頭金なしで住宅ローンの審査は通る?いくらまでなら借りれる?

マイホームの購入計画を立てようとすると必ず出てくる「頭金」という言葉。

十分な貯金がないと「頭金が足りない」と思い、ついついマイホーム購入を先延ばししてはいませんか。

史上最低金利と言われる今は、住宅ローンを利用する絶好のチャンスです。

頭金が貯まるまで待っていると、マイホーム購入のタイミングを逃してしまうかもしれません。

頭金なしで住宅ローンを利用するポイントを押さえておきましょう。

頭金とは何だろう?

「頭金」と「自己資金」の違い

モデルルームや住宅展示場へ足を運ぶと、受付のアンケートで「頭金」「自己資金」の金額を質問されることがあります。

この2つは似ているようで少し違うので、ここで確認しておきましょう。

「頭金」とは住宅購入価格から住宅ローンの金額を引いた金額を指します。

3000万円のマンションを購入するのに、住宅ローンが2500万円なら、頭金は500万円です。

頭金 = 住宅購入価格 - 住宅ローン借入額

一方、「自己資金」とはこの頭金に加えて住宅購入のために必要な現金の総額を指します。

住宅購入には購入額以外にも費用がかかります。

契約・登記に関わる事務手数料や、火災保険料・生命保険料、不動産取得税・固定資産税などの税金の負担が主な内容です。

引越しの費用や家具・カーテンなどのインテリア代も考慮しなければなりません。

これらをまとめて「諸費用」と呼んでいます。

物件の状態や価格、諸々の契約内容に左右されますが、諸費用は購入価格の3~10%が目安です。

上記の3000万円のマンションを購入するとき、諸費用が200万円かかったとすると、自己資金は500万円+200万円=700万円用意しなければなりません。

自己資金 = 頭金 + 諸費用

なぜ頭金が必要か?

頭金があればあるほど、住宅ローンの借入額が少なくて済むからです。

借入額が少ないということは、月々の返済負担が軽く、返済期間は短く、総支払額は少なくなります。

また、頭金の割合によって金利や手数料が優遇される金融機関もあります。

住宅ローンの金利が高い時代には預金金利も高く、少しでも多くの頭金を用意して支払い利息を抑えることが常識でした。

しかし、「史上最低金利時代」と言われる今の時代は、頭金に対する考え方も変わってきています。

頭金はいくら必要?

「頭金は購入額の1~2割」は本当か?

政府が管轄し日本の住宅供給を支えた住宅金融公庫では、「融資上限8割」という条件がありました。

多くの金融機関もこれにならい、住宅ローンの融資額は住宅購入額の8割という条件を付けるのが一般的でした。

住宅購入額の8割しか借入できないということは、残り2割は頭金として現金を用意しなければなりません。

このなごりで現在でも「頭金は購入金額の2割」と考える人が多く、実際には3割ほどの自己資金を用意する人が大多数です。

現在の金融機関を見ると、「購入金額の9割」を融資条件のラインに設定する住宅ローンが多く見受けられます。

住宅金融公庫を引き継いだ住宅金融支援機構が主導する「フラット35」や、ソニー銀行の住宅ローンなどがその例です。

頭金を1割用意できれば借入利率が低くなるため、「頭金の目安は購入額の1~2割」と考える根拠になっています。

しかし、金利は高くなりますが頭金が1割満たなくても「フラット35」での借入は可能です。

他の金融機関でも同様に、頭金を○割用意しなければ融資しないという決まりは特にありません。

頭金の額は返済能力や返済計画から考えよう

現在の住宅ローンの審査では、頭金の割合ではなく返済能力や返済プランが重要視されます。

頭金がどれぐらい必要か知るためには、まずは自分が月々いくら返済できるかを把握しましょう。

月々の返済可能額は、次のように計算します。

毎月の返済可能額 = (①-②-③-④) ÷ 12ヶ月

  • ①=手取り年収
  • ②=住宅費以外の支出
  • ③=住宅を購入した場合の年間維持費
  • ④=教育等、将来に向けた貯蓄

月々の返済額と返済期間をもとに借入額を設定し、自分の欲しい家の価格い届かなければその差額を頭金として用意しなければなりません。

頭金 = 欲しい住宅価格 ‐ 返済可能な借入額

自分の欲しい家の購入価格と返済可能な借入額に差がないのであれば、無理をして頭金を用意する必要はありません。

年収に対する借入額の目安

ちなみに、金融機関がいくら貸してくれるかの目安は「返済負担率」を計算して把握することもできます。

返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合のことで、次のように計算します。

返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収

基準は金融機関によって異なりますが、一般的に25%以下に抑えるのが理想です。

住宅金融支援機構の「フラット35」を例に、実際の借入額の上限を計算してみましょう。

フラット35の融資条件は、年収400万円未満で返済負担率30%以下、400万以上では35%以下とされています。

したがって年収500万円の場合、500万円×35%=175万円が年間返済額の上限で、月々の返済は約14.5万円と分かります。

ローン審査で使われる金利「4%」を適用して借入可能額をシミュレートすると、次のようになります。

返済期間 借入可能金額
20年 2,392万円
25年 2,747万円
30年 3,037万円
35年 3,274万円

(【条件】毎月返済額:14.5万円、金利:4%、返済方式:元利均等)

この計算方法では住宅ローン以外の負債の返済や貯蓄に必要な額が考慮されていないので、あくまでも目安として考えてください。

実際に返済可能であるかどうかは、月々の家計の状況に合わせて判断するべきです。

頭金なしで住宅ローン審査にいどむポイント

チェック

頭金のあり・なし自体は重要視されませんが、頭金がない場合に金融機関が注意してチェックする事項は存在します。

  • 十分な貯蓄があるかどうか
  • 頭金なしで住宅ローンを利用したい理由

この2点について金融機関に納得いく説明をできるよう準備しておきましょう。

十分な貯蓄があるかどうか

住宅ローンの審査では、必ず預貯金の確認が行われます。

口頭での確認に始まり、通帳のコピーを求められることもあります。

金融機関は融資の相手として信頼できるかどうかを見ています。

十分に貯蓄がある場合、資金の管理をきっちりと行える人物像であることをアピールすることができます。

逆に十分な貯蓄が見当たらない場合、支出のバランスが悪く貯金のできない浪費家と見られてしまいます。

頭金なしで住宅ローンを利用したい理由

頭金なしの理由を聞かれた場合、今後の返済に不安要素をのぞかせる返答をしてはいけません。

例えば「住宅購入後に自動車を買う予定がある」といった具合です。

これでは金融機関は返済負担を厳しく審査する必要があると判断します。

比較的無難な返答として、子どもの教育資金として手元に貯蓄を残したいというのがおすすめです。

子どものいない方は、将来子どもを産み育てる計画があるという形でも結構です。

また、低金利のため頭金は他に運用したい、住宅ローン減税をフルに活用したいという要望に沿ってくれるケースもあります。

資金運用について計画性の高い理由であれば、金融機関も真剣に受け止めて検討してくれます。

まとめ

制度の変化や金利の低下により、頭金の考え方が変わってきました。

今は住宅購入額の1~2割の頭金を用意しなければ家が買えないという時代ではありません。

むしろ、低金利下では頭金なしでの購入をすすめる経済評論家もいるほどです。

しかし、頭金以外にも諸費用分の自己資金や将来に向けた貯蓄は必要です。

ローンの審査では頭金のあり・なしではなく、十分な貯蓄があるかどうかが見られています。

頭金なしで住宅ローンを利用する場合にも、計画的な貯蓄や資産の運用を続けるよう心掛けましょう。

頭金なしで利用できるおすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行 住宅ローン

頭金なしで利用できる住宅ローンとしては、フラット35が適しています。

その中でも、住信SBIネット銀行のフラット35がおすすめです。

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このようなメリットの多いフラット35のプランを提供しているのが、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

フラット35というと、頭金が無くても申し込みができる分、少し金利が高い印象を持たれる方も多いと思います。

その中でも金利が業界最低基準となっていますので、頭金が無いからと大きな負担になりにくい内容になっています。

住信SBIネット銀行のフラット35、頭金無しで組める住宅ローンをお探しの方はぜひご検討ください。