不動産は売却に出すべき?賃貸として貸した方がいい?

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結婚や転勤、介護のための同居など……

諸々の事情で引越ししなければならなくなった場合、住むことのできなくなったマイホームはどうしますか?

マイホームを「不動産資産」として見た場合、「売却する」・「賃貸に出す」の二つの選択肢があります。

せっかく購入したマイホームですから、あっさり手放すのは惜しいと考える人も少なくないと思います。

しかし、選択を間違えば資産価値を活用できず大きな損をしてしまうこともあります。

あなたの不動産資産は売却すべきか、賃貸にすべきか。

そのメリット・デメリットをもとに、売却に向くケース・賃貸に向くケースを検証しました。

売却のメリット・デメリット

売却のメリット

  • まとまった確定資金の入手が可能
  • 不動産所有の税金や維持管理費用が不要
  • 将来、資産価値が下落するリスクを回避

まとまった確定資金の入手が可能

売却代金で住宅ローンの残債を払ったり、次の住宅を購入する資金に充てることができます。

人気エリアに新しい不動産資産を形成することで、価値を有効に活用することができます。

不動産所有の税金や維持管理費用が不要

固定資産税・都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金などの固定の支出がなくなります。

将来、資産価値が下落するリスクを回避

人口減少・地価下落傾向にあるエリアでは、資産価値の上昇はなかなか期待できません。

早めに売却額を確定することで、購入価格との差額の損を抑えることができます。

売却のデメリット

  • 資産を失う
  • 購入金額より売却価格が安くなることが多い
  • 地価が上昇中の場合は損をする場合も

資産を失う

財産として残すものがなくなるため、子ども達の将来の生活設計に大きな影響を与えます。

所有している不動産は、いざという時の借り入れの担保とすることもできます。

購入金額より売却価格が安くなることが多い

よほどの立地でないかぎり、中古物件は購入時より割安になってしまいます。

購入価格と売却価格の差額分の損は覚悟しておく必要があります。

地価が上昇中の場合は損をする場合も

地価が上昇し資産価値の騰貴が期待できるエリアでは、将来受けることのできた利益を損することになります。

売却に向くのはこんなケース

人の出入りの少ないエリアである

良好な住宅地でなかなか出ていく人がいない場合、数少ない売却物件に高値が付くことがあります。

さらに外部からの人の流入が少ないエリアは賃貸の需要も少なく、空室のリスクが高くなります。

日ごろから公的な人口動態の発表や地元の不動産事情などの情報をチェックしておきましょう。

資産価値の上昇が望めない

不動産を保有し続けても価値が目減りしていくことが確定的であれば、早めに手放したほうが損がありません。

リスクはできるだけ排除したい

賃貸経営にはさまざまなリスクがつきものです。

空室で収入が得られないリスク、資産価値が下がるリスク、賃借人とのトラブルのリスクなど常に不安と戦うことになります。

資産運用において貯金が向く人と株式投資が向く人がいるように、リスクの取り方には人それぞれ向き・不向きがあります

もしリスクを取ることにストレスを感じるなら、売却してリスクを最小限に抑える選択をおすすめします。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリット

  • 資産を持ち続けられる
  • 家賃として持続的な収入が得られる

資産を持ち続けられる

資産を保有したまま収入を得ることができます。

残債がなければ所有した不動産を担保に新たな借り入れを行うことができます。

継続して家賃収入が得られる

一般的に不動産は、売却価格より賃貸料の方がデフレの影響を受けにくいと言われています。

長期的に安定して賃借人を確保することができれば、購入金額をペイして利益を出すことも可能です。

賃貸のデメリット

  • 空室リスクがあり収入が不安定
  • 維持管理・賃貸経営のための手間とコストがかかる

空室リスクがあり収入が不安定

空室が発生した場合、その間は収入を得ることができません。

家賃収入が途絶えている間も固定資産税・都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金などの支出は生じ、赤字の状態になります。

維持管理・賃貸経営のための手間とコストがかかる

家賃収入に対する確定申告のために事務作業の手間が発生します。

資産価値を維持するための建物のメンテナンス費用、賃借人の退出ごとにクリーニングやリフォーム費用もかかります。

賃借人とトラブルがあれば解決のために時間と費用を割く必要も出てきます。

きちんとコスト管理できなければ、家賃収入がすべて消えてしまうという事態になりかねません。

賃貸に向くのはこんなケース

人気エリア・駅近の物件である

賃貸で利益が出るかどうかは、立地条件に大きく左右されます。

人口流入の多い人気エリアで駅近の物件であれば、空室リスクを最小限に抑えることができます。

将来、資産価値が上がる要素がある

大規模都市開発や新駅・新路線の予定などもチェックしておきましょう。

地価が上昇し資産価値が大幅にアップするなら、あわてて不動産を手放すことはありません。

賃貸経営へのモチベーションが高い

賃貸経営は賃借人との折衝やコスト・税金の管理、建物のメンテナンスなどさまざまな労力が必要になります。

安定した家賃収入を得るには、空室が続いても動じることなく募集のために創意・工夫しなければなりません。

ただ待っていればお金が入るというものではなく、経営のセンスが問われることになります。

その手間暇を惜しむ気持ちがあるなら、賃貸経営はおすすめできません。

まとめ

まずは立地・エリアで見極める

売却するか賃貸に出すか、どちらの方が利益が出るかは立地やエリアによります

人の流出入や将来の開発計画、不動産の取引価格と賃料の動きなどデータを集めて比較検討しましょう。

安心を望むなら売却、リスクを取るなら賃貸

不動産を保有し賃貸経営を行うことは、リスクがともないます。

リスクを排除して確実なリターンを得るか、リスクを取って大きなリターンを期待するか

どちらが自分の性に合っているかということも、重要な基準になります。

個人の事情もプラスして考える

「老後再びこの土地で暮らしたい」「子どもたちに住まいを残したい」という希望があるならば、売却せず賃貸に出すという選択肢を残しましょう。

ただし、賃貸経営者のしての自身の資質や環境も十分考慮してください。

本業を持ちながら賃貸物件を管理・経営するのはそれなりに大変な仕事です。

売却価格や賃料収入だけを見るのではなく、マイホームへの思い入れやライフスタイルの変化も加味して最終判断しましょう。

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