不動産は個人売買できる?個人間で売買する際の注意点は?

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不動産売買を行う時に気になるのは、高い仲介手数料です。

仲介手数料は売却価格×3%+6万円が上限と決められているため、物件の価格が大きくなればなるほど負担は大きくなります

仲介手数料にはさらに消費税もかかります。

不動産の取引は古い慣習にならうことが多く、仲介手数料では不透明で無駄なお金を使わされていると感じる人もいると思います。

不動産業者に任せることに不満があるならば、思い切って個人で売買の取引に挑戦してみませんか?

不動産は個人売買できる?

ひとことで答えると、不動産の個人売買は「できます」

個人売買は違法ではないが…

不動産業者は「宅地建物取引業」の免許を持っています。

これは、「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介をする行為で業として行う」時に必要な免許です。

「業として行う」とは、不特定多数の者のために反復継続して行う行為を指します。

不動産の取引を仕事として、継続して繰り返し行うには免許が必要であるということです。

これは、不動産取引の知識の豊富なプロから、消費者である個人を守るためにある法律です。

個人が自己の不動産を売却したり、個人が直接に売主から購入することは法律違反ではありません。

言い換えれば、個人間の取引は法律に守られないということも頭に入れておきましょう。

個人売買のメリット

仲介手数料がかからない

不動産業者を仲介に入れて売買すると、売却価格×3%+6万円+消費税を上限とした仲介手数料を求められます。

個人間での売買なら、この仲介手数料が必要ありません。

5000万の物件なら、売り買い合わせて最大337万円を節約することができます。

個人売買のデメリット

  • 買主を自分で探さなくてはならない
  • 売買契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成する
  • トラブルはすべて自分で対応する

買主を自分で探さなくてはならない

不動産業者は取引不動産を広く公開して情報を共有する独自のネットワークシステムを持っています。

このシステムを「REINS(レインズ)」と言います。

一般の人は閲覧も物件の登録もできません。

売買契約書や重要事項説明書など書類を自分で作成する

個人で売買契約を行う場合、契約書や重要事項説明書は自分で作成しなければいけません。

フォーマットはインターネットなどで公開されているので、形を整えるのはそう難しくはありません

問題は、契約書に書かれる取り決めの内容を直接交渉して煮詰める過程です。

売買契約書や重要事項説明書を作成するには、物件調査を行う必要もあります。

物件調査のための謄本、公図、建物図面、地積測量図等を取得、土地境界の確定、用途地域や建築制限の確認などなど、雑多な作業をこなさなくてはなりません。

トラブルはすべて自分で対応する

個人間の取引でトラブルが起こった場合、すべて当人同士で解決する必要があります。

不動産取引のトラブルは、契約が済んで物件を引き渡した後に発覚することが多いです。

大きな金額の取引なので簡単に解決することは難しく、長期間の係争に発展することも珍しくありません

不動産業者には繰り返し行う取引で培ったノウハウがありますから、トラブルを予見して防いだり上手に解決したりする術を持っています。

不動産を個人売買するときの流れ

具体的にはどのような流れになるのでしょうか。

ここでは、所有する不動産を売却するケースを例にしてご説明します。

1.募集

売り出し価格を決め、広告出す

2.交渉

現地確認~売却価格・条件交渉

3.契約準備

売買契約書・重要事項説明書の作成・確認

4.契約

契約締結・決済・登記・引き渡し

5.アフターフォロー

1.募集

公示地価価格や過去の取引条件、現在広告が出されている近隣の売り出し価格等を参考に売り出し価格を決めます。

過去の成約価格を検索できる「REINS Market Information(レインズ・マーケット・インフォメーション)」というサイトが便利です。

REINS(レインズ)は不動産業者しか閲覧できませんが、こちらは個人で閲覧が可能なサイトです。

家や土地、マンションの図面や面積、建築図面や築年数が確認できる資料を用意し、不動産情報サイトに登録します。

多くの人の目に触れて効率が良いのは、不動産業者も利用するYahoo!不動産やスーモ、ホームズ等の有料サイトです。

個人売買専用のマッチングサイトもありますが、登録数が少なく広告効果はまだまだのようです。

目的に合わせて使い分けるのがよいでしょう。

2.交渉

広告を見て購入を検討している人から来る問い合わせや、現地確認の希望に対応します。

現地確認にはできるだけ立ち会った方がトラブルが少なく、成約率は高くなります。

検討者からの質問、価格や条件についての交渉も全て自分で行わなければなりません。

売り出し物件に不利な条件があると価格を値切られてしまうことになります。

建物のキズや傷み、土地の埋設物や建築制限等がこれにあたり、法律の言葉で「瑕疵」と言います。

もし瑕疵を認識しておきながら買主に隠して契約した場合、契約の解除や損害賠償を行う責任を負うことになります。

交渉で不利になると分かっていても、瑕疵を隠したまま話を進めるのは避けましょう

3.契約準備

売主・買主双方の条件の折り合いがついたら、その内容を書面にして契約の準備をします。

売買契約書

  • 売買物件がどこであるか明示
  • 売買代金・手付金の支払いに関する取り決め
  • 所有権の移転と物件引き渡しに関する取り決め
  • 抵当権の抹消や固定資産税の精算・起算開始日などその他の金銭に関する取り決め
  • 契約が実行できない場合の取り決め
  • 瑕疵担保責任の取り決めなど

重要事項説明書

  • 物件についての説明
  • 法令上の制限についての説明
  • 土地と道路の関係について(主に一戸建て・土地)の説明
  • インフラの整備について(主に一戸建て・土地)の説明
  • 敷地や建物の状態についての説明
  • 共用部分について(マンションの場合)の説明
  • 代金以外に必要な金銭についての説明
  • 契約解除についての説明
  • 保険加入についての説明
  • 買主承認事項の明記

 

売買契約書・重要事項説明書は契約前に買主に渡し、先に内容を確認してもらうとスムーズに契約が進みます

4.契約~決済・引渡し

契約の締結後、金銭の支払い(決済)と物件の引き渡し、できれば所有権移転登記まで同時に行うことが理想です。

近い方法として、決済に司法書士に立ち会をお願いするやり方があります。

決済の確認及び領収書の発行と同時に、登記関係の書類を司法書士にすべて手渡し、司法書士に登記してもらいます。

代金が振り込まれる金融機関(銀行等)で立ち会いを行えば、振り込み金額がすぐ確認出来ます。

5.アフターフォロー

引渡しが終わった後も、買主との連絡は取れるようにしておきましょう

引き渡し後しばらくたってから隠れた瑕疵が発覚する場合があります。

その場合は、契約時の取り決めに従って修繕や補償などで対応します。

売主に連絡が取れないとなると、それだけで大きなトラブルになるので注意してください。

不動産を個人売買する時のポイントと注意点

売買契約書・重要事項説明書を作成する

不動産業者が取引を行う場合は売買契約書・重要事項説明書の交付が義務付けられています。

実は、個人売買ではこの限りではありません。

しかし、手間がかかるからという理由でこれらの書面を省くのは絶対にやめた方がよいです。

大きな金額の取引ですから「口約束」だけで済ませるのは危険な行為です。

書類を作成する過程で取引の不明確な部分をつぶし、後々のトラブルを防ぐこともできます。

売買契約書・重要事項説明書は必ず作成しましょう。

住宅ローンが組めない場合がある

住宅ローンを申し込む場合、金融機関から売買契約書・重要事項説明書の提出を求められることがあります。

金融機関によっては、個人売買の契約書ではローン審査を通さない場合があります

個人に大きな金額を融資するわけですから、正当な信用のある取引であるかどうか確認するのは仕方のないことと言えます。

住宅ローンの利用を予定している時は、売買契約書でローンが通らなかった場合の解約について取り決めておきましょう。

所有権移転登記は司法書士に

契約締結、決済、物件の引渡しまで完了すると、所有権は買主に移動します。

しかし法務局にて所有権移転の登記を行わなければ、第三者に権利を主張できないという事態に陥ります。

決済が完了したのに売主が登記に応じなかったり、登記を先にして買主が代金の支払いを拒否したりというトラブルが実際にあります。

身内同士の取引でも、所有権移転登記を怠ったために相続の際に問題になる例もあります。

所有権移転登記は決済・引渡しと同時に、第三者である司法書士に依頼するのが安全です。

住宅ローンを利用することで金融機関が抵当権設定する場合は、抵当権設定登記が必要です。

この場合は必然的に司法書士に登記を任せることになります。

瑕疵担保責任の範囲を明確にする

不動産売買のトラブルで一番多いのは、引き渡し後に隠れた瑕疵発覚するケースです。

民法の規定では、買主が瑕疵を知ったときから一年の間、売主に対して契約の解除や損害賠償の請求を行うことができます。

買主にとっては購入後何年たっても、瑕疵が見つかれば賠償請求ができるので安心です。

一方で売主にとっては、いつ瑕疵が見つかって賠償請求されるか永遠に心配しなければならない、という状況になります。

あまりに長い時間が過ぎた後に瑕疵が発覚しても、それが契約時から存在した瑕疵かどうか証明できない場合もあります。

売主と買主の間で長期間の泥沼化した裁判が行われるのはこのようなケースです。

このようなトラブルを避けるために、売買契約書・重要事項説明書には必ず瑕疵担保責任の範囲を明記しましょう。

中古住宅の場合は、売主が瑕疵担保責任を負う範囲を「物件を引渡し後3ヶ月」とすることが多いです。

あまりに古い物件の場だと「売主は一切、瑕疵担保責任を負わない」という取り決めされることもあります。

ちなみに、このような特約は売主が知りえなかった隠れた瑕疵に限ります。

瑕疵の存在を知りながら買主に伝えずに契約した場合、どのような場合でも売主は責任を追及されることになります

まとめ~不動産取引の新しい時代〜

これまでの不動産の個人売買は、親子・親族間であったり、売主の買主が顔見知りであるというパターンがほとんどでした。

しかし最近になって、インターネット上で個人が物件情報を公開し買主を探すやり方が少しずつ広がっています。

物件調査や書面の作成を代行するサービスもあり、事務的な作業の負担を軽くすることも可能です。

トラブルが心配であれば、行政サービスの利用や弁護士への相談も視野に入れておくといざという時慌てずに済みます。

大切な資産を人任せにせず、自分の納得いく価格・条件での取引を目指すのが個人売買の醍醐味です。

近い将来、不動産取引のあり方が多様化するのは確実でしょう。

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