土地活用を始める前に！利益が出ないリスクに備えて利回りを考えよう

土地活用の目的を再確認する

土地活用の方法や事業計画を具体的に決める前に、土地活用の目的を再確認しておきましょう。

土地活用についていろいろ調べたり、話を聞いたりしているうちに、「お金儲けの手段」というイメージだけが先行してしまいがちです。

そのために、無理な資金計画を立てるなど、とる必要のないリスクをとってしまう危険性があります。

そもそも自分は何のために土地活用をおこなおうと思ったのかを見直すことで、それを達成するためにはどれぐらいの利益を得たいのか、もしくは得る必要があるのか、どのような方法が好ましいのかを考えることができます。

税金対策を行うこと

固定資産税や都市計画税は更地の場合と住宅用地の場合では、課税額が大きく異なります。

例えば、賃貸住宅を建てると、住宅用地の課税標準の特例措置を適用できます。

1戸当たりの敷地面積が200㎡以下の場合、固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。

この特例措置はあくまでも住宅用地に対して適用されるものですから、土地を別の用途で活用した場合はメリットを享受できません。

しかし、相続税対策であればちょっと事情が違ってきます。

減額幅は少なくなりますが、住宅用地でなくても小規模宅地等の特例の適用を受けられる場合があります。

不動産の貸付や駐車場業を営んでいる場合は、評価額の50%が減額されます（上限200㎡）。

眠っている土地で利益を生み出すこと

土地から収益が生まれる事業をおこない安定収入を得たい、主の目的がこの利益を生み出すことであるなら、不動産投資の意味合いが強くなります。

土地の立地条件や事業計画に大きな収益が見込めれば、たとえ自己資金が少なくてもアパートローンなど事業向けのローンを利用して、多額の融資を受けることができます。

支出を抑えて規模の小さな建物を建てるより、多額の融資を受け収益性の高い建物を建てる方が、はるかに多くの利益を生み出す可能性があります。

あえてリスクをとって、いわゆるレバレッジ効果を狙う方法を選択するのも手です。

土地活用を行う際の利回りを考えよう

投資や事業を行い利益を生み出すために、しっかり理解しておかなければならいことのひとつに「利回り」があります。

「利回り」を把握することで、その投資や事業の優劣を見極めることができるからです。

ここでは、利回りの基本的な考え方と、不動産投資ならではの考え方をご説明したいと思います。

「利回り」とは、投資した金額に対する、年間で得た利益（利息含む）の割合のことです。

例えば、100万円を投資して20万円の利益を得た場合、その利回りは20%になります。

利回り　＝　年間利益　÷　投資金額　×　100