マンション経営は節税対策に効果的!メリットやデメリットを解説!

土地活用の方法でずっと人気の高いものの一つがマンション経営です。

マンション経営を始めるにはどんな人が適しているのか、またマンション運営のメリットやデメリットは何なのか、始める前に知っておきたいマンション運営の実態に迫ります。

マンション経営のメリット

安定した不労所得が見込みやすい

賃貸住宅市場は株やFXなどの金融商品とは異なり、一般経済指標の動きに即座に反応して、急落するというようなことはありません。

通常、一度入居が決まれば、数年に渡り一定の家賃収入が期待できます。

通勤・通学、買い物や通院の便といったいわゆる立地条件や、建物の構造、設備、築年数、競合先の有無などから家賃相場が読めることと、管理費、修繕費、保険料などの支出項目がほぼ決まっていることから、収支計画が立て易いという特徴もあります。

入居者のニーズに合った健全な経営ができれば、長く安定した収入を得ることができます。

節税対策に効果的

土地活用にはさまざまな方法がありますが、特に住宅用地として活用した場合、節税効果が高くなります。

不動産取得税

賃貸マンションを建てると、軽減措置が適用できます。

 

【建物】:1戸当たりの床面積が40m2以上240m2以下の場合、1戸あたり1,200万円を課税標準から控除

【土地】:次のうちいずれか大きい額を税額から減額

a.45,000円

b.住宅の床面積の2倍(1戸につき200m2限度)に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額

固定資産税、都市計画税

賃貸マンションを建てると、住宅用地の課税標準の特例措置を適用できます。

 

【建物】:1戸当たりの床面積が40m2以上280m2以下の場合、床面積120m2までの部分について、3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅で5年間、一般の住宅で3年間にわたって固定資産税を2分の1に軽減

【土地】:1戸当たりの敷地面積が200m2以下の場合、固定資産税の課税標準額を6分の1、都市計画税の課税標準額を3分の1に軽減

 

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相続税

相続した場合、小規模宅地等の特例で評価額が減額されます。

所得税

給与など他の所得があれば、不動産所得と損益通算できます。

不動算所得が赤字になった場合、確定申告で給与所得と損益通算することで、税金が還付されます。

住民税

住民税は所得税を元に算出されますから、所得税を減税できればおのずと住民税も少なくなります。

レバレッジでの費用対効果が高い

「レバレッジ効果」とは、金融機関から自己資金の何倍もの融資を受けて、それを元手に投資や事業で高い収益を上げることをいいます。

小さい力で大きなものを動かす「てこ(レバレッジ)の原理」になぞらえて、このように呼ばれています。

 

マンション経営は、まさにこのレバレッジ効果を狙える土地活用方法です。

たとえ自己資金が少なくても、多額の融資を受けて収益性の高い建物を建てることで、支出を抑えて規模の小さな建物を建てるより、はるかに多くの家賃収入を発生させることができる可能性があります。

 

もちろん多額の融資を受けるためには、事業主個人の信用は当然として、土地の立地条件や綿密な事業計画で、融資額に見合うだけの大きな収益が見込めることを、金融機関に納得してもらう必要があります。

生命保険の代わりにもなる

マンション経営の資金として主に利用されるのが「アパートローン」です。

「アパートローン」とは、賃貸を目的としたアパートやマンション、戸建住宅などを購入・建築するための費用を金融機関から借りるローン商品です。

アパートローン、賃貸ローン、不動産投資ローンなどさまざまな名称で呼ばれています

金利は高めですが、レバレッジ効果のところでご説明したように、立地条件や事業計画に大きな収益性が見込めれば、自己資金が少なくても、高額融資を受けられるのが特徴です。

 

アパートローンを組む際に、「団体信用生命保険(団信)」に加入することができます。

(加入を必須としている金融機関と任意の金融機関があります。)

「団体信用生命保険(団信)」とは、債務者が死亡したり、高度障害になった場合に、金融機関に保険金が支払われる保険です。

ローンの支払いはこの保険金によっておこなわれますので、家族に支払い義務は発生しません。

マンションは手元に残りますから、家賃は継続して入ってきますし、売却して現金化することも可能です。

家族に資産を残せるので、生命保険の代わりになるともいえます。

マンション経営のデメリット

家賃滞納のリスクがついて回る

マンションを経営するとなると、さまざまなリスクに注意する必要がありますが、空室リスクと並んで、場合によってはそれ以上に気をつけなければならないのが、家賃滞納リスクです。

家賃を支払わないまま居座られたり、夜逃げされることは、珍しいことではありません。

 

家賃滞納は「収入が減る」、未払いのまま居座られれば「新しい入居者を得る機会を失う」、売上計上による「税金の発生」(*)という3つの損失を招きます。

さらに、裁判沙汰にまでなれば、費用や時間を浪費することになります。

 

あらかじめ、入居条件に家賃保証会社との契約を義務付ける、連帯保証人を立てるなど予防策を施す必要があります。

 

(*)滞納された家賃も、経理上は賃貸料として売上に計上しなければなりません。

回収の見込みが立たなくなった場合は、事業規模により「貸倒損失」に計上するか、確定申告をやり直す(更正の請求)ことになります。

長期的な運営の中での金利の変動

2016年2月に導入されたマイナス金利の影響で、今は超低金利時代といわれるほど金利が下がっています。

アパートローンも例外ではなく、固定金利の方が変動金利より低いという、従来と逆の現象が発生しているほどです。

このように経済情勢や日銀の金融政策の影響を受けて、金利は常に変動しています。

変動金利で融資を受けていた場合、今後金利が上がれば、借入額の利息も上昇しますから、返済金額が増えて負担が大きくなります。

マンション経営は長期運営が大前提です。

金利の変動は当然発生するものですから、変動リスクを考慮した長期的な資金計画を立てる必要があります。

入居者の需要の変化による影響を受ける可能性

マンション経営において、空室リスクも大いに考慮するべきものです。

経営は毎月の家賃収入で成り立っているため、収支計画で空室率を厳しめに設定しておいたとしても、空室が出たらなるべく早く、次の入居者を見つけたいものです。

これからのマンション経営では、人口減少の影響を受けた、賃貸住宅の需要減少、空室リスクの高まりが懸念されます。

さらに周辺環境の変化、建物の老朽化などから、入居者のニーズも変化してくるでしょう。

そのような中にあっても、空室を増やさず運営していくには、家賃、住居設備、管理など入居者のニーズを読んで、臨機応変に対応していく努力が必要です。

経年劣化を見越した資産運用が必要

マンション経営には常日頃の建物の維持、管理は欠かせないものですが、老朽化対策も避けてとおることのできないものです。

古くなった外観や設備は見た目も悪いですが、外壁の落下や設備の故障などにより入居者だけでなく、外部の人にまで被害が及ぶ可能性もあります。

資金計画にはこれら経年劣化に伴う修繕、改修費用を組み込んでおく必要があります。

マンション経営に向いているタイプの人

持っている土地の賃貸相場が高い

家賃は需要と供給で決まります。

家賃相場が高いということは、それだけ需要があり、かつ供給過剰な状況にも陥っていない地域であると予想できます。

所有している土地周辺の家賃相場は、賃貸不動産ポータルサイトで確認することができます。

持っている土地が地価の高いエリアにある

そもそも、土地の値段は売主と買主との交渉によって決まるものなのですが、税金の基準や取引の目安にするために、国や自治体から発表される公的な土地の価格(地価)というものがあります。

「路線価」、「公示地価」、「基準地価」、「固定資産税評価額」などがそれらにあたります。

その中でも、土地取引価格の指標とされるのは「公示価格」や「基準地価」になります。

土地が地価の高いエリアにあるということは、それだけ人気があり需要の見込めるエリアに属していると判断できますから、マンション経営をおこなうのに有利だということですね。

住環境に適したエリアに土地を持っている

賃貸住宅で借りる側が最も重視するのは、住環境です。

日常生活をおくるうえで通勤通学が不便、買い物をするところがない、病院が遠いといったような支障がなく、安全・安心に暮らせる環境が整っているのであれば、多少家賃を高く設定しても入居を希望する人が減ることはないでしょう。

相続・税金対策で土地活用をしたい

「マンション経営のメリット」のところでご紹介しましたように、マンション経営は節税効果の高い土地活用方法です。

土地活用でマンション経営を始める手続きの流れ

持っている土地でマンションの建設が可能か調べる

自分が所有している土地であれば、どんな建物でも自由に建ててもよいのかというと、残念ながらそういうわけではありません。

地域によっては法律や規制に従い、建てて良い建物の種類や規模が定められている場合があります。

まずは、自分の土地でマンション建設が可能か、可能であるなら、どの程度の規模のものが可能か、守るべき基準は何かを把握しましょう。

確認方法としては、役所に直接問い合わせをするのが一番確実でしょう。

 

土地や建物に関する法律や規制には、以下のようなものがあります。

都市計画法

「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与する」ことを目的として作られた法律です。

この法律に基づき地方自治体では、街づくりの基本となる都市計画を作成し、安全・安心で快適な都市造りを推進していきます。

都市計画法では「都市計画区域」として、都市化したい土地(市街化区域)、都市化させたくない土地(市街化調整区域)などを区分けしたり、「用途地域」として、住環境の整備や、経済効率のために市街化区域の土地の用途を制限したりしています。

建築基準法

「建築物の敷地,構造,設備および用途に関する最低の基準を定めて,国民の生命,健康および財産の保護をはかる」ことを目的として作られた法律です。

道路規制(接道義務など)、用途規制、形態規制(建ぺい率、容積率、高さ制限など)、防火・準防火地域内の規制などを定めています。

自治体条例

各自治体独自で、地区計画や住戸規模の規制などの条例、または指導要綱を定めている場合があります。

持っている土地のエリアで賃貸住宅の需要があるのかを調べる

マンション経営に勝算があるのかを知るには、そのエリアでの賃貸住宅の需要を分析する必要があります。

一般的に都市部であれば需要があり、郊外に行くほど需要がないと考えがちですが、都市部でも供給過剰に陥っているところはあります。

また逆に郊外であっても、企業の進出や駅に快速や急行が停まるようになったという変化が、新たな需要を生み出すこともあります。

 

このようにエリア毎に事情は異なりますから、まずはそのエリアにある賃貸不動産仲介会社に、直接話を聞いてみるのがよいでしょう。

複数の会社から話を聞くことで、全体像がつかみ易くなります。

その他、インターネットで賃貸住宅のポータルサイトを閲覧したり、直接、現地周辺を歩いてみて、状況を確認することも有効です。

周辺の競合や環境を調べる

所有地でのマンション経営の可能性が見えてきたら、周辺の競合や環境を調べます。

賃貸住宅の需要を調べるなかで、どういった人々がそのエリアで暮らしているか、ある程度情報がつかめてきていると思います。

単身かファミリーか、年齢層はどのぐらいか、家賃から推測できる年収などですね。

同様に、広さや間取り、設備へのニーズなどについても、どのような傾向があるか見えてきていると思いますが、さらに突っ込んで調べていきましょう。

どのぐらいのグレードの外観や設備に人気があるのか、防犯についてはどの程度強化しているのか、競合賃貸住宅はどういった点をアピールポイントにしているのかetc.…。

これらは全て、これから経営するマンションのターゲット層とそのニーズ、競合との差別化について検討する材料になります。

必要な業者に相談をして提案を吟味する

マンション経営を始めるための相談先は、最終的には建物を建てることになりますので、不動産会社や建設会社が基本です。

複数の業者に話を聞き、事業計画を提案してもらい、その内容を吟味して依頼先を決定します。

しかし、具体的な提案を受ける前に、もっと客観的な意見を聞いてみたいという方もいらっしゃると思います。

また、提案を受けた後でも、第三者からのアドバイスが欲しいと思うこともあるでしょう。

そういった場合は、土地活用コンサルタントや税理士、ファイナンシャルプランナーなどに相談してみるのもよいでしょう。

銀行など金融機関でも相談窓口を設けています。

さまざまな立場の異なる専門家からアドバイスを受けることは、時間も手間も費用もかかることですが、失敗しないマンション経営を実現するためには、有意義なことですから、是非おすすめしたいと思います。

まとめ

マンション経営では、管理・運営業務は多岐に渡るため、個人でおこなうことは困難です。

ほとんどの場合、管理会社に委託することになります。

入居者がマンションに抱く印象には、この管理会社の仕事ぶりがダイレクトに反映されます。

ですから、大切な資産を管理会社任せにするのは、いささか危険な行為です。

マンションの管理・運営は、管理会社と良好な関係を保ちながら、オーナー自身がコントロールする力量も必要です。

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