離婚した場合住宅ローンの返済はどうなるの?売却した方がいいって本当?

離婚協議において、養育費や慰謝料と共に問題になるのが財産分与です。

中でも難しいのが不動産の問題です。

長期間の住宅ローンを利用して購入したマイホームは、基本的にローンを完済しなければ売却することはできません。

夫・妻のどちらかが住み続ける選択をすることもありますが、住宅ローンの返済はどうなってしまうのでしょうか。

ローン返済中に売却して、すっきりと新しい生活を送るにはどうすればいいのでしょうか。

離婚後の住宅ローン返済はどうなる?

夫(住宅ローンの名義人本人)が家に住み続ける場合

不動産名義と住宅ローンの名義が夫であれば,そのまま夫が住み続けて住宅ローンの支払を続けることに問題はありません。

ただし妻が連帯保証や連帯債務などの形でローンの負担をしていた場合は少し難しい話になります。

夫婦間の話し合いで「夫が支払う」と合意をしただけでは、金融機関に対するローン返済の責任を免れることはできません。

離婚後もしものことがあって夫の返済が滞った場合、連帯保証人である妻に対して支払いの請求が行われることになります。

連帯保証人は「催告の抗弁権」を持たない為、妻が金融機関に対して「先に夫に請求してほしい」と主張することはできません。

ただちに連帯保証人である妻に、残りの住宅ローンについて返済の義務が生じます。

妻が連帯保証人・連帯債務者をやめるには、金融機関と交渉して了承を得る必要があります。

了承が得られるかは金融機関次第で、基本的にはそう簡単にはいきません。

新たな保証人を準備したり、一部まとまったお金を入金するよう求められたりすることが多いです。

それができない場合、妻は自分の住んでいない家のための債務に縛られることになってしまいます。

妻(住宅ローンの名義人以外)が家に住み続ける場合

財産分与や養育費の代わりという名目で、夫婦のうち不動産の名義人でない方が住み続けるというケースもよく見られます。

不動産と住宅ローンが夫名義であるケースで、夫が家を出ていき妻が家に住み続けるという場合を見てみましょう。

妻が住み続ける家の名義を夫のままにしておくと、夫の財産として扱われてしまいます。

たとえば夫が亡くなり相続が発生した場合、妻は住む家を奪われる可能性があるということです。

妻が住み続けるならば不動産の名義を妻に変更しておくことが望まれます。

しかし金融機関は、住宅ローン名義人がその家に住むということを住宅ローンの利用条件としています。

名義を変更するにはローン完済を待たなければなりません。

夫が約束通りローン返済を続けるならば問題はありませんが、現実ではそうはいかないようでトラブルになるケースが散見されます。

夫にとってはもう住んでいない家であること、離婚やその後の再婚による経済状態の変化などにより返済が滞る可能性は低くはありません。

夫がローン返済を滞納すれば、担保となっている不動産は差押えの対象となります。

そうなると、妻は現在住んでいる家からの立ち退きを迫られることになります。

いつ追い出されるがわからない家に住み続けるのはかなりの心理的負担になりますね。

離婚時にはマイホームは売却した方がよい?

将来何が起こるか完全に予測できる人はいません。離婚時にローン返済を約束していたとしても、思わぬことで返済が滞る可能性は誰にだってあります。

離婚後も夫・妻のどちらかが住み続けるとなると、将来にトラブルの種を残すことになってしまいます。

その後の人生を前向きに生きるための離婚という判断なのに、住宅ローンを残したままでは婚姻時のしがらみにとらわれ続けることになります。

夫婦の思い出を残っている家に離婚後も住み続けることに心理的に抵抗を感じることもあるでしょう。

スムーズに人生を再出発するために、ローンが残っていても家を売ってスッキリしたいと考えるは自然なことと思います。

しかし問題は、住宅ローンを返済中に家を売る場合は住宅ローン完済しなければならないということです。

現在利用中の住宅ローンを全額返済し、不動産に設定されている金融機関の抵当権を抹消しなければ売却することはできません。

住宅ローンの残ったマイホームをを売却するには?

売却には住宅ローンを完済しなければならない

離婚時にマイホームを売却したいと考えても、住宅ローンは返済の途中であることがほとんどです。

住宅ローン利用中の不動産には抵当権が設定されているため、そのまま売却することはできません。

売却代金でローンを完済し、金融機関から抵当権を抹消してもらう必要があります。

不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回っているなら、そう問題はありません。

売却価格とローン残高の差額がプラスの財産として財産分与の対象になります。

売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合、売却代金をあててローンを完済することができません。

抵当権が設定されたままでは通常の不動産売買では取引されず、そもそも売却することができないのです。

このような場合の選択肢の1つは、破産をしてローンの残額をゼロにするという方法です。

しかし、離婚後の人生を前向きに考えたいならすすんで破産するのはおすすめできません。

売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合のもう1つの選択肢として「任意売却」があります。

任意売却とは、不動産を売却した代金がローン残高に足りない場合でも抵当権を抹消を認めてもらい、競売にかけずに物件を売却することを指します。

「任意売却」を選ぶ場合のメリット・デメリット

任意売却の手続きにはローン滞納の要件があり、ブラックリストに載るなどのリスクもある方法です。

金融機関との交渉が必須で高度な法律知識や交渉スキルが必要な手続きになります。

個人で行うこともできますが、専門の業者に依頼することをおすすめします。

専門家を交えて夫婦で話し合い、任意売却のメリット・デメリット良く把握した上で売却を進めましょう。

任意売却のメリット

  • 引越し時期・条件・明渡し等において融通が利く
  • 売却後住み続けることができることもある
  • 売却価格から引越し代等の諸費用を確保することができる

任意売却のデメリット

  • 金融機関から任意売却の了承を得られない場合がある
  • 住宅ローン滞納3ヶ月以上などの条件があり、信用情報機関のブラックリストに載る可能性がある

任意売却後も返済は続くことに注意

任意売却でマイホーム売却に成功しても、売却額とローン残高の差額分の債務は残ります。

任意売却後はサービサー(債権を譲渡された保証会社)が債権者となり、返済方法について話し合いっていくことになります。

債務者が破産しては困るため、サービサーも返済方法の見直しや変更、減額にある程度前向きに応じてくれます。

サービサーによっては、かなり譲歩した低い金額での一括払いを申し出ることもあります。

任意売却後もでも連帯保証人の立場は継続され、夫が破産して連帯保証人の妻へ残債の一括返済の請求が行われる場合があります。

サービサーとの話し合いで残債をできる限り整理しておくことが大切です。

まとめ

離婚後住宅ローンの残っているマイホームに住み続けることは、さまざまなリスクが伴います。

マイホームは売却して差額を財産分与することが一番すっきりとする解決方法です。

しかし不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合、通常の方法で売却することはできません。

そのような場合に任意売却という方法があります。

任意売却には多少手間がかかりますが、将来を見越して検討する価値のある手段です。