はないのですが、不動産会社を選ぶ際に、信用できそうな不動産会社を見つけることができれば専任媒介契約を、見つけることができなかったり、逆に複数の不動産会社で信頼できそうな不動産会社を見つけたりした場合には一般媒介契約を結ぶと良いでしょう。

なお、不動産会社に積極的に頑張ってもらうためには仲介手数料の仕組みについて理解しておくことが大切です。

不動産の仲介手数料は成功報酬で、どんなにお金や労力を使って売却活動を行っても買主を見つけて成約とならなければ手数料を受け取ることはできません。

一般媒介契約では売却活動を行ったのに他社に契約を取られたという事態が考えられるため積極的に広告を行ったり、営業活動を行ったりしてくれない可能性があります。

不動産会社や担当者で気に入った人がいればその人との間で専任媒介契約を結んで、一生懸命売却活動を行ってもらうのが一番でしょう。

不動産会社との契約の種類を選ぶ際に知っておきたい仲介手数料の仕組み

不動産会社との媒介契約を決める際には仲介手数料の仕組みを理解しておくことが大切です。

仲介手数料は法律で上限が決められており、その上限は以下の通りです。

物件価格 仲介手数料
200万円未満 5%+消費税
200万円~400万円未満 4%+2万円+消費税
400万円以上 3%+6万円+消費税

例えば2,000万円の物件の売却が成約した場合には、不動産会社は売主から2,000万円×3%+6万円+消費税=71.28万円まで受け取ることが可能です。

上記はあくまでも上限なので、中には売主だけ仲介手数料無料や半額としている会社もありますが、特段交渉しなければ上記の上限額となるでしょう。

仲介手数料の3つの受け取り方

不動産会社に視点を移すと、仲介手数料の受け取り方には以下の3つの方法があります。

  • 片手仲介
  • 両手仲介
  • あんこ

片手仲介

片手仲介とは、売主と買主それぞれに不動産仲介会社がつく形です。1つの売買契約につき、売主と買主、それぞれの不動産仲介会社と4者が関わることになります。

片手仲介では不動産仲介会社は売主か買主それぞれ1人からしか仲介手数料を受け取ることができないため、原則仲介手数料の値引きは難しいでしょう。

一般媒介契約はもちろん、専任媒介契約でもレインズやチラシで情報を見た不動産会社からの連絡で契約が決まった場合には片手仲介になります。

両手仲介

両手仲介とは、不動産会社1社で売主と買主双方の仲介に入る形です。

両手仲介では不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料を受けとることができるため、上記の例でいくと最大140万円程度の仲介手数料を受けとることが可能です。

また、両手仲介であれば買主から仲介手数料を貰えるため売主からの仲介手数料を無料や半額としたり、買主と売主双方の仲介手数料を半額としたりするような会社も存在します。

両手仲介も一般媒介契約と専任媒介契約どちらとも可能性がありますが、専任媒介契約の方が可能性は高くなるでしょう。

多くの不動産会社は利益の大きくなる両手仲介を目指しますが、それゆえに外に情報を漏らさない囲い込みや、まだ売れていないのにすでに売れていると嘘の情報を流す売り止めといった行為を行う会社もいます。

囲い込みや売り止めをされてしまうと売却が進むスピードが遅くなってしまうため、専任媒介契約を結ぶ際にはこうした行為を行わない信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

あんこ

あんこは、売主と買主に対して3社以上の不動産会社が仲介に入る形で、売主と買主が支払う仲介手数料は上限額までとなりますが、不動産会社が受け取る仲介手数料は3社で話し合って分割します。

多くの不動産会社と契約を結ぶ一般媒介契約であんこの形になりやすく、不動産会社としては折角成約しても利益が少ないためあまり手を出したがりません。

まとめ

不動産売却の際、不動産仲介会社と結ぶ媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。

どの契約タイプが良いのかについて正解はありませんが、査定価格や仲介手数料についてその仕組みを把握して、不動産会社や担当者が積極的に活動してくれるものを選択すると良いでしょう。