住宅ローンに連帯保証人は必要?つけないと審査は通らない?

住宅ローンを借りようとするときに、連帯保証人を誰に頼めばよいのか、連帯保証人になってくれそうな人がいない、などと悩んでいる人はいませんか。

結論を先にいうと、住宅ローンを利用するほとんどのケースで連帯保証人は不要です。

大きな金額を長期間で返済する住宅ローンでは、十分な保証能力を持つ連帯保証人を確保するのは難しいのです。

その代わりに保証会社を利用することが必須とされています。

今回は、住宅ローンの保証の仕組みと、連帯保証人が必要とされる特殊ケースについて解説します。

連帯保証人とは?

「保証人」と「連帯保証人」の違い

法的な保証人には「保証人」と「連帯保証人」の2つがあります。

いずれもいわゆる「人的担保」で、債務者が借金を返済しない場合保証人または連帯保証人が本人に代わって返済することになります。

保証人と連帯保証人では責任の重さに違いがあり、連帯保証人は借金をした本人と同等の責任を負わされます。

民法では、「連帯保証人」には「保証人」に認められている「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」「分別の利益」がありません。

法律用語なので難しく聞こえますが、簡単に言えば、

「催告の抗弁権」がない…「まずは借りた本人から取り立てろ」と返済を拒否する権利がない。

「検索の抗弁権」がない…借りた本人に財産があったとしても、「まずは財産を差し押さえろ」という主張ができない。

「分別の利益」がない…連帯保証人が複数いても、負担を等分することなく全ての人が全額を保証しなければならない。

という具合です。

保証人の場合、借金をした本人に返済能力がある限り取立ては本人を優先するよう主張し、返済を拒否することが可能です。

連帯保証人の場合は、借金をした本人に支払い能力があろうとなかろうと取り立てを行うことが認められています。

お金を貸した側が「借金をした本人よりも連帯保証人からのほうが取り立てやすい」と思えば、連帯保証人から先に取り立てることができます。

借金をした本人に支払能力があってもなくても、連帯保証人は取り立てを拒否することができません。

お金を貸す方からみると、保証人よりも連帯保証人の方が債権回収をしやすくなるのは当然です。

一般に「保証人にはなるな」と言われる場合に想定されている保証人とは、特に連帯保証人のことを指しています。

連帯保証人は途中でやめることができない

連帯保証人になることは、借金をした本人と同じ責任を負うことと考えてください。

連帯保証人が債権者からの支払い請求を拒んで支払いに応じない場合、連帯保証人の所有資産が差し押さえの対象となることもあります。

余談ですが、日本弁護士連合会の「2014年破産事件及び個人再生事件記録調査」では、連帯保証人になったことが原因で破産してしまう人が破産原因の約27%に上ります。

その中には最悪自ら命を断ってしまうケースも見受けられます。

連帯保証人という制度は貸す側にはメリットがありますが、連帯保証人になった人にとってはデメリットや危険ばかりです

しかも、一度連帯保証人になると簡単にやめることができません。

連帯保証人があっさりやめてしまえるものならば、主債務者が返済から逃げてしまった場合、債権者が大損してしまいます。

連帯保証人がやめたいと言うならば、借金を無しにしてその場で全額返済しろと言われても仕方ない状態です。

代わりになる別の連帯保証人を用意し、債権者の承諾を得るなどしてやっと連帯保証人をやめることができます。

住宅ローンは大きな金額の借金を長い期間で返済する性質のものですから、友人知人などに簡単にお願いできるものではありません。

配偶者や親が連帯保証人となるのが一般的です。

配偶者の場合、離婚によって別々に暮らすことになった場合でも連帯保証人をやめることはできません。

マイホーム購入の際に将来の離婚など想像もしないこととは思いますが、頭の片隅に入れておくようにしましょう。

住宅ローンに連帯保証人は必要?

住宅ローンでは保証会社を利用

返済期間が最長35年と長く続く住宅ローンでは、借りる人すべてに連帯保証人をつけることは非現実的です。

そこで連帯保証人の代わりに利用されるのが保証会社です。

保証会社が実質連帯保証人になるという仕組みをつくることにより、連帯保証人は原則必要ないようにしています。

保証会社の保証を受けるには、住宅ローン利用者は保証会社の審査を受け保証会社に保証料を支払う仕組みになっています。

保証会社とは?

債務者(住宅ローン利用者)の返済が滞った際、保証会社は債権者(各金融機関)に対して債務者の代わりに一括して返済を行います。

これを代位弁済と言います。

保証会社が一時的にお金を支払ってくれるのですが、債務者はその後保証会社から返済を求められることになります。

交渉の窓口が金融機関から保証会社に変わるだけで、債務者にとって特にメリットはありません。

保証会社の多くはそれぞれの金融機関のグループ会社です。

保証会社は、保証料という形で住宅ローン利用者から手数料を受領し収益としています。

保証会社を使わずに住宅ローンを利用できるか?

保証会社の仕組みがある金融機関のほとんどは、保証会社の利用が住宅ローンの条件になっています。

たとえ保証会社の代わりに保証人を立てることが可能でも、事実上保証会社の利用が義務付けられます。

保証会社の仕組みを採用していない新興系のネット銀行や地銀などでは、連帯保証人も保証会社も必要ない住宅ローンを扱っています。

ただし、その分審査が厳しかったり融資にかかる手数料が高かったりすることがあります。

住宅金融支援機構が主導するフラット35は、連帯保証人も保証会社も必要ありません。

その代わり、夫婦で収入合算をする場合には「連帯債務」を求められることがあります。

「連帯保証」は借りた個人に対して保証をするのに対して、「連帯債務」は借りたお金に対して連帯して債務を負うことになります。

内容は異なりますが、責任の重さは同程度だと思ってください。

連帯保証人が必要なケース

住宅ローンの場合は基本的に保証会社を利用するため、連帯保証人は必要ありません。

しかし、金融機関や保証会社の審査によって連帯保証人を求められるケースも存在します。

収入合算の場合

本人の収入だけでは借入希望額について条件を満たさない場合に、同居予定の家族で安定的な収入のある人の収入を加えて審査を行う場合です。

夫婦でマイホームを購入する場合に多いケースです。

夫婦それぞれの稼ぎを返済にあてることになりますが、メインで返済するほうを債務者としその配偶者は連帯保証人になることを求められます。

土地・建物が共有名義の場合(共有者が連帯債務者)

住宅ローンの対象となる不動産が共有名義の場合、不動産委には抵当権が設定され共有者は担保提供者(物上保証人)となります。

金融機関によっては、物上保証人となるだけでなく連帯保証人になることを求められることがあります。

担保提供者が異なる場合

親名義の土地に子が家を建てる場合がこれにあたります。 

土地所有者が担保提供者(物上保証人)となるだけでなく、連帯保証人になることを求められる場合があります。

ペアローン、親子リレーローンなど複数の債務者形式となる場合

二世帯住宅や同居予定の親子に多いケースで、1つの不動産に対し親と子がそれぞれローンを組むことが可能です。

それぞれ個別のローンですが、相互に連帯保証人になるのが一般的です。

自営業者の場合

収入の不安定な自営業者は、サラリーマン(給与所得者)より厳しく審査されることが一般的です。

審査の内容によって連帯保証人を求められることがあります。

この他にも、年収に対する借入額が大きい、勤続年数が短いなど、審査の結果に応じて連帯保証人が必要と判断されることがあります。

まとめ

マイホームを単独名義で購入して住宅ローンを申し込み、収入合算などをしなくても借入額に見合う年収があり審査結果に問題がなければ、原則として連帯保証人は不要です。

その代わりに、たいていの金融機関でグループ系列の保証会社による保証を条件としています。

マイホームが共有名義であったり親所有の土地に建てる場合など、連帯保証人が求められるケースでも、それに加えて保証会社の利用が必須となることが一般的です。