頭金があればあるほど、住宅ローンの借入額が少なくて済むからです。
借入額が少ないということは、月々の返済負担が軽く、返済期間は短く、総支払額は少なくなります。
また、頭金の割合によって金利や手数料が優遇される金融機関もあります。
住宅ローンの金利が高い時代には預金金利も高く、少しでも多くの頭金を用意して支払い利息を抑えることが常識でした。
しかし、「史上最低金利時代」と言われる今の時代は、頭金に対する考え方も変わってきています。
政府が管轄し日本の住宅供給を支えた住宅金融公庫では、「融資上限8割」という条件がありました。
多くの金融機関もこれにならい、住宅ローンの融資額は住宅購入額の8割という条件を付けるのが一般的でした。
住宅購入額の8割しか借入できないということは、残り2割は頭金として現金を用意しなければなりません。
このなごりで現在でも「頭金は購入金額の2割」と考える人が多く、実際には3割ほどの自己資金を用意する人が大多数です。
現在の金融機関を見ると、「購入金額の9割」を融資条件のラインに設定する住宅ローンが多く見受けられます。
住宅金融公庫を引き継いだ住宅金融支援機構が主導する「フラット35」や、ソニー銀行の住宅ローンなどがその例です。
頭金を1割用意できれば借入利率が低くなるため、「頭金の目安は購入額の1～2割」と考える根拠になっています。
しかし、金利は高くなりますが頭金が1割満たなくても「フラット35」での借入は可能です。
他の金融機関でも同様に、頭金を○割用意しなければ融資しないという決まりは特にありません。
現在の住宅ローンの審査では、頭金の割合ではなく返済能力や返済プランが重要視されます。
頭金がどれぐらい必要か知るためには、まずは自分が月々いくら返済できるかを把握しましょう。
月々の返済可能額は、次のように計算します。
毎月の返済可能額 = (①-②-③-④) ÷ 12ヶ月
月々の返済額と返済期間をもとに借入額を設定し、自分の欲しい家の価格い届かなければその差額を頭金として用意しなければなりません。
頭金 = 欲しい住宅価格 ‐ 返済可能な借入額
自分の欲しい家の購入価格と返済可能な借入額に差がないのであれば、無理をして頭金を用意する必要はありません。
ちなみに、金融機関がいくら貸してくれるかの目安は「返済負担率」を計算して把握することもできます。
返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合のことで、次のように計算します。
返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収
基準は金融機関によって異なりますが、一般的に25％以下に抑えるのが理想です。
住宅金融支援機構の「フラット35」を例に、実際の借入額の上限を計算してみましょう。
フラット35の融資条件は、年収400万円未満で返済負担率30％以下、400万以上では35％以下とされています。
したがって年収500万円の場合、500万円×35%＝175万円が年間返済額の上限で、月々の返済は約14.5万円と分かります。
ローン審査で使われる金利「4％」を適用して借入可能額をシミュレートすると、次のようになります。
| 返済期間 | 借入可能金額 |
|---|---|
| 20年 | 2,392万円 |
| 25年 | 2,747万円 |
| 30年 | 3,037万円 |
| 35年 | 3,274万円 |
（【条件】毎月返済額：14.5万円、金利：4%、返済方式：元利均等）
この計算方法では住宅ローン以外の負債の返済や貯蓄に必要な額が考慮されていないので、あくまでも目安として考えてください。
実際に返済可能であるかどうかは、月々の家計の状況に合わせて判断するべきです。
頭金のあり・なし自体は重要視されませんが、頭金がない場合に金融機関が注意してチェックする事項は存在します。
この2点について金融機関に納得いく説明をできるよう準備しておきましょう。
住宅ローンの審査では、必ず預貯金の確認が行われます。
口頭での確認に始まり、通帳のコピーを求められることもあります。
金融機関は融資の相手として信頼できるかどうかを見ています。
十分に貯蓄がある場合、資金の管理をきっちりと行える人物像であることをアピールすることができます。
逆に十分な貯蓄が見当たらない場合、支出のバランスが悪く貯金のできない浪費家と見られてしまいます。
頭金なしの理由を聞かれた場合、今後の返済に不安要素をのぞかせる返答をしてはいけません。
例えば「住宅購入後に自動車を買う予定がある」といった具合です。
これでは金融機関は返済負担を厳しく審査する必要があると判断します。
比較的無難な返答として、子どもの教育資金として手元に貯蓄を残したいというのがおすすめです。
子どものいない方は、将来子どもを産み育てる計画があるという形でも結構です。
また、低金利のため頭金は他に運用したい、住宅ローン減税をフルに活用したいという要望に沿ってくれるケースもあります。
資金運用について計画性の高い理由であれば、金融機関も真剣に受け止めて検討してくれます。
制度の変化や金利の低下により、頭金の考え方が変わってきました。
今は住宅購入額の1～2割の頭金を用意しなければ家が買えないという時代ではありません。
むしろ、低金利下では頭金なしでの購入をすすめる経済評論家もいるほどです。
しかし、頭金以外にも諸費用分の自己資金や将来に向けた貯蓄は必要です。
ローンの審査では頭金のあり・なしではなく、十分な貯蓄があるかどうかが見られています。
頭金なしで住宅ローンを利用する場合にも、計画的な貯蓄や資産の運用を続けるよう心掛けましょう。
頭金なしで利用できる住宅ローンとしては、フラット35が適しています。
その中でも、住信SBIネット銀行のフラット35がおすすめです。
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住信SBIネット銀行をおすすめしたい特徴をまとめました。
このようなメリットの多いフラット35のプランを提供しているのが、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。
フラット35というと、頭金が無くても申し込みができる分、少し金利が高い印象を持たれる方も多いと思います。
その中でも金利が業界最低基準となっていますので、頭金が無いからと大きな負担になりにくい内容になっています。
住信SBIネット銀行のフラット35、頭金無しで組める住宅ローンをお探しの方はぜひご検討ください。
