不動産を売却する際の仲介手数料の相場は?

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家などの不動産を売却するとなると、「お金が入ってくる」ということにばかり目が行きがちです。

確かに売却が確定すると、売却金額が手もとに入ってくるのですが、実は入ってくるお金ばかりではありません。諸費用として、売主が支払うべきお金もあるので注意が必要です。

売却の諸費用のうち、もっとも大きな金額となるのは通常「売却仲介手数料」です。仲介手数料の金額には、業者によって違いがあります。

売買契約で損をしないために仲介手数料の相場を把握しておき、一番得する売却の方法を考えていきましょう。

法律上の規定は上限だけ!

不動産売買の仲介手数料には、宅地建物取引業法によって上限が定められています。業者は上限をオーバーする金額の仲介手数料を要求してはいけません。しかし上限以下であれば、たとえ仲介手数料が無料でも法律的には問題ないわけです。

一般の消費者同士が不動産を売買する場合、多くは不動産会社に仲介を依頼して希望に合った物件や、購入希望者を見つけてもらいます。不動産売買の仲介ができるのは、宅地建物取引業法で定められた業者だけです。

仲介を依頼した人がお礼として「仲介手数料」を支払うことで、不動産会社は利益を得ています。

もちろん宅建業者以外が、仲介手数料を請求することはできません。また、仲介手数料は成功報酬なので、取引が成立しない場合や無効となった場合は支払う必要がありません。

不動産売買には不動産会社が売主に直接代金を支払い、所有権を取得する「買取」という形態もあります。

この場合は、仲介取引ではなくなるので仲介手数料がかかりません。査定額通りの金額で、すぐに売却することが可能です。

ただし一般的に、仲介に比べて売却額が低くなる傾向があります。その点を考慮し、売却の形態を選びましょう。

手数料の上限額と相場

不動産会社の多くは、上限額いっぱいに仲介手数料を設定しています。つまり「仲介手数料の上限額=仲介手数料の相場」というわけです。

売買契約の場合、対象となる不動産の価額によって3つの区分が設けられています。その区分に応じた割合を不動産価額に乗じ、合計額で手数料の上限額を算出します。

不動産価額(税抜金額)

仲介手数料の上限額(税込価格)

200万円以下の部分

5.4%(5%+消費税)

200万円超400万円以下の部分

4.32%(4%+消費税)

400万円超の部分

3.24%(3%+消費税)

つまり自宅として使っていたマンションを3000万円で売却した場合、103万6800円の売却手数料がかかるわけです。

売買金額が大きいと仲介手数料もまとまった金額になるので、忘れずに計算しておきましょう。

なお、400万円を超える物件の場合、簡易計算式((売買価格の3%+6万円)+消費税8%)で仲介手数料の上限額を算出することもできます。

3000万円のマンションの売却仲介手数料

200万円×5.4%+200万円×4.32%+2600万円×3.24%=103万6800円

もしくは

(3000万円×3%+6万円)+消費税8%=103万6800円

仲介手数料の上限額で注意が必要な点は、消費税です。不動産価額は税込価格で表示されますが、仲介手数料の上限額は税抜価格をもとに算出します。

同じ不動産でも、土地は消費してなくなるものではないので消費税がかかりません。建物は課税対象ですが、売主が事業者か個人かによって消費税が異なります。

売主

事業者(事業用)

個人(自宅)

土地

消費税非課税

建物

消費税課税

消費税非課税

個人が自宅として使っていた建物は、消費税の課税対象外です。事業用の不動産を売却する場合は、消費税がかかります。

不動産業者が手持ちの物件を売る場合に限らず、「カフェの営業をやめたから」「フリーランスのデザイナーで、事務所として使っていた建物を売ることに」などの事業用不動産も、消費税の課税対象です。

消費税の課税対象となる場合は、建物部分の税抜き価格を算出する必要があります。うっかり売買価額の総額をもとに仲介手数料を計算してしまうと、損をしてしまうかもしれないので注意しましょう。

「仲介手数料ゼロ円」のからくり

近年、不動産会社の中には「仲介手数料ゼロ円」を売りにするところが出てきました。このような業者で仲介手数料が無料となるのは、買主のみです。売主には通常通りの仲介手数料がかかるので、しっかりと確認しておきましょう。

従来の不動産取引では、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を受け取っていました。

しかし仲介手数料が無料となれば、買主は購入に対するハードルが下がります。その費用を物件本体の価格に回してもらい、契約しやすくすることを目的に無料化しているのです。

ゼロ円とまではいかなくても、手数料を上限より安く設定している業者も存在します。

もちろん、売主の手数料まで無料にしては業者の儲けが出ません。宅建業者は事務所のわかりやすい位置に仲介手数料の掲示を義務づけられているので、事務所を訪れた際は確認してみましょう。

表示していない業者は法律に違反しているので、避けた方が無難です。

知っておきたいその他の売却諸費用

不動産売却では仲介手数料以外にも、次のような諸費用がかかります。いずれも仲介手数料に比べると小さな金額ですが、忘れないよう計算に入れておきましょう。

  • 売買契約書に貼付する印紙代 : 売却金額によって金額が異なる
  • 抵当権抹消費用 : 住宅ローンが残っている場合
  • 司法書士報酬 : 住所変更や抵当権抹消などの登記手続き費用
  • 繰り上げ返済手数料 : 住宅ローンが残っている場合、一括返済で金融機関に支払う手数料
  • 譲渡税 : 売却で利益が出た場合は譲渡所得となり、所得税と住民税が課税される。ただし一定の条件にあてはまる自宅の場合、控除があるので実際に課税されるケースはほとんどない。
  • 引越し費用、ハウスクリーニング費用など : 状況に応じてかかることがある費用

手数料以上に重要な売却価格

不動産売却では、不動産仲介会社が大きな役割を果たします。仲介手数料が安い業者であっても、購入希望者をなかなか見つけられなかったり、極端に安い価格で売却されたりしては意味がありません。

売却を依頼する業者を選ぶ際は仲介手数料以上に、これまでの売却実績や担当者の印象を重視しましょう。

不動産会社によって得意な物件が異なるので、自分の売ろうとしている物件に近い売却実績の多い業者を選びます。

同じマンションでもファミリー向けを得意とするケースもあれば、ワンルームを得意とするケースもあるので、注意が必要です。

建物の種別(マンションor戸建て)だけでなく、広さや間取り、立地などをチェックしましょう。

仲介売却の場合、売主は仲介会社の査定額を参考に物件の売り出し価格を決め、購入希望者を募ります。

この査定額は業者によって違ってくるので、相場を把握するために「イエーイ」「イエウール」などの一括査定サイトを上手に活用しましょう。

複数の査定額を比較することで相場が把握できますし、やり取りを通して不動産会社の担当者を比較することもできます。長期間の売れ残りや損を避けるため、査定額が極端に高い業者や安い業者は避けましょう。

また、担当者の印象が悪い業者も避けた方が無難です。不動産という大きな資産をまかせるだけに、売主の意見や立場を重視して交渉してくれる誠実な業者を選ばなければなりません。

自社の利益だけを追求するのではなく、売主の意見にきちんと耳を傾け、納得できる意見やアドバイスをしてくれる業者かどうかを見極めましょう。

まとめ

現金で一括支払いするなどの方法を取れば、素人同士が不動産物件の売買契約をすることも不可能ではありません。

しかし不動産の取引は、仲介に国家資格を必要とするほど複雑な法律が多数絡む契約です。

仲介手数料を支払うことは購入希望者を見つけてもらうだけでなく、契約トラブルから身を守るということにもつながります。

複数の業者を比較して、仲介手数料を支払う価値がある業者を見つけましょう。

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