住宅ローンの計算方法。知らないと損するって本当?

住宅ローン検討段階では、金融機関の担当者が金利をもとにした月々の返済額や借入可能額を計算してくれます。
インターネット上にある各金融機関のシミュレーションで簡単に算出することも可能です。
月々の返済額と借入可能額がわかれば、家計と相談してマイホーム購入計画を立てることが出来ます。
しかし住宅ローンで損をしないためには、返済額と金利の関係などを把握する計算方法を知っておくことが重要です。

住宅ローンの計算方法を知ろう

住宅ローンの計算方法は2種類ある

住宅ローンの返済方法には、代表的なものとして「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つの方法があります。

民間金融機関では元利均等返済のものが多く、住宅金融支援機構の「フラット35」や財形融資ではいずれの返済方法も利用可能です。

今回は一般的な「元金均等返済」の計算方法を中心にご説明します。

元利均等返済とは

メリット
  • 返済額(元金+利息)が一定で、返済計画が立てやすい
  • 元金均等返済に比べて、返済開始当初の返済額が少ない
デメリット
  • 同じ返済期間の元金均等返済よりも総返済額が多くなる
  • 借入金残高の減り方が遅い

元金均等返済とは

メリット
  • 返済額(元金+利息)が返済が進むにつれだんだん少なくる
  • 元利均等返済に比べて元金の減少が早く、同じ返済期間の元利均等返済よりも総返済額は少ない
デメリット
  • 返済開始当初の返済額が最も高くなり、当初の返済負担が重くなる

元利均等返済と元金均等返済では、元金の減り方が変わってきます。

元金の減り方は、ローン返済の計算方法を知ると理解できます。

それでは、元利均等返済はどのように計算するか見ていきましょう。

住宅ローンを計算してみよう

元利均等返済の計算方法

元利均等返済では、月々の支払額は一定になるよう計算されます。

月の返済額(固定) = 元本返済 + 利息支払い

このとき、利息は次のように計算します。

利息 = 借入残高 × 月割の金利 (年率×その月の日数/365日)

元利均等返済のモデルケース

では、実際に元利均等返済を利用した場合には月々どのような返済になるのでしょうか。

モデルケースを例に見てみましょう。

  • 借入額 3000万円
  • 金利(年率)1.0%
  • 毎月の返済額 10万円

上記のような住宅ローンを元利均等返済で組んだ場合は以下の様になります。

●1ヶ月目の返済内容(30日で計算した場合)

  • 1ヶ月目の利息支払い = 30,000,000×1.0%×30/365日 = 24,658(円)
  • 1ヶ月目の元本返済 = 100,000-24,658 = 75,342(円)

このように、1ヶ月目の返済のうち約3/4が利息の支払いにあてられています。

2ヶ月は、元本返済の済んだ75,3428円を引いた2992万2658円を借入残高として計算します。

※2ヶ月目の返済内容(1ヶ月を30日で計算)

  • 2ヶ月目の利息支払い = 29,922,658×1.0%×30/365日 = 24,596(円)
  • 2ヶ月目の元本返済 = 100,000-24,596 = 75,404(円)

1ヶ月目に比べて利息は62円安くなり、その分元本返済に多くあてられています。

3ヶ月目、4ヶ月目と繰り返すごとに、利息は安くなり元本返済分が増えています。

これを完済まで30~35年と繰り返します。

返済当初は利息の負担が大きく、なかなか元金が減らないことが分かります。

今回はわかりやすく毎月の返済額を10万円に設定しました。

実際には返済期間と借入額・金利・金利タイプにより、自動的に毎月返済しなければならない最低金額が算出されます。

上記のケースでボーナス返済なしでシミュレーションすると、次のようになります。

1月目
返済額 84,685円
内訳 元金返済分 59,685円
利息支払い分 25,000円
借入残高 29,940,315円
10年目
返済額 84,685円
内訳 元金返済分 65,960円
利息支払い分 18,725円
借入残高 22,404,720円
20年目
返済額 84,685円
内訳 元金返済分 72,894円
利息支払い分 11,791円
借入残高 14,076,946円
30年目
返済額 84,685円
内訳 元金返済分 80,557円
利息支払い分 4,128円
借入残高 4,873,721円

以上の様に返済を続け完済した場合、支払総額は35,567,804円になります。

毎年返済する額は同じでも、返済年数が経つにつれて利息分の返済が少なくなり、元本の返済額が増えていきます。

35年ローンの30年目では、利息支払い分は数千円しか発生していません。

元金均等返済の計算方法

元金均等返済は、返済額のうち元金返済が一定になるよう設定されています。

月の返済額 = 元本返済(固定) + 利息支払い

利息は、元利均等返済と同じように計算します。

利息 = 借入残高 × 月割の金利 (年率×その月の日数/365日)

ポイントは、元本返済が固定額で行われるために、借入残高が順調に減っていく点です。

元金均等返済のモデルケース

元利均等返済でとりあげたケースと同じ条件で借り入れをしたとします。

  • 借入額 3000万円
  • 金利(年率)1.0%
  • 毎月の返済額 10万円

同じ条件の住宅ローンで元金均等返済を選ぶと、次のようになります。

1月目
返済額 96,428円
内訳 元金返済分 71,428円
利息支払い分 25,000円
借入残高 29,928,572円
10年目
返済額 89,285円
内訳 元金返済分 71,428円
利息支払い分 17,857円
借入残高 21,357,212円
20年目
返済額 82,142円
内訳 元金返済分 71,428円
利息支払い分 10,714円
借入残高 12,785,852円
30年目
返済額 74,999円
内訳 元金返済分 71,428円
利息支払い分 3,571円
借入残高 4,214,492円

以上の様に30年で完済をしたとすると、支払い総額は35,262,332円になります。

元利均等返済と比べて利息支払いの減りが早く、返済額も少なくなっていきます

返済当初の月々の支払額は大きくなりますが、支払い総額に着目すると実に約30万円も安くなっています

住宅ローンの支払い額を計算してわかること

繰り上げ返済の重要性

ローンの計算方法を知ると、繰り上げ返済を行うことで次のような好循環が生まれることが分かります。

1.繰り上げ返済で借入残高が減る

2.その月の利息支払いが減る

3.元本返済の金額が増える

4.翌月の借入残高がもっと減る

5.翌月の利息支払いが減る…(2.に戻る)

繰り上げ返済は1ヶ月の効果ではなく、翌月、翌々月と効果を発揮し続けます。

元本の減りにくい早い時期であればあるほど、繰り上げ返済の効果が高いことがお分かりいただけると思います。

変動金利のリスク

変動金利では金利を半年に1回見直しします。

この間に金利が上昇したとしても、すぐに返済額が上がるわけではありません。

元利均等返済の場合、金利が見直されても月々の返済額は5年間変わらないことになっています。

返済額が上がったとしても、「従前の返済額の1.25倍まで」とされています。

ただし、月々の返済額の内訳は金利によって変化します。

金利が上昇した分利息の支払いが増え、月々の元本返済が減ります。

金利が急激に上昇するような場合では、月々の利息支払い額が返済額を超えてしまうことになります。

毎月返済していても借入の元本は全然減らない上に、払いきれていない利息が発生します。

例えば、3000万円を35年1%で借入た上記の例でいうと、元利均等返済での月々の返済額は89,285円。

返済当初から見て5年後に返済額を超える利息が発生する金利水準は「3.8%」です。

利息支払い = 5年後の元本 27,016,145円 × 3.8% × 30 ÷ 365 = 84,379(円)

5年後の住宅ローン金利が3.8%以上になる可能性はどれくらいあるのか、予測しながら返済計画を立てることが重要です。

まとめ

住宅ローン返済額の仕組みは理解できましたか?

借入の検討をする時点では、月々の返済額や借入限度額に気を取られがちです。

返済額の計算方法を知らないと、知らず知らずのうちにたくさんの利息を払うことになってしまいます

繰り上げ返済やローン借り換えを駆使して、利息の支払いを抑えることが可能になることを覚えておきましょう。

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