不動産売却時にレインズに登録してくれない不動産会社は大丈夫?

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不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。

不動産会社と話をしていると、「レインズ」という言葉を良く耳にしますが、レインズのことを完全に理解している人は少ないです。

しかし、不動産を売却する時にレインズは非常に大事な役割を担うので、しっかり理解しておきましょう。

今回はそんな「レインズ」がテーマになります。

そもそもレインズとは何か?

まずは、レインズとは何のことを言っているのかという、初歩的な事からお話します。レインズの正式名称はReal Estate Information Network Systemになり、不動産の情報交換を目的に作られたネットワークシステムです。

・レインズが誕生した背景

レインズは国土交通省(当時は建設省)が企画して、1990年に作られました。レインズが作られた背景としては、不動産流通(中古の売買)業界の不透明さが大きな原因の一つです。

当時、一般消費者が不動産を売買する時には、欲しい物件があるエリアにわざわざ足を運ぶ必要がありました。

そして、近くの不動産会社に行き直接物件情報を聞いて回るという、今考えると何とも非効率な方法です。

しかし、当時はインターネットも無い時代ですので、自ら情報を取りに行く以外の方法はなく、不動産会社も人を見て情報を出していました

また、査定額の方法や契約書のフォーマットも整備されていない状況でしたので、一般消費者は不動産会社の言う事をただ信じて取引するしかありませんでした。

そのような状況であったため、査定額にも明確な根拠がなく、契約書もリスクヘッジされた文書ではありませんでした。

この状況を改善し、不動産流通業界の透明性を高めるためにレインズが生まれたのです。

レインズを利用して出来る事は?

レインズは宅地建物取引免許を取得した、不動産会社のみ利用する事ができるネットワークシステムです。

レインズで出来ることは、「情報のリアルタイム共有」「物件検索」「取引動向」の3つになります。

まず、不動産会社が一般消費者から不動産の売却を依頼されたらレインズに登録しなければいけません(義務に関しては後述します)。

そのため、不動産会社同士でリアルタイムに物件情報の共有が出来るのです。

また、リアルタイムで物件情報を共有できるため、「物件検索」も容易に出来ます。

例えば、不動産会社の店舗に「〇〇駅近くのマンションが欲しい」というお客さんが現れたら、レインズを検索すれば売り出し物件をすぐに把握することが出来ます。

そして、売り出し中の物件だけでなく、その物件が成約した時にも登録する必要があります。

そのため、直近でそのエリアの不動産がいくらで取引されたかが一目でわかるのです。このデータが「査定額の明確な根拠」に繋がっていきます。

このように、レインズの誕生により不動産取引の共有が出来るようになり、その結果不動産流通業界の透明性に大きく貢献したのです。

レインズへの登録は義務か?

つづいて、レインズに登録義務があるかどうかのお話です。

結論から言うと、依頼者(物件の売主か買主)と不動産会社が結んでいる媒介契約によって義務があるかどうかは異なります。

媒介契約とは?

媒介契約とは、依頼者が「この物件の売却(または購入)をあなたの会社に任せます」という、不動産会社と依頼者間で締結する契約になります。

媒介契約には「一般媒介契約」と「専任専属媒介契約」「専任媒介契約」の3種類の契約形態があります。

簡単に違いを説明すると、一般媒介契約は複数の会社に売却を依頼することが出来て、不動産会社から売主への売却活動報告義務はありません。また、自分で買主を発見した場合には仲介会社は自由に選ぶことができます。

一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約は、一つの会社にしか売却を依頼することが出来なく、不動産会社から売主への売却活動報告義務があります。

専属専任媒介契約の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上の報告義務があります。

また、自分で買主を発見した場合でも専属専任媒介契約は、媒介契約を結んだ会社に仲介を依頼する必要があります。

しかし、専任媒介契約の場合は一般媒介契約と同様、どこに依頼しても良いです。

媒介契約ごとのレインズ登録義務について

それでは、本題である媒介契約ごとのレインズ登録義務の話に戻ります。

結論から言うと、一般媒介契約にはレインズ登録義務がなく、専属専任媒介契約と専任媒介契約にはレインズの登録義務があります。

専属専任媒介契約は、媒介契約締結後から5日以内にレインズに登録しなければいけません。

専任媒介契約の場合は7日以内にレインズ登録の義務があります。

先ほど言ったように、レインズは不動産会社しか見る事が出来ません。そのため、レインズに自分の物件が登録されている事を確認する方法は、不動産会社から「登録証明書」を見せてもらう事です。

レインズに登録することによる売主(消費者)側のメリット・デメリット

レインズに登録することは、売主にとってはメリットが多いです。メリットとして挙げられるのは、何よりも「集客力のアップ」になります。

レインズに登録しているという事は、他の不動産会社も自分の物件が売却中であることを認知できます。

そのため、その不動産会社が抱えている顧客(不動産を買いたいと言っている顧客)を紹介してもらえる可能性が高まるのです。

不動産を売却する時には、わざわざ費用を掛けてチラシを作成したり不動産ポータルサイトに掲載したりして集客をします。しかし、レインズに物件を登録することにより、それらの広告活動と同等の集客効果を得られるのです。

また、レインズに登録することによる売主側のデメリットは特にないです。

レインズに登録することによる不動産会社側のメリット・デメリット

レインズに登録することによる不動産会社側のメリットも、前項の売主のメリットと同様「集客」にあります。

先ほど言ったような広告活動は、基本的には不動産会社の負担で行いますので、不動産会社側してもレインズで集客出来れば経費が浮きます。

しかし、一方で不動産会社側にとってみると「両手取引出来なくなる」という大きなデメリットもあります。

両手取引とは、買主からも売主からも仲介手数料を貰う取引の事です。仲介を主業とする不動産会社の収入は、依頼者から貰う手数料収入のみです。

そのため、売主から手数料を貰うか(どちらか一方からの手数料収入は「片手取引」と言います)、売主・買主両方から手数料を貰うかでは利益が倍違います。

そのため、不動産会社からしてみると両手取引を狙いたいところですが、レインズに登録すると、他の不動産会社からの問い合わせが入ります。

もし、他の不動産会社が買主を連れてきてしまうと、片手取引になってしまうため、利益が半減するのです。

レインズに登録しない不動産会社は「囲い込み」に注意

ここまででお話をした通り、レインズの登録は売主にとってはメリットばかりで、不動産会社からしてみると、メリット・デメリットの両方があります。

そのため、不動産売却中にレインズに登録しない、または少しでもレインズの掲載が遅れる不動産会社には要注意です。

なぜなら、レインズの登録しない目的は、先ほど言ったように両手取引を狙っているという事だからです。

また、そのような不動産会社は物件の囲い込みに注意する必要があります。

囲い込みとは、両手取引をするために、他の不動産会社からの紹介は受け付けずに自社だけで物件を囲う行為の事です。

具体的に言うと、例えばレインズやネットなどを見て「御社が仲介をしている〇〇棟マンションの△△号室に興味がある顧客がいるのですが、案内は出来ますか?」という問合わせが入ったとします。

その時にまだ検討者もいない状態なのに、両手取引をするために「この物件は既に商談中なので案内できません」と断ってしまうのです。

この囲い込みは、売主にとって何のメリットもありませんので防がなくてはいけません。

直接的に囲い込みを防ぐのは中々難しいのが現状です。方法としては、そもそも囲い込みを行わないような信頼できる不動産会社に仲介依頼するという点が一番大きいです。

後は、「個人的な知り合いが興味持っている。ただ、別の不動産会社に仲介を依頼してしまったらしいので、その仲介会社経由で連絡が来るかもしれない」のように伝えておきましょう。そうすれば、下手に囲い込みをする事は出来なくなります。

まとめ

このようにレインズに登録をしない不動産会社には要注意です。そもそも囲い込みを行う事が問題と言う前に、レインズに登録義務があるのに登録していないので宅建業法違反になります。

そのような不動産会社に出会った場合には、すぐに指摘して改善を促しましょう。

不動産会社に対する信頼が無くなったのであれば、宅建業法違反をしているので媒介契約は解除できます。

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