セカンドハウスローンの審査は厳しい? 金利は低くなる?

「セカンドハウス」と聞くと“別荘”を思い浮かべる人も多いと思います。住宅用語で言えばセカンドハウスとは別荘や別宅のことで、「休暇を過ごすためにリゾート地に建てた住宅」と、「通勤を便利にするために都心に構える居宅」という2つのことを指します。

しかし、税制上ではこの2つの住宅が持つ意味合いは大きく違います。前者の別荘と呼ばれるような、休暇の時に不定期で住む家は一般住宅における税金控除が受けられないのです。

セカンドハウスの定義「別荘」と「別宅」

そもそも、住宅ローン減税は居住用の住宅にのみ適用されます。

したがって「贅沢品」として捉えられ、レジャー的要素の強い別荘には税制上の優遇措置がないのです。

一方、後者の別宅。こちらは定期的に住居として利用する場所のことです。「郊外に家を持っているが、仕事の都合上職場に近い場所で生活したい」「地方に住んでいるが、上京して大学に通う子どものために」。

このような理由であれば「住まい」として認められ、税制優遇を受けることができます。

「住宅ローン減税」はあくまで「居住」、「生活」を目的に建てられた不動産に対して適用されるのです。

審査で大切なのは目的と理由

さて、そんなセカンドハウスのローン審査はどうなのでしょうか。

当然、ファーストハウスのローン返済が残っていれば、審査のハードルは高くなります。それだけの資金力、収入があるかが問題になります。

金融機関によっては、使用目的が「別荘」だとNGであったり、所在地を制限していたりします。

また、セカンドハウスローン審査のハードルが高い理由として、融資側が「投資用物件として扱われる懸念を持っているから」というのもあります。

例えば、千葉県に家を持ち、東京で働いているとします。通勤時間は1時間半。

この時間が億劫で、都心にワンルームマンションをセカンドハウスとして購入したいというケース。

学生向けに賃貸マンションとして貸し出すのではと疑われてしまえば、それだけ審査に通る可能性は低くなります。

往復の通勤時間3時間がどれだけ生活を逼迫させているのか、その通勤先がどんな業務内容なのか、勤務体系なのかなど明確に説明できるかが重要です。

つまり、セカンドハウスローンの審査において重要なのは、「セカンドハウスをどう利用するか」という目的と「なぜそのセカンドハウスが必要か」という理由です。

別荘なのか別宅なのか、生活拠点なのか投資用なのか。まずはこれをクリアにしましょう。

セカンドハウスローンはフラット35を要チェック

では、次に金利についてです。一般的にセカンドハウスローンは高金利です。

前述の通り目的が別荘なのであれば税制優遇は受けられません。一般の住宅ローンに比べ、3〜4%ほど高い金利で借りなければならないのです。

そんな中で今注目されているのは「フラット35」です。こちらは、セカンドハウスに対しても通常との住宅ローンと同じ条件で借入できることができます。

とはいえ、2つ目の家に対して低金利で融資するわけですから、審査ハードルもそれなりに上がってきます。

ですから、セカンドハウス購入の際は複数の金融機関を押さえておくことがおすすめ。

フラット35の中でもお得に借りられる銀行は「ARUHI」と「楽天銀行」の2つです。

「ARUHI」はフラット35専門取扱い銀行で、全国シェアはNo.1。業界の中で最も古くからフラット35を取扱っており、蓄積されたノウハウと安心のサポートを期待できます。

また、「楽天銀行」はネット銀行ならではの低金利と手数料の安さが魅力です。

こちらはグループ会社の買い物時に使えるポイントアップなど、オリジナルのプランがあるところも魅力です。

もし、ファーストハウスのローンが残っているがセカンドハウスを購入する場合、まとめてフラット35を利用すると効率的です。

「別宅」として認められた時の注意点は?他の優遇措置は?

同じセカンドハウスでも「別荘」を購入しようと考えている人は、経済的に困っていないでしょう。

ですが、経済的に余裕はないけれど、仕事の都合や子どもの進学でどうしても「別宅」が必要という人にとってみれば、セカンドハウスを「別荘」ではなく「別宅」と認められるかどうかは死活問題ですね。

別宅として利用する明確な理由があったとして、優遇を認められた場合気を付けなければならないこと。

それは、まずセカンドハウス取得後60日以内に都道府県税事務所へ申請する必要があることです。

所有権登記を誰にするかで、不動産取得税の税率が大きく違います。通常、2軒目の家には高い税率が適用され、安易に自分名義で2つ目を所有してしまうと後悔する、というケースが考えられるのです。

申請が通れば、通常4%の不動産取得税が3%になります。

また、固定資産税についても減額があります。標準税率は1.4%ですが、面積が200㎡以下なら固定資産税課税台帳に登録されている価格の6分の1に、その面積を超える場合は3分の1に減額されます。

都市計画税も軽減が可能。こちらも200㎡以下なら3分の1に、それを超える場合は3分の2になります。

魅力的なセカンドハウスは増加傾向

近年、セカンドハウスのニーズは高まってきています。不動産業界はこの需要に着目し、多くの商品が誕生しています。

リゾート賃貸セカンドハウス

都会暮らしが長く、週末は避暑地でのんびり過ごしたい人。

リタイア後に執筆活動をしたくて、喧騒から離れた書斎にこもりたい人といった「別荘・リゾート派」は手持ち金0円の賃貸リゾートという選択肢も。

特に都会→田舎であれば家賃相場は断然下がります。資金に余裕ができるまでは賃貸で借りて、その後購入するようなセカンドライフです。

「移住先が住みにくかったらどうしよう」と不安に思っている人にも選ばれていますね。

投資向けマンションセカンドハウス

もちろん、金利は高くなりますが投資向けにセカンドハウスを持つ人もいます。

都心のタワーマンションなどは、ファミリータイプとワンルーム投資向けタイプの2つで売っているケースもあります。

投資向けであれば、一番運営しやすいのは中古ワンルームマンション。

初期費用が安く抑えられますし、管理もしやすいのがメリットです、また、人気エリアであれば当然需要も高く、安定した家賃収入を見込める可能性も出てきます。

別荘のような別宅セカンドハウス

住まいとして認められ、優遇制度を利用しつつも別荘のような暮らしが可能なケースもあります。

「都心に住宅を購入したが、地方に異動になった」という場合、資金面に余裕があるなら、ホテルや賃貸に住むより思い切ってセカンドハウスを購入してみてはいかがでしょうか。

上記のようなケースであれば、別宅と認められる理由としては妥当。

平日の仕事終わりは、非日常のような空間で寛ぐことができ、次の日の仕事もはかどる。

週末は都心に戻り、家族のいる家庭へ帰って子どもと遊ぶ。こんなライフスタイルを手に入れることも可能です。

まとめ

セカンドハウスを購入するということは、非常に難しい判断を強いられます。一般的に、一生に一度と言われるマイホーム購入を二度経験するわけですから。それゆえ、お金にまつわる知識は最重要と言えます。

セカンドハウス業界の仕組みを理解して、「別荘」でも「別宅」でも、失敗しない「二回目の大きな買い物」を心がけましょう。