高齢者住宅の賃貸経営をする時に気をつけたいポイント総まとめ

高齢者住宅経営のメリット

まず始めに、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは何かについてご説明します。

「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」とは、高齢者の居住の安定を確保することを目的として、バリアフリー構造などを有し、介護・医療と連携して高齢者を支援するサービスを提供する高齢者向け賃貸住宅のことです。

自立または軽度の要介護老人が入居可能で、生活相談員が常駐して、入居者の安否確認や生活支援サービスがおこなわれます。

少子高齢化に対応する有効な土地活用方法として、国が普及を促進しているもので、一定の基準を満たし都道府県への登録をおこなえば、補助・税制・融資による支援を受けることができます。

立地条件やエリアを問わずに建設・運営ができる

サービス付き高齢者向け住宅は、一般の賃貸住宅に比べると、立地の許容範囲が広いのが特徴です。

立地は良いに越したことはありませんが、必ずしも都市部・駅チカである必要はありません。

利用者の生活スタイル・サイクルが、いわゆる現役世代とは異なりますので、多少交通の便が悪いところ、日常生活にクルマが欠かせないような郊外の土地でも、買い物や通院のためのサービスが提供されるのであれば、需要が見込めます。

建物を建てることが規制されている市街化調整区域であっても、都道府県や市町村と協議し、食事や介護サービスの提供、市街化区域内の病院との連携といった一定の用件を満たすのであれば、建設・運営が許可されます。

補助金を受けて建築コストを抑えられる

サービス付き高齢者向け住宅の新築および改修には国から補助金が支給されます。

補助金額と支給条件は以下のとおりです。

【賃貸住宅】

［新築の場合］

新築工事に係る費用の1/10かつ以下に示す上限額以下の額が支給されます。

• 住戸面積が30㎡以上かつ基本設備（*）が設置されている住宅の場合（夫婦型サ高住）：1住戸あたり135万円以内
• 上記以外で住戸面積が25㎡以上の住宅の場合：1住戸あたり120万円以内
• 住戸面積が25m2未満の住宅の場合：1住戸あたり110万円以内

（*）基本設備とは・・・便所、洗面、浴室、台所、収納の全て

デイサービスや訪問介護事業所などの「高齢者生活支援施設」の整備にかかる費用も、住宅の補助額の範囲内で1施設あたり1,000万円を上限として補助申請可能です。

［既存ストック改修の場合］

改修工事に係る費用の1/3かつ以下に示す上限額以下の額が支給されます。

ただし、以下のいずれかを満たすこと。

• 既存ストックを活用し、改修工事などによりサービス付き高齢者向け住宅を整備する際に、建築基準法・消防法・バリアフリー法などの法令に適合させるための工事（*）が新たに必要となること。
• 階段室型の共同住宅を活用し、新たに共用廊下を設置すること。
• 1住戸あたり150万円以内

（*）スプリンクラー設備の設置工事、自動火災報知設備の設置工事、防火性・遮音性が確保された戸境壁への改修工事など

［上記以外の改修の場合］

• 夫婦型サービス付き高齢者向け住宅で新築の「夫婦型サービス付き高齢者向け住宅」の条件を全て満たす場合：1住戸あたり135万円以内
• 一般型サービス付き高齢者向け住宅：1住戸あたり120万円以内

改修の場合は「エレベータの新設費用」及び「改修を目的とした建物の買取費用」も補助申請可能です。

【高齢者生活支援施設】

• 拠点型サービス付き高齢者向け住宅となる高齢者生活支援施設（*）の場合：
  新築事業および改修事業の増築費用の1/10、または改修費用の1/3で、1施設当たり1,200万円以内
• 一般型高齢者生活支援施設（上記に含まれない施設）の場合：
  新築事業および改修事業の増築費用の1/10、または改修費用の1/3で、1施設当たり1,000万円以内

（*）小規模多機能型居宅介護事業所、看護小規模多機能型居宅介護事業所（複合型サービス事業所）、短期入所生活介護事業所、短期入所療養介護事業所

各都道府県、市町村でも独自に補助金を設けているところがあります。

国の補助金と併用できるものと、できないものがありますので、問い合わせをして確認してください。

一括借上の契約を結べば空室リスクを回避できる

「一括借上げ」とは、事業者がオーナーの所有する物件を、第三者（入居者）に転貸することを目的としてまとめて借り上げる方法のことです。

事業者はオーナーと賃貸契約および「家賃保証契約」を結びます。

「家賃保証契約」とは、あらかじめ定めたルールに従って家賃収入から保証料（管理料）を差し引いた金額を、オーナーに支払うことを約束するものです。

家賃保証契約により空室リスクを回避できるのが、一括借上のメリットです。

ただし、家賃保証の契約内容は、その間ずっと据え置きというわけではありません。

借上期間は20～30年と長く設定されますが、何年か毎に見直しされ、保証賃料の減額請求がおこなわれることが多いです。

サービス付き高齢者向け住宅は、専門性の強い分野でもありますから、介護・福祉サービス事業者の一括借上げがほとんどです。

一般の一括借上と同様に、保証賃料の減額請求がおこなわれ、家賃収入が目減りしていくのかというとそうゆうことでもありません。

サービス付き高齢者向け住宅の一括借上では、「賃料増減請求権を排除する特約」を設けることが可能です。

これにより保証賃料を増やすことはできなくなりますが、減るリスクも回避できますから、長期間、安定した収入を得ることができます。

新しいサービスのため、競合事業者が少ない

サービス付き高齢者向け住宅は2011年10月の「高齢者住まい法」の改正により、それまでの高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃）・高齢者専用賃貸住宅（高専賃）・高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃）が統合されて作られた制度です。

制度自体が誕生してまだ日が浅いため、競合先が少ないサービスです。

また高齢化社会を迎え、需要が拡大される分野でもありますので、この先有望なビジネスといえます。

税金対策にも優れている

「サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制」により優遇措置を受けることができます。

不動産取得税

要件を満たしていれば軽減措置を適用できます。

◇要件

• 平成27年4月1日から平成31年3月31日までの間に新築している
• 貸家である
• 1戸あたり（共用部分を含む）床面積30m2以上210m2以下
• 主体構造部が耐火構造であるまたは総務省令で定める建築物である
• 国または地方公共団体から建築費補助を受けている
• 10戸以上である

◇軽減される額

• 住宅：1戸あたり1,200万円を課税標準から控除
• 土地：次のうちいずれか大きい額を税額から減額

a.45,000円

b.住宅の床面積の2倍（1戸につき200m2限度）に相当する土地の価格の1/2に3%を乗じた額

固定資産税

要件を満たしていれば減額措置を適用できます。

◇要件

• 不動産取得税と同じ

◇減額される額

[建物]:新築後の5年間、床面積120m2までの部分について固定資産税を2/3に軽減

[土地]:住宅用地の課税標準の特例措置を適用できます

・相続税

相続した場合、「貸家建付地の評価減」と「小規模宅地等の特例」を適用することで、相続税評価額を減額することができます。

・所得税/法人税

新築後の5年間、通常の建物の減価償却費に上乗せして割増償却することができます。

割増償却率は耐用年数と取得時期によって変わります。

高齢者住宅経営のデメリット

まだまだ認知度の低い新サービスである

先にもご説明したとおり、サービス付き高齢者住宅はまだ新しい制度ですので、一般的に広く知られていない面があります。

将来的な需要は高まると予想できる分野であっても、よく知らない、わからないというものに、人々が不安や抵抗感を抱くのは致し方ないことです。

ましてや高齢者が対象になりますから、その傾向は強くなりがちです。

高齢者とその家族に向けてわかり易く情報提供（広告）してゆくことは、入居率を高めるためには非常に大切なプロセスです。

サービス提供事業者による影響が大きい

サービス付き高齢者住宅は、賃貸住宅としてよりも、介護・福祉事業としてそのサービス内容が経営の要になります。

質のよい住宅を建てても、契約したサービス事業者のサービス内容が悪ければ経営は上手くいかないでしょう。

これからサービス付き高齢者住宅が多く建てられるようになれば、競合相手との差別化も重要になってきます。

スタート時点でサービス事業者の選択を誤ると、かなりの痛手を被ることになります。

賃料設定は家賃相場の80〜90％になる

補助金を受ける場合は、賃料設定に考慮が必要です。

建設予定地の近隣にあるサービス付き高齢者向け住宅（該当がない場合は近隣の一般賃貸住宅の中から規模や構造などができる限り類似している賃貸住宅）

から3件を抽出して、特定の計算式に当てはめ、1m2当たりの賃料単価がそれを大きく超えないように設定しなければなりません。

結果、周辺家賃相場より若干安く、80〜90%程度の賃料になります。

一括借上げの場合、賃料発生までに時間がかかる

一括借上げの場合では免責期間が設けられることがほとんどです。

免責期間とは、事業者が家賃保証をおこなわなくてもよいとする期間です。

入居者募集開始からの数ヶ月（2～6ヶ月）は家賃収入が発生しない可能性があります。

高齢者住宅経営に向いているタイプの人

高齢者の多い田舎の土地を持っている

サービス付き高齢者住宅は、立地条件にあまり利便性を求めません。

住居部と施設部を建てられるだけの広い敷地があれば、多少不便な田舎の土地でも利用が可能です。

ただし、自立しているひとも入居が可能ですから、自由に出掛けたり、買い物したりできるような送迎サービスのようなものは必要になるでしょう。

また、そこに通勤してくるスタッフについても、配慮が必要ですね。

高齢者の多い土地であれば、入居を検討するひともそれだけ多くなる可能性があります。

しかし、田舎であればあるほど、慣れ親しんだ家を離れたくないという思いを強く抱くひとも多いものです。

身の回りのことを自分でおこなうのが難しくなってから、入居を希望するひとが多いと予想できます。

立地条件よりも、介護・福祉サービスをどれだけ充実させることができるかが、成功の鍵を握るといえます。

早急な賃料発生がなくても大丈夫な資金がある

先にご説明したとおり、一括借上げ契約の場合は、入居者募集開始からの数ヶ月は、家賃収入が発生しない可能性があります。

たとえ家賃収入を生活費に充てることを予定している場合であっても、この間はそれまでの蓄えや他の収入で生活をしていかなければなりません。

ローンの返済も毎月発生することを考えると、資金に余裕があるひとの方が向いているといえます。

良質なサービス事業者を見る目がある

繰返しお伝えしていることですが、サービス付き高齢者住宅の経営は、サービス事業者の質が要です。

オーナーが、サービス事業者の質を見抜けるかどうかで、その後の命運が決まるといっても過言ではありません。

そういった意味では、介護・福祉サービスに関する知識や見識があるひとの方が、有利になる土地活用方法といえます。

高齢者住宅土地活用で経営を始める手続きの流れ

事業計画をたて高齢者住宅としてのプランニングをする

サービス付き高齢者住宅経営の相談先としては、不動産会社、建設会社、土地活用コンサルティング会社、高齢者向け住宅企画・運営会社など（以下企画会社と記載します）があります。

これら複数の会社に相談をして、事業計画、資金計画、高齢者住宅のプランニングなどの提案を受けます。

融資についても、各社が提携している金融機関がありますので、相談するとよいでしょう。

サービス提供業者を選定する

各企画会社はそれぞれ提携している介護・福祉サービス事業者があります。

提案内容にはそれらサービス事業者も含まれますので、その事業内容や、実績、評判については特にしっかり確認して、安心して任せられる事業者かどうか見極める必要があります。

受けられる助成金を探し、申請する

提案内容をよく吟味して依頼する企画会社を決定します。

基本的にサービス付き高齢者住宅の登録申請、補助金申請は、依頼先の企画会社がサポート・代行をしてくれます。

個人で資料を作成して申請をおこなうことはありませんが、企画会社から説明を聞き、内容を理解するよう努めましょう。

まとめ

サービス付き高齢者住宅は収益を上げるための土地活用としてだけでなく、社会貢献事業という側面も持ち合わせます。

介護・福祉サービス事業だけでなく、さまざまなサービス事業と組み合わせることで、より快適な老後の住まいを提供できる可能性があります。

そういった意味で、これからどのような住宅が出現してくるのか、楽しみな分野とも言えそうです。