つなぎ融資とは?つなぎ融資を利用する場合の手数料や費用と利息の計算方法

マイホームを購入した後、何年もかけて支払っていく住宅ローン。何千万もする買い物は、買った後のやりくりが大変ですね。

しかし、場合によっては家が建つ前からお金を支払わなければならないこともあります。それは一戸建ての注文住宅です。

住宅の形態は様々です。注文住宅の他には、新築一戸建ての建売分譲や中古住宅。新築、中古マンションもありますね。

さて、そんな中で注文住宅の最大の特徴は、この形態だけ、買う時に家が建っていないし、間取りプランも決まっていないのです。

建売分譲は既に竣工しています。だから自分の目で見ることができますし、間取りや区画、金額が気に入れば購入しますよね。

新築分譲マンションも購入する時は建っていないこともありますが、プランニングは決まっていて、モデルルームを見て確認したりすると思います。

つまり、注文住宅は自由に設計できる分、購入総額は流動的なのです。とはいえ工事は早く始めたい。これは売り手も買い手も同じ心理です。

事前に払う「手付金」は高額

そこで発生するのが着工金や中間金。これが「家が建つ前に支払うお金」です。工事を開始すれば人が動くため、コストが発生します。

着工金、中間金などいわゆる「手付金」と呼ばれるものは「工事を開始したけれど他で良いものが見つかったとか、思い通りの家が建ちそうにないからキャンセルします」というようなトラブルを防ぐための信頼金のようなものです。

さて、そんな手付金。一般的には契約がきまった時にかかる「契約金」、工事を開始する際に発生する「着工金」、家の屋根の一番上が取り付けられた時の「上棟金」、竣工した時の「最終金(残金)」があり、だいたい3〜4回に分けられることが多いです。

例えば建築総額がおおよそ2,000万円の注文住宅を建てるとしましょう。その際、契約金に100万円、着工金に500万円、中間金に800万円、最終金に600万円が必要とします(前述の通り、注文住宅は途中でオプションをつけたりする場合もあり、金額は流動的になりますが)。

つまり、家がまだ建ってもいないのに相当な金額が必要なのです。そこで検討されるのが「つなぎ融資」という完成した後に支払う住宅ローンまでの間の、つなぎのローンが必要になります。

「つなぎ融資」にかかるお金って?

つなぎ融資はどの金融機関でも取り扱っているわけではありません。まず、どこがどんな金利かなど、情報収集をすることが大切です。

申込手数料は5〜10万円が目安。その他、収入印紙代などがかかってきます。現在、金利の相場は約3%。通常の住宅ローンより割高です。つなぎ融資の場合、金利は日割りとなり

元金×金利÷365日×借入期間

の計算式で利子の総額が算出できます。

注文住宅は着工してから引渡しまで約1年と考え、先ほどの2,000万円の建築総額、金利3%で計算してみましょう。

ケース1

  • 契約金100万円・貯金から支払い
  • 着工金500万円・期間3カ月(90日)とした場合、500万円×3%÷365日×90日=利息約3万7千円
  • 中間金800万円・期間6カ月(180日)とした場合、800万円×3%÷365日×180日=利息約12万円
  • 最終金600万円・期間3カ月(90日)とした場合、600万円×3%÷365日×90日=利息約4万5千円

となります。

つなぎ融資の利息だけで約20万円を払うことになります。さらにつなぎ融資を利用した場合、利息分だけは先に支払わなければなりません。

それだけ、注文住宅を建てるということは資金的なハードルが上がるのです。

また、土地をローンで購入しているなら、つなぎ融資とは別に並行して支払いますよね(土地ローン、つなぎ融資、住宅ローンは同一金融機関で申し込むことが条件)。

ということは、現在賃貸住宅に住んでいて、土地を購入して注文住宅を建てるとしたら、家が建つ間は「今の家賃」と「土地ローン」、「つなぎ融資」の3つを同時に支払うことになります。

「つなぎ融資」の費用を抑えるには?

つなぎ融資の特長は「金利が日割りである」こと。つまり、借入期間をできるだけ短くすることで、利息をカットすることができます

前述の例では1年間で約20万円の利息が発生しましたね。これを半年で済ませるように計算してみます。

ケース2

  • 契約金100万円・貯金から支払い
  • 着工金500万円・期間2カ月(60日)とした場合、500万円×3%÷365日×60日=利息約2万5千円
  • 中間金800万円・期間2カ月(60日)とした場合、800万円×3%÷365日×60日=利息約4万円
  • 最終金600万円・期間2カ月(60日)とした場合、600万円×3%÷365日×60日=利息約3万円

かなり生活には負荷のかかるプランになりましたが、利息分は約10万円に抑えることができます。

もちろん自己資金を十分に蓄えていたり、その他の資産を持っているなら、つなぎ融資を利用しなくても良いというケースも出てきます。

「つなぎ融資」不要の「すまいとマネープラン」

さて、実はつなぎ融資をしなくても「着工時に住宅ローンが全額実行される」、いわゆるつなぎ融資が不要となるサービスも存在するのです。

それが「すまいとマネープラン(建築資金出来高支払管理制度)」です。これは株式会社ERIソリューションが運営するもので、住宅の完成を保証する制度を利用しています。

担保となる住宅の完成が保証されているので、金融機関もリスクはありません。だから、工事を始める前でも住宅ローンの全額融資が可能となったのです。

「すまいとマネープラン」の場合、信託口座設定料として6万円かかります。また、手数料は建築総額の1%なので、2,000万円で考えるとケース1の利息分とさほど変わりはありません。

ただ、これは一例なので、ケースによっては「すまいとマネープラン」の方が安く済むことも十分あります。

また、ローンに関わる面倒な手続きが1度で済むこと、住宅の完成が保証されていることなどを考えると検討すべきサービスではないでしょうか。

注意点としては、発注したハウスメーカーや工務店が「すまいとマネープラン」の利用を了承しているかどうか。このサービスは施主に変わって「すまいとマネープラン」が発注先に代金を支払います。

株式会社ERIソリューションが進捗調査を行い、工事の完了が確認できた分の金額を支払う「出来高支払い」を採用しています。従って、ハウスメーカーや工務店がそれを良しとするかどうか、事前に確認してください。

憧れの注文住宅はマネープランが最重要

ある調査で、理想の住まいの6割は「一戸建て」という結果が出ました。プライベート性が高かったり、外構をカスタマイズしたり、広い庭があったり。自由設計の注文住宅は、理想の暮らしを叶える最たる商品です。

その分高額でハードルも高いですが、近年は「500万円で建てる家」、「1,000円以下で建てる注文住宅」などをうたったいわゆる「ローコスト企画住宅」も台頭してきました。

注文住宅購入層の間口が広がったことで、「つなぎ融資」の利用を検討する人も増えるはず。こだわりの家に住むには、まずマネープランにこだわること。そうしなければ、理想の暮らしは手に入れることは難しいのです。