住宅ローンが払えない…住宅ローン地獄で滞納直前でも家を手放さない対処法

マイホームは人生の中でも高額な買い物のひとつです。当然、大半の人が住宅ローンを組み、何十年とかけて返済していきます。

これまでの買い物とは購入額の桁が違うマイホーム。うっかりしていると生活が厳しくなり返済が滞る…なんてことになりかねません。

今回は住宅ローンの返済に困り、滞納してしまう前にできる対処法を紹介します。

一にも二にも、緻密な事前返済プランを!

何と言っても重要なのは、マイホーム購入の際に返済プランをしっかりと立てることです。

1.頭金について

まず、考えるべきことは頭金。頭金は少しでも多い方が、後々のローン返済が楽になります。

一般的には購入物件の1〜2割程度が頭金の相場です。

例えば4,000万円の建売を購入したなら、頭金は400万円程度が妥当。さらに、親族の援助でプラスできれば楽になりますね。

2.月々返済について

次に毎月必ず出て行くお金、月々の返済額を決めます。ここで多く見られるのは、今までの家賃に近いレンジの返済額です。

例えば夫婦2人で家賃10万円の賃貸住宅に住んでいたとしましょう。子どもが生まれ、3人家族になったのを機にマイホームを購入。

夫の月収は手取りで25万円です。奥さんは産休、育休で収入がありません。

早く返済したいからといって、月々のローン返済額は15万円にしました。

そうなると、ひと月の生活費は10万円になってしまいますね。子どもが病気をしたらどうでしょう。幼稚園の入園費は貯められますか?

しかも、マイホームを購入したあとに支払うのは、住宅ローンだけではありません。

3人分に増えた光熱費、固定資産税、生命保険の掛け金も増える可能性があります。

月々の返済額で大事なのは、今までの生活を維持できるかと、万が一に備えたリスク管理。

月収から諸々の生活費と住宅ローン返済額の出費を差し引いても、余裕が残るような計算をしておくべきです。

3.ボーナス併用払いについて

ボーナス併用払いをすれば毎月の負担は少なくなり、早く完済します。例えば2,580万円の郊外マンション。

年利0.550%、借入2,580万円で35年返済、頭金とボーナス併用払いはともに0で購入したとします。すると月々の返済は67,544円。

これを夏と冬のボーナス時は10万円返済に充てると、30年返済で月々59,674円になるのです。

毎月の返済額は1万円、返済の年数は5年減りました。

ところが、ボーナスは景気に左右されるもの。万が一少なかったり出なかった場合、調節が難しくなってしまいますね。

自分の職業や在籍している企業の情勢、将来出世した時の給料などもしっかり把握した上で決めましょう。

知っていないと損する住宅優遇制度

もう一つ大事なのは、国が実施している住宅優遇制度です。

これを利用しないと、せっかく国からの控除が受けられるにもかかわらず無駄に税金を払ってしまったというケースに陥ってしまいます。

1.住宅ローン減税制度

毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除する制度です。購入したマイホームの床面積が50㎡以上、借入金の償還期間が10年以上といった要件を満たせば最大で400万円の控除を受けることができます。

また、住宅ローン減税については国の施策によって目まぐるしく変化しています。平成26年3月までは最大控除額が200万円でしたが、税制改正により平成26年4月から控除額も引き上げとなったのです。

過去には平成16年の税制改正の際、段階的に控除額の規模を縮小していくとされていました。しかし、平成21年には再び規模を拡大するなど、何度も適用期間の延長や見直しが繰り返されています。つまり、常に正しい情報を素早くキャッチしていくことが大切です。

2.すまい給付金

要件を満たす所得層に、現金最大30万円を給付する制度。住宅ローン減税の場合、所得税から税金を控除するため、収入が少ないと減税の効果も少なくなります。そのため、中低所得者の負担軽減のために施行されました。

すまい給付金は年収の目安が425万円以下、住民税の所得割額が6.89万円以下で30万円。425万円超で475万円以下、住民税の所得割額が6.89万円超で8.39万円以下だと20万円。

475万円超で510万円以下、住民税の所得割額が8.39万円超で9.38万円以下だと10万円となります。

また、消費税が10%に引き上げられた際は給付額も最大50万円となり、収入額の目安なども変わってきます。

こちらも住宅ローン減税と同様に、動向が変わります。返済プランを立てる時に、しっかりと最新情報をチェックしてください。

3.制度を受ける際の注意点

これらの住宅優遇制度を利用する際は、対象住戸や申請期間などを把握しておきましょう。

例えば、住宅ローン減税の申請は入居した年の翌年の確定申告時です。

すまい給付金も受け取るには給付申請書を作成して確認書類を添付して申請しなければなりません。

これらを「面倒だから」と怠ってしまうと、申請期間が過ぎてしまったりして、せっかくのチャンスを逃すことになります。

購入したけど返済厳しく滞納直前…そんな時は?

さて、せっかく購入したマイホームも「やっぱり月々の返済が厳しい」「まだ滞納はしていないけれど精神的に不安」という方もいます。

「滞納前の不安」の理由として多いのが、

  • 定年を迎えてしまったが支払いは残っている
  • リストラや転職などによる収入の低下
  • 貯蓄が不十分で底を尽きそう
  • 離婚による負担の増加

などです。こういった不安を一人で抱えると精神状態も不安定になり、誤った行動をとってしまうケースもあります。

ここで重要なのは一人で悩まないこと。親族に後ろめたければ購入した住宅メーカーのファイナンシャルプランナーや信頼できる弁護士、司法書士に相談しましょう。

1.過払い金の返還請求

大切なマイホームを手放さないためには、返済プランを再度考える必要があります。

その中でも、クレジットカードや消費者金融からの借り入れがあれば、まず考えられるのは過払い金の返還です。

過払い金とは、金融業者に返済しすぎたお金。金利の上限は利息制限法と出資法という2つの法律で規制されています。

利息制限法は元金が10万円未満の場合、年20%。元金が10万円以上、100万円未満の場合、年18%。元金が100万円以上の場合、年15%です。

しかし、出資法は平成22年以前に29.2%と定められていたため、利率の幅があったのです。

このグレーゾーン金利で利息制限法を超過する部分で過払いが発生しているケースもあります。そうした場合、金融業者に過払い金返還を請求することができるのです。

2.借金を整理する任意整理

裁判所を通さず、司法書士が債権者に借金の減額を交渉します。先述の過払い金返還請求も任意整理に含まれますが、過払い金が発生していなくても任意整理手続きで借金を軽減させることも可能です。

任意整理のメリットは、裁判所を通さないので比較的手続きが楽なこと。また、家族や友人、会社に知られず借金を減額できるプライバシー性もあります。

さらに、任意整理手続きを依頼すれば、督促や取り立てはすぐに止まります。

任意整理手続きは、通常半年から1年程度で終わるケースがほとんど。その後は3年から5年の間で借金がなくなるように、返済プランを立て直していきます。

まとめ

高額なマイホームを購入するには、ほとんどの人がお金を借りなければなりません。しかし、生活をしているとついついローンは見えなくなり勝ちです。

世の中には借りる前も借りた後も、賢く暮らせる救済措置が多くあります。それを「知らなかった」で済ませることが、ローンよりも怖いのかもしれませんね。