住宅ローン借り換え時、保証料はいくら返金される?シミュレーション方法は?

住宅ローン借り換え時、保証料はいくら返金される?シミュレーション方法は?

ゼロ金利政策の影響もあり、近年住宅ローンの金利が安くなっています。

安くなる前に住宅ローンを組んでいた方からすれば「うらやましい」と言わずにはいられないような金利の安さです。

だからと言って、諦めるのは早いです。

住宅ローンの借り換えを行えば、いまの低金利の条件で住宅ローンを組み直すことができるのす!

ただ住宅ローンの借り換えの際に、払っていた「保証料」などのお金はどうなるのでしょうか?

きちんと理解して借り換えを行わなければ、返って損をしてしまうケースもあります。

この記事では、住宅ローンの借り換えをする場合に気をつけたい保証料について、詳しく解説をしていきます。

住宅ローンの保証料と借り換えについて

まず初めに、住宅ローン借り換えで保証料が返ってくるかどうかを考える前に、住宅ローンの保証料と借り換えについて理解をしてことが大切です。

詳しくご説明していきます。

住宅ローンの保証料とは

保証料は、住宅ローンを組むにあたり、返済が滞った際のリスク回避として保証人をつけるのではなく保証会社をつける時に、その保証会社に対して支払うものです。

保証会社には、その金融機関のグループ会社として保証会社がある場合や、全国保証、しんきん保証基金のように全国の金融機関の住宅ローンの保証会社として利用されているものもあります。

住宅ローン借入時に支払う保証料は、借りる人の年収や勤務先などの属性や、借入期間、借入額によって、金融機関ごとに取り決められています。

保証料はどれくらい?

それでは、実際に支払う保証料はいくらくらいなのでしょうか?

  • 金融機関:みずほ銀行
  • 借入期間:35年
  • 借入額:3,000万円

この条件で借り入れた場合で計算してみましょう。

その額は618,330円~2,164,410円となります。

基本的には上記の枠の中で、審査により保証料額が決定されることになります。

分割払い型もある

住宅ローンの保証料には上記でご説明した一括前払いタイプの他、毎月の返済額の金利に上乗せする形で利用できる分割払い型もあります。

みずほ銀行で分割払い型を選んだ場合、上乗せ金利は0.2%となります。

フラット35は保証料不要

住宅金融支援機構のフラット35では民間金融機関で住宅ローンを組む際の保証会社の役割を、住宅金融支援機構自体が担います。そのため、借入時に保証料を支払う必要がありません

代わりに事務手数料等を支払う必要がありますが、それらは分割払い方式等ないため自己資金で用意する必要がある点に注意が必要です。

住宅ローンを借り換えると保証料は返金されるの?

  • 金融機関:みずほ銀行
  • 借入期間:35年
  • 借入額:3,000万円

先ほどと同じ、上記の条件で住宅ローンを借りた場合で見てみましょう。

その保証料は618,330円~2,164,410円となることはすでにご説明した通りです。

これだけ多額なお金を支払っているのですから、借り換え時の返金額にも期待したいところです。

住宅ローンを借り換えると、保証料は返金されるのでしょうか?

保証料は返金されるが、その額は少ないのが一般的

保証料の返還については住宅ローンを組んだ時に交付を受けた金銭消費貸借契約書に保証料の返戻についての内容が書かれているはずで、金融機関により保証料の返戻率は異なります。

通常、保証料の返戻(戻し保険料と呼びます)は行われますが、その額は少ないのが一般的です。

例えば、住宅ローン借入時に200万円支払った保証料が、5年後に借り換えしたとしてもその額は100万円程度に、10年経つと0円~60万円程度まで下がってしまうことも多いようです。

戻し保険料の相場は「5年で50%、10年で0%」だと言われています。

契約書で戻し保険料を確認する

保証料の返戻分、戻し保険料については金融機関によって計算方法が異なり、その内容は契約書で確認することができますが、その計算過程は以下のようなものです。

  1. 保証会社所定の計算方法で戻し保険料を計算する。
  2. 保証会社に繰上返済手数料を支払う必要がある場合がある。
  3. 保証会社に対して振込手数料を支払う必要がある場合がある。
  4. 計算した戻し保険料から繰上返済手数料と振込手数料を差し引いた額が返戻される。

なお、1.の所定の計算方法は契約書に詳しく載っていることは少なく、また契約時に詳しく説明を聞けることはほとんどありません。

借り換え手続きをする前に金融機関を通じて保証会社の計算方法について確認しておくと良いでしょう。

繰上返済や一括返済でも保証料は返ってくる?

借り換えと同じく、一部繰上返済や一括返済でも保証料は返ってきますが、この時の返戻率も「5年で50%、10年で0%」が相場です。

一部繰上返済で100万円だけ返済した場合など返戻額の少なさに驚くかもしれません。

借り換えや繰上返済を考えている場合は分割払いを選択しよう

保証料の支払い方法には一括前払い方式と分割払い方式があり、保証料が少ない場合には一括前払い方式の方がお得なケースも多いのですが、実際には分割払い方式を選ばれる方が多いようです。

借入時に数十万円支払うより、月々1,000円~2,000円程度のプラスの方がお得に見える数字のマジックの効果もあるのでしょう。

しかし、保証料の返戻率の事を考えると月々の支払額以上に、途中で繰上返済や借り換えをした際の返戻率の点からも分割払い方式を選択するメリットが見えてきます。

繰上返済や借り換えを考えている方はもちろん、借入段階では考えていない方でも将来のことを考え、分割払い方式を選択することをおすすめします。

借り換え先の住宅ローンの選び方

ここまで、いま現在お借入中の住宅ローンの保証料について、注意すべきポイントをお話してきました。

最後に、借り換え先を選ぶ際のポイントを見ていきましょう。

住宅ローンの借り換えには、大きく分けて2タイプの借り換えがあります。

  • 金融機関内で借入条件を変えるだけのもの
  • A銀行からB銀行へ借り換えるタイプのもの

ここでは、上記二つ目の他行の住宅ローンへ借り換えるケースで話を進めていきます。

現在受けている住宅ローン控除が再び適用されるかどうか

借り換え前の住宅ローン実行時に住宅ローン控除を受けており、まだ控除期間が残っている内に借り換えした場合、住宅ローン控除は引き続き利用できるのでしょうか?

結論から言うと、以下の2項目を満たせば借り換え後の住宅ローンでも住宅ローン控除を引き続き受けることができます。

  1. 借り換えた住宅ローンが、前の住宅ローンからの借り換え目的であること。
  2. 借り換えた住宅ローンが、住宅ローン控除の要件に当てはまっていること。

1.は住宅ローンの借り換え目的のため、問題ありませんね。

2.の要件の内、気を付けなければならないのは、借り換えにより住宅ローン借入期間と借入額を少なくする場合です。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローン借入期間が10年以上であることと、住宅ローン借入額が1,000万円以上であることという2つの条件を満たす必要があります。

借り換え時に借入期間や借入額を変更して上記の要件を満たすことができなくなると住宅ローン控除を利用できなくなるので注意が必要です。

希望する住宅ローンが借り換えに対応しているかどうか

住宅ローンには土地、建物の購入資金や外構費用など、資金使途が定められていますが、全ての住宅ローンが他行住宅ローンの借り換えに対応しているわけではない点に注意が必要です。

中には、借り換え専用の住宅ローンがあり、金利や保証料等が異なっていることもあります。

とはいえ、借り換え先の金融機関にとっては借り換えは非常に有難いことなので条件が悪そうであれば交渉することも可能なことが多いですし、他の金融機関を探してみても良いでしょう。

借り換え時に発生する諸経費

住宅ローンの借り換えは、借り換えされる側の金融機関にとってみれば、その後の利息収入が無くなってしまうため避けたい事です。

そのため、通常住宅ローンを借り換えする(一括返済する)際にはペナルティを支払う必要があります

また、A銀行の抵当権からB銀行の抵当権に設定しなおすために、A銀行の抵当権抹消手続き費用とB銀行の抵当権設定費用が必要になるなど、借り換えのための費用が発生してしまう点にも注意が必要です。

住宅ローンの借り換えを検討する際には金利差だけでなく、手続きに必要な費用や手数料についてもシミュレーションしておくことが大切です。

借り換え先の住宅ローンの保証料

元借りていた住宅ローンでの保証料は全額返ってこないことを説明しました。

ですので「返ってきた保証料をそのまま借り換え先の住宅ローンへ充てる」ということはできないのです。

保証料として新たにお金が必要になりますので、借り換え先の保証料の金額をチェックしておくことは重要です。

住信SBIネット銀行など、一部の金融機関では保証料不要で住宅ローンを組むことのできるものもあります。

必ずしも保証料無料の住宅ローンを選んだほうがいい、といい切れる訳ではありませんが、借り換え時の負担が減ることは間違いありません。

借り換え先の保証料の有無、ある場合の保証料の費用を確認しましょう。

まとめ

現在の住宅ローンの金利の安さは魅力的です。

住宅ローンの借り換えができるのであれば、トータルの負担を減らすことができる場合が多いでしょう。

ただし、住宅ローンの借り換えは金利の低さだけで選ぶことは危険です。

保証料の変換額や、新たに発生する保証料、借り換え時に発生する諸費用なども踏まえ、支払総額がいくらになるのかをしっかりと確認することが重要となります。

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