アパートやマンションと一戸建での外壁塗装の値段や方法の違い

最近はアパートやマンションを投機目的で所有する人も多くなってきました。

不動産投資会社を通しての投資であれば、メンテナンスも含めて運営会社がやってくれるので、気を遣う必要はありません。

しかし、自己所有の一戸建てなら自分で管理しないといけません。

また、投資マンションでも正しく外壁塗装がなされているかチェックして、無駄な出費ではないか留意しておくことは必要でしょう。

木造が多い一戸建てと、鉄筋マンションでは外壁塗装の値段も方法も違ってきます。

これからその違いなどについてみていきましょう。

マンションやアパートの外壁塗装について

建物である以上、定期的な外壁塗装は絶対に必要

アパートであっても一戸建てであっても、木造であれば外壁塗装は基本的に同じで、放っておくと壁にひび割れができて、やがては雨漏りにつながってしまいます。

外壁塗装は10年を目安に塗り替えを考えていく必要があります。

鉄筋・鉄骨マンション・アパートの場合は、木造住宅と比較して耐用年数も長く、外壁塗装の塗り替えなど必要ないと思うかもしれません。

しかし、外壁の塗装部分が剥げてしまうと、コンクリートが無防備な状態になり、アルカリ性のコンクリートが酸性の雨で劣化していきます。

やがてコンクリートにヒビが入ると、鉄筋自体がさびてしまい、建物の強度に重要な影響を及ぼすのです。

雨の影響によって外壁に染みや汚れがついて汚くなっている場合は、将来大きなひび割れにつながるとみて、早い段階で塗り替えをする必要があります。

マンションやアパートの外壁塗装のタイミングは修繕だけに限らない

投資目的でアパートを所有している人や、家賃収入を目的にオーナーになっている場合などは、自分の居住場所として一戸建てを所有する場合とは目的が異なります。

自己所有の場合は、主に家の耐久性を維持するか、耐用年数を延ばすために行うことが通例です。

一方、マンションなどの場合は、入居者に心地よく住んでもらえるために、よりデザインを重視した外壁にすることも重要な要素になってきます。

空き室の多い中古マンションを購入し、大規模なリノベーションを行うと同時に外壁塗装をすることも、普通に行われる作業です。

塗装の耐用年数はまだなのに、キレイに塗り替えてイメージアップさせる手法も、経営者としては見極めが必要です。

マンションやアパート、一戸建てでの外壁塗装の工事での違い

施工方法

投資目的であっても、自分で住む一戸建て住宅であっても、外壁塗装の考え方については同じです。

使う塗料や色、工法について、壁材に適切な選択をしないと、効果が十分発揮できないで劣化が早く進んでしまうこともあります。

また、周囲の環境に配慮したデザインや色を選ぶことも重要です。

あえて目立つように奇抜なデザインや色を使うこともありますが、周囲とトラブルを起こすようなものであれば、入居者も安心して住むことができません。

では、自分が住む一戸建ての住居とマンションとでは、外壁塗装のどのような違いに注意したらよいのでしょうか。

工期

最も違ってくるのが工期。一戸建ての場合と比べて塗り替える面積も全く広いですし、高層階になればなおのことです。

それに共用部としての非常階段や渡り廊下など、形状も複雑になりがちです。

一戸建ての住宅であれば1週間から10日程度で済みますが、マンションやアパートの場合は1~2ヶ月はみておく必要があります。

大きなものであれば4ヶ月もかかることがあります。

さらに、アパートやマンションでは、ベランダがあり、一番上には屋根ではなく平らな屋上があります。

雨がすぐに流れてしまう屋根と比べ、水が流れにくい屋上やベランダには、外壁塗装と同時にしっかり防水工事をしておく必要があります。

この防水工事に8~10日程度はみておかないといけません。

鉄部でできた階段など、付帯部分も多くなるマンションでは、部分的に補修やさび止め塗装も必要になり、工期を長くする原因になっています。

足場の有無

アパートやマンションでは足場も大規模なものになります。

高層階のマンションでは、道路に面した部分に気を配って落下防止ネットをしっかり張り、場合によっては警備員も配置する必要があります。

このような建物では、作業員がドライバー1本を落としただけでも下の通行人にあたれば大けがをする危険性があるのです。

当然、塗り替えの面積は一戸建てに比べて相当大きくなりますから、足場も相当な面積になり、費用も高額になります。

あまりにも高層階の場合には、材料を下から持って上がるのに時間もかかるようになりますが、その問題を解決するために、最近は「無足場工法」を使う業者も出てきています。

屋上からぶら下がって作業を行うゴンドラ等を使い、塗り替えを行っていきます。

もちろん、落下防止ネットなどの安全施策は採らないといけませんが、足場で建物を覆ってしまうより安くつきます。

費用

費用も一戸建てと比べて塗る面積も多く、付帯部分も多くなるため、一戸建て住宅よりは高くなります。

実際に外壁塗装をした建物の相場をみてみると、1㎡あたり1万~2万円といったところが多いようです。

また、塗装会社によって見積もり段階で数十万円もの差がつくこともあり、相見積もりをとって内容のチェックとともに、自分にあった塗装業者を選ぶこともポイントになってきます。

オーナーなら気をつけておきたい外壁工事の注意点

一戸建てで自分の住んでいる家なら自由に塗り替え工事の日取りを設定できますが、現在すでに入居者がいるマンション等であれば、自分の意のままに工事をするわけにはいきません。

まずは以下の注意点に留意しましょう。

オーナーであっても、個人的な意見だけで工事をするのは避けよう

オーナーであるからと、勝手に外壁塗装を行うのはダメです。中古マンションを購入し、まだ入居者をこれから募集するのならともかく、入居者がいる場合には入居者にある程度の合意を得て工事を行うのが常識です。

夜勤が多い人は日中に工事をされるのは迷惑でしょうし、子どもがいる家でもあまりうるさいのは当惑します。

その人達に迷惑のかからないように工事を工夫し、事前に周知することで、問題の回避を御願いできることもあります。

安さだけで業者選びをしない

マンション経営では経費をできるだけ抑えたいというのは理解できますが、コスト削減のために塗料を安いものにするなど、耐用年数も考えずに行うと、塗り替え時期がすぐに来てしまいます。

余計な回数の工事が必要になって、かえって費用がかさみます。入居者にも迷惑をかけるので、できれば高機能なものを使いましょう。

また、付帯設備の部分と全体の外壁の塗り替えが一度にできるように塗料の耐用年数を工夫して選ぶこともポイントです。

まとめ

外壁塗装の基本的な考え方は、自分が居住する一戸建てであっても、オーナーとして関わるマンションであっても同じです。

ただ、規模が大きいこと、入居者のいることも考慮に入れる必要があることから、自分にあった塗装業者を選んで勝手に進められるものではありません。

入居者への理解は特に欠かせないことなので、念には念を入れて対処しておきましょう。

また、トラブルが発生したときのために、なるべく塗装業者と入居者が直接話をできるようにしておくことも重要です。

間に立つこともあると思いますが、板挟みのようなことになって問題が複雑化しないように心がけましょう。