不動産は売却するべき?業者買取との違いは?

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業者を通して家などの不動産を売る方法には、一般的に「仲介売却」と「業者買取」という2種類の方法があります。

この2つにはそれぞれどのような特徴があり、どちらを選んだ方がよいのでしょうか?

こちらでは不動産の仲介売却と業者買取の違いを徹底解説していきます。これを読み、あなたにピッタリの処分方法を選ぶ手がかりにしてください。

どう違う?仲介売却と業者買取

仲介売却と業者買取には、それぞれメリットとデメリットがあります。自分に合った取引形態を選ぶには、それらを把握しておかなければなりません。

不動産の仲介売却とは、仲介会社に購入希望者を見つけてもらい、間に入ってもらって不動産売買契約を締結する取引形態です。

買主が売主に代金を支払うと、所有権は売主から買主に移転します。

購入希望者から物件購入の依頼を受けた仲介会社と、売却希望者から物件売却の依頼を受けた仲介会社は、依頼主の言い分を聞いて契約の内容を調整。

契約締結後は、それぞれの依頼主から仲介手数料が支払われます。

同じ不動産会社がどちらの依頼も受けた場合は、その両方を一社が受け取るため、不動産会社の利益は倍増することになります。

それに対して業者買取とは、不動産会社が直接売主に代金を支払い、所有権を自ら取得する取引形態です。

交渉も業者とのやり取りだけです。仲介ではないため、仲介手数料は発生しません。

通常業者は買い取った物件にリフォームやリノベーションの工事を行い、付加価値をつけて売却します。

仲介売却のメリットとデメリット

仲介売却のメリット

  1. 不動産市場の相場に近い価格で売却できる。
  2. 業者買取より一般的に高く売却できる。

仲介売却のデメリット

  1. 購入希望者がいつ見つかるかわからない。
  2. 購入希望者が見つからない可能性もある。
  3. インターネットやチラシによる広告活動で、売却をご近所に知られる可能性がある。
  4. 交渉によって売却価格が変わる可能性がある。

仲介売却では、不動産会社による物件の査定をもとに売主が売り出し価格を決定し、仲介会社が宣伝広告活動を行います。

仲介売却のメリットは、売却先が一般の消費者であるという点です。

不動産売買を商売として行っている業者に比べ、いわゆる「末端価格」なので比較的高値で売れる傾向があります。

一括査定サイトなどを活用すれば、複数の業者の査定額を比較して売却依頼先を決めることができます。

査定額をみるとつい高く査定してくれる業者を選びたくなりますが、購入希望者との交渉次第では、売り出し価格よりも割引をしなければならないかもしれません。

極端に査定額が高い業者では売れ残る可能性が高くなりますし、極端に安い業者では相場よりも安く売れてしまう可能性があります。

相場を把握して適切な業者に依頼できるよう、査定は必ず複数社に依頼しましょう。

仲介売却の場合、不動産会社の役割はあくまでも「購入希望者を探すこと」です。

購入希望者が必ず見つかり、物件が売れるという保証はありません。その点に注意が必要です。

業者買取のメリットとデメリット

業者買取のメリット

  1. 不動産をすぐに現金化できる。
  2. 瑕疵担保責任を負う必要がない。
  3. 仲介手数料がかからない。
  4. 購入希望者の内覧が必要ない。
  5. ご近所に売却を知られる心配がない。

業者買取のデメリット

  1. 仲介売却より一般的に売却価格が安い。

業者買取は、不動産会社がつけた査定額通りの金額を売主に支払い、物件を買い取ります。

最大のメリットは数日程度で不動産を即現金化できるということです。

住宅ローンの支払いに行き詰まりそうな場合や、何らかの事情でまとまったお金が必要になりそうな場合など、売却を急ぐ理由がある際は頼りになるシステムといえるでしょう。

通常不動産の売主に課せられる「瑕疵担保責任」を負う必要もなくなります。

「瑕疵担保責任」があると、売却後に雨漏りや配管の不備などの不具合が見つかった場合、修繕費などを補償しなければなりません。業者買取ではその責任が免除されるので、売却後に突然の出費が発生するリスクがなく安心です。

不動産業者の役割が仲介ではなく契約の当事者になるため、仲介手数料もかかりません。

居住中の物件に購入希望者の内覧を受け入れたり、売却中であることを知人に知られたりしないこともメリットです。

ただし、業者買取の相手は不動産を知り尽くした専門業者です。彼らはリフォーム後に物件を売却し、利益を出さなければなりません。

仲介売却で交渉相手となる一般の消費者に比べると、価格にはシビアだと思ってください。

もちろん売却価格は物件によって大きく異なりますが、一般的に仲介売却の7~8割程度だといわれています。

こんな人にはこれがオススメ!

仲介売却がオススメの人

  • とにかく物件を高く売りたい!
  • 物件の立地がいい!
  • 人気物件だ!
  • 物件がまだ新しい!

上記の条件にあてはまる人には、仲介売却がオススメです。物件の立地や築年数などの条件がよく、人気がある物件なら購入希望者が比較的早く見つかります。

業者買取にしてしまうと、すぐ購入希望者が見つかるはずの物件を安く買われて、損をしてしまうかもしれません。

業者買取がオススメな人

  • とにかく物件を早く売りたい!
  • 物件が古くてひどく傷んでいる……
  • 立地が悪い、駅から遠い
  • いわゆる「事故物件」だ

上記の条件にあてはまる人は、業者買取を検討してみましょう。物件が売れるまでのスピードなら、業者買取が一番です。

業者買取では「査定額=自分が受け取る金額」となるので、迷わず査定額が高い業者を選びます。

立地が悪かったり物件の築年数が経過して傷んでいたりすると、一般の購入希望者が見つかりにくくなります。

極端に立地が悪い物件だと、業者に買取してもらえないこともあります。その場合は、仲介売却で購入希望者を探すしかありません。

古い物件の場合、「リフォームして高く売ろう」と考える人も多いのですが、素人が依頼するとリフォーム工事の代金が高くなるため注意が必要です。

プロならスケールメリットを生かして、安く業者に工事を依頼できます。しかし素人の場合、工事代金を売却価格に反映し、回収することはなかなかできません。

「室内で人が亡くなった」といったトラブルがあった物件も、購入希望者が見つかりにくくなります。

購入希望者に故意に伝えなかった場合は告知義務違反となるので、重要事項説明書に事実を記載し、きちんと説明しなければなりません。告知義務違反は詐欺罪にあたり、賠償責任を問われます。

そのようないわゆる「事故物件」の場合、トラブルを避ける意味でも早期に売却する意味でも、事情を伝えて業者に買い取ってもらうことをオススメします。

近年では、事故物件を積極的に取り扱う不動産業者も増えてきました。そういった業者は、一般的な物件より割安だということで、あえて事故物件を探している人に物件を紹介するようです。業者買取の場合、事実を伝えさえすればそれほど心配する必要はありません。

まとめ

不動産の仲介売却と業者買取の違いについてご説明しましたが、いかがだったでしょうか。

大切な資産である不動産を手放すとなれば、誰しも「少しでも高く売りたい!」と思うはずです。しかし、実際に売れるまでの期間も大切な要素。それらの兼ね合いと、物件の価値に対する客観的な分析によって、売却の方法を決めましょう。

よい条件で不動産を売却するためには、不動産業者との打ち合わせも大切です。

「●●円までなら値引き交渉に応じ、それ以上なら断る」など、売却にいたる筋書きをシミュレーションしておきましょう。

価格設定の決定権を持っているのは、あくまでも売主です。自分の方針を伝えるとともに、プロである担当者のアドバイスも参考にして決めることが大切です。

売却を有利に進めるため、査定額からかけ離れた金額設定はオススメしません。

もちろん、担当者が親身に相談に乗ってくれる業者を選ぶことが大切です。

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