持っている土地の特徴や都市計画の用途地域から活用方法を考える!

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土地を活用するにあたり、どのような建物を建て、どのように運営していきたいという明確なプランを持っている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、お持ちの土地が「用途地域」に分類されている可能性があります。

その場合、規制によって建てたい建物を建てることができないかもしれません。

計画の練り直しなどどなる前に、基本はしっかりおさえておきたいですよね。

ここでは、土地活用を行う上で重要な「用途地域」について、ご説明したいと思います。

「用途地域」とは?

都市計画上、市街化区域の土地の用途を設定したもの

「用途地域」とは都市計画法に定められた地区地域のひとつです。

住環境の整備や、経済効率のために都市計画上、市街化区域の土地の用途を制限したものを「用途地域」といいます。

 

あまり耳慣れない言葉がたくさん出てきて、ちょっとわかりづらいですね。

少し突っ込んでご説明しましょう。

 

土地をどう利用しようとも、本来は土地所有者の自由です。

しかし、それぞれが自分勝手に建物を建てたり、道を作ったりしたら無秩序になり、土地が有効利用できなくなってしまいますよね。

そのような状態は、国レベルでみても国益には繋がりません。

そこで国土をどのように利用するかを「国土利用計画法」で定め、次に都市をどのように整えるかを「都市計画法」で定め、さらに都市整備が秩序をもって行なわれるよう、都市に建てられる建物の基準を「建築基準法」で定めています。

このように国土という観点から、土地と建物の有効活用のために、段階的に法律が定められているのです。

 

都市計画法では「都市計画区域」という区域を定め、それを「市街化区域」、「市街化調整区域」、「非線引区域」に区切ります。

それぞれは以下のように定義されています。

 

市街化区域:すでに市街地を形成している、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域 → 都市化したい土地

市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域 → 都市化させたくない土地

非線引区域:市街化区域でも市街化調整区域でもない区域 → どちらにするか決められていない土地

 

市街化区域は地区地域に分けられます。

そのなかのひとつが「用途地域」です。

地区地域には用途地域の他に、特別用途地区、防火・準防火地域、美観地区、高度利用地区など数種類あり、用途地域内に重ねて指定される場合と用途地域外に指定される場合があります。

 

大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」に分類できる

用途地域は大きく分けると「住居系」、「商業系」、「工業系」の3種類に分類できます。

それらはさらに細かく分類され、住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類の全12種類に分けられます。

用途地域によってその土地の利用目的が制限されますので、建てられるものが異なります。

具体的な用途制限については建築基準法にて定められています。

所有している土地の活用を検討する際は、用途地域を確認しなければなりません。

詳細については、後ほどご紹介したいと思います。

用途地域が異なると建物の用途以外で影響を受ける点

建築基準法において用途制限と共に用途地域毎に定められている事項に、建物の規模(建ぺい率と容積率)があります。

具体的な割合は、建築基準法をベースに都市計画において定められます。

所有している土地に建造物を建てる場合は、この規定に従わなければなりません。

この数字によって、建てられる建物の大きさが変わってきますので要注意です。

建ぺい率

「建ぺい率」とは、建物の建築面積の敷地に対する割合のことです。

「その土地のうち、どれぐらいを建物用に使えるか」ということを示す数値です。

 

建ぺい率 = 建物の建築面積 / 敷地面積

 

計算に使用する建築面積は、建物の一番広い部分です。

例えば1階より2階の方が広い建物であれば、2階の広さが建築面積になります。

 

建ぺい率を定める目的は、敷地内に適当な空き地を確保し、日照・採光・通風・延焼防止を図ることにあります。

耐火建築物や角地であれば、延焼防止の必要性が少ない、空間が確保し易いという理由から、規制が緩和される場合があります。

容積率

「容積率」とは、建物の延面積の敷地面積に対する割合のことです。

これにより「その土地に建設する建物の延面積」が決まります。

 

容積率 = 建物の延面積 / 敷地面積

 

延面積とは各階の床面積を合計したもののことで、3階建てであれば、1階+2階+3階の床面積の合計です。

 

容積率を定める目的は、その建物に収容できる人数を規制し、交通手段の確保や公共設備の整備を計画的・効果的におこなうことです。

前面道路の幅員が12m未満の場合は、別途計算し、都市計画法で定める容積率と計算結果を比べて小さい方をその建物の容積率とします。

 

[前面道路の幅員が12m未満の場合の計算式]

住居系:前面道路の幅員(m)×0.4

商業系・工業系:前面道路の幅員(m)×0.6

住居系・商業系・工業系の用途地域の活用方法や特徴の一覧

それぞれの用途地域の特徴と選択可能な主な土地活用方法をご紹介します。

第一種低層住居専用地域

低層住宅の専用地域です。

高さが10mもしくは12mのうち都市計画で定められた高さを超えて建物を建てることはできません。

外壁と土地の境界との間に、都市計画に定められた後退距離(1mまたは1.5mを限度)を確保する必要があります。

それにより2階建てまでの、敷地にゆとりのある住宅の多い地域になります。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、平面駐車場、太陽光発電

建ぺい率

30,40,50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

50,60,80,100,150,200%のうち都市計画で定められている割合以下

第二種低層住居専用地域

主として低層住宅の専用地域です。

ほぼ第一種低層住居専用地域と同様ですが、小規模の飲食店・店舗(コンビニエンスストアや美容院など)を建てることができます。

建設可能な建物

中高層住宅の専用地域です。

主に3階から5階建てぐらいまでの戸建て住宅、マンション、アパートが建てられます。

あくまでも住居専用地域ですので、事務所を建てることはできませんが、中小規模の飲食店・店舗(スーパーマーケットも可)を建てることはできます。

また低層住居専用地域では不可だった、大学、高等専門学校、病院を建てることも可能です。

建ぺい率

30,40,50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

50,60,80,100,150,200%のうち都市計画で定められている割合以下

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の専用地域です。

主に3階から5階建てぐらいまでの戸建て住宅、マンション、アパートが建てられます。

あくまでも住居専用地域ですので、事務所を建てることはできませんが、中小規模の飲食店・店舗(スーパーマーケットも可)を建てることはできます。

また低層住居専用地域では不可だった、大学、高等専門学校、病院を建てることも可能です。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、中規模(2階以下かつ床面500㎡以内)飲食店・店舗、平面駐車場、小規模立体駐車場(2階以下かつ床面300㎡以内)、太陽光発電

建ぺい率

30,40,50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

100,150,200,300%のうち都市計画で定められている割合以下

第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅の専用地域です。

比較的大きな中高層マンションを建てることができる地域です。

事務所・オフィスビルや大規模の飲食店や店舗を建てることもできます。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、大規模(床面1500㎡以内)飲食店・店舗、平面駐車場、小規模立体駐車場(2階以下かつ床面300㎡以内)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

30,40,50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

100,150,200,300%のうち都市計画で定められている割合以下

第一種住居地域

住居の環境を保護するための地域です。

戸建て住宅と中高層マンションが混在し、大規模マンションも見られるようになります。

ホテル・旅館、第二種中高層住居専用地域よりも規模の大きな飲食店・店舗、小規模(原動機を使用しする床面50㎡以内)の工場も建てることができます。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、大規模(床面3000㎡以内)飲食店・店舗、平面駐車場、小規模立体駐車場(2階以下かつ床面300㎡以内)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

50,60,80%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

第二種住居地域

主として住居の環境を保護するための地域です。

第一種住居地域の内容に加えさらに、カラオケボックス、パチンコ屋、超大規模飲食店・店舗を建てることができます。

住宅、店舗、事務所が一体化した街並みになります。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、超大規模(3階建て以上または床面10000㎡以内)飲食店・店舗、平面駐車場、小規模立体駐車場(2階以下かつ床面300㎡以内)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

50,60,80%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

準住居地域

道路の沿道において、その地域にふさわしい業務(例えば自動車ディーラー、ガソリンスタンドなど自動車関連施設)の利便性と住宅環境の調和を図り保護するための地域です。

大規模立体駐車場や営業用の倉庫、小規模(床面200㎡以内)劇場・映画館、自動車修理工場(床面150㎡以内)も建てることができます。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、超大規模(3階建て以上または床面10000㎡以内)飲食店・店舗、平面駐車場、大規模立体駐車場(3階以上かつ床面300㎡超)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

50,60,80%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

近隣商業地域

近隣の住民が日用品を買いにくるような店舗やその業務の利便性を高めるための地域です。

いわゆる駅前商店街のような、住宅と店舗が混在している場所です。

準住居地域よりさらに規模の大きい飲食店や店舗、大規模劇場・映画館、中規模(床面150㎡以内)工場も建てることができます。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、超大規模(床面10000㎡超)飲食店・店舗、平面駐車場、大規模立体駐車場(3階以上かつ床面300㎡超)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

60,80%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

商業地域

主として商業・事業の利便性を高めるための地域です。

商業ビルやオフィスビルが混在しているところに、タワーマンションが建っていたりする地域です。

繁華街やオフィス街と呼ばれるような、利用客の多い駅周辺や都市の中心部に設定されます。

キャバレーやソープランドを建てることも可能です。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、超大規模(床面10000㎡超)飲食店・店舗、平面駐車場、大規模立体駐車場(3階以上かつ床面300㎡超)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

80%以下

容積率

200,300,400,500,600,700,800,900,1000%のうち都市計画で定められている割合以下

準工業地域

環境の悪化をもたらす恐れのない工場の利便性を高めるための地域です。

町工場と住宅が混在しているような地域で、大規模(床面150㎡超)工場も建てることができます。

またキャバレーは建設可能ですが、ソープランドは不可です。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、超大規模(床面10000㎡超)飲食店・店舗、平面駐車場、大規模立体駐車場(3階以上かつ床面300㎡超)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

工業地域

主として工場の利便性を高めるための地域です。

工場が多くなりますが、マンションやアパートなど住宅も存在します。

危険性の高い工場の建設が可能になり、学校、超大規模(床面10000㎡超)飲食店・店舗、ホテル・旅館、劇場・映画館、キャバレー・ソープランドなどの建設ができなくなります。

建設可能な建物

住宅(戸建て・アパート・マンション)、事務所・オフィスビル、高齢者住宅、店舗または事務所併用住宅、平面駐車場、大規模立体駐車場(3階以上かつ床面300㎡超)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

工業専用地域

工業の専用地域です。

危険性の高い規模の大きな工場が数多く建っています。

住宅、学校、飲食店・店舗、ホテル・旅館、パチンコ屋、劇場・映画館、キャバレー・ソープランドなどの建設はできません。

建設可能な建物

事務所・オフィスビル、平面駐車場、大規模立体駐車場(3階以上かつ床面300㎡超)、トランクルーム、太陽光発電

建ぺい率

50,60%のうち都市計画で定められている割合以下

容積率

200,300,400%のうち都市計画で定められている割合以下

まとめ

建物を建てるためには、用途地域、建ぺい率、容積率のほかにも高さ制限、斜線規制、日影規制、接道義務、防火・防災など守るべきさまざまなルールがあり、何かとややこしい点があることは否めません。

土地活用の専門家や不動産業者、建築士、プランナーなどに相談しながら、しっかり確認するようにしましょう。

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